Thủ đoạn lấy lại nhà trái phép của Benthanhland

Hợp đồng vô hiệu và trách nhiệm bồi thường thiệt hại 

Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Bến Thành( Cty BTL) là chủ đầu tư Cao ốc Ben Thanh Times Square tại 172-174 đường Ký Con, P.Nguyễn Thái Bình, Q1 TP.HCM , có mặt tiền phía trước là đường Ký Con, mặt phía sau tiếp giáp đường Lê Thị Hồng Gấm.

Theo hợp đồng thuê mặt bằng số 135/BTL-HĐKT-2010 ngày 17/12/2010 giữa Cty BTL do ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc đại diện với Công ty TNHH Phố Xưa ( Cty PHX) do bà Nguyễn Ngọc Trâm( Issabell Ngọc Trâm), giám đốc làm đại diện đã ký, thì Cty PHX thuê diện tích 81m2 mặt bằng tầng trệt và khu vực outdoor của tòa nhà để kinh doanh restaurant- coffee. 

Ngày 24/3/2011 hai bên có ký thêm Phụ lục hợp đồng, Cty PHX được quyền sử dụng các diện tích khoảng 19m 2 không tính tiền thuê và sử dụng tạm 25m2 khác trong mặt bằng, có bản vẽ kèm theo. Thời gian thuê là 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng. 

Thực hiện hợp đồng, Cty PHX đã đầu tư gần 3 tỷ đồng để chỉnh trang và lắp đặt trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh, đáp ứng được thời hạn 10 năm của hợp đồng và cũng đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà năm 2011, 2012 với số tiền 427.200.000 đồng/ năm.

Bất ngờ, ngày 30/01/2013 Cty BTL thông báo chấm dứt hợp đồng với Cty PHX, với lý do Cty PHX vi phạm điểm 10.7 Điều 10 của hợp đồng. Và cùng ngày Cty BTL  thông báo ngưng cung cấp điện nước tại khu vực kinh doanh của Cty PHX kể từ lúc 7 giờ ngày 01/02/2013, buộc đối tác phải trả lại mặt bằng, dẫn đến Cty PHX kiện Cty BTL ra tòa  .

Tại bản án số 03/KDTM-ST ngày 11/3/2014, TAND Q1,  đã tuyên bố hợp đồng thuê nói trên là hợp đồng vô hiệu với nhiều vi phạm khác nhau nhưng việc xử lý hậu quả pháp lý lại không đúng, các vi phạm cụ thể như sau :

1/ Vi phạm quy định về quản lý ngoại hối : TAND Q.1 cho rằng hợp đồng thuê nhà nêu trên bị vô hiệu do vi phạm điều cấm..là vi phạm quản lý về ngoại hối. Tuy nhiên, so với điều khoản thanh toán của hợp đồng thì hai bên thỏa thuận thanh toán bằng tiền Việt nam đồng, và thực tế là thanh toán bằng tiền đồng, riêng về giá thuê mặt bằng được mô tả bằng ngoại tệ USD nên điều khoản về giá bị vô hiệu ( vô hiệu một phần), khác với vô hiệu toàn bộ hợp đồng..

2/ Vi phạm quy định tại Điều 492 Bộ Luật Dân sự: TAND Q1 cho rằng hợp đồng cho thuê không được công chứng, vi phạm hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự “ Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Tuy nhiên, Cty BTL là tổ chức kinh doanh bất động sản, có chức năng kinh doanh và phải cho thuê qua sàn giao dịch bất động sản, nên không buộc phải qua công chứng, chứng thực mà theo yêu cầu của các bên nếu có.  

3/Vi phạm khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản về Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng:“...2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.....”

Tranh chấp là hợp đồng cho thuê bất động sản, được điều chỉnh theo Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở. TAND Q.1 cho rằng việc cho thuê không qua sàn giao dịch bất động sản là vi phạm khoản 2 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản là đúng. 

Theo quy định tại Khoản 5  Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về quy định chi tiết hướng dẫn Luật nhà ở, việc mua bán và cho thuê nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản: “ ...thì hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó không có giá trị pháp lý ; bên bán, bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuê nhà ở .” Do vậy, hợp đồng thuê mặt bằng nói trên không có giá trị pháp lý và Cty BTL phải bồi thường thiệt hại cho Cty PHX .

Thế nhưng, TAND Q.1 xác định lỗi làm hợp đồng vô hiệu là do hai bên và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu. Theo đó, Cty BTL được sử dụng toàn bộ trang thiết bị đầu tư theo ý tưởng kinh doanh ban đầu của Cty PHX tại mặt bằng cho thuê và hoàn lại giá trị là 1.368.000.000 đồng, đồng thời trả lại 74.767.611 đồng tiền thuê mặt bằng đã trả trước, tổng cộng 1.477.267.611 đồng, là trái với quy định tại khoản 5 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010.

Trong khi đó,  Cty PHX đã đầu tư gần 3 tỷ đồng mua sắm trang thiết bị ; hơn 800 triệu tiền thuê mặt bằng; tiền chưa thu hồi vốn; đặc biệt là công sức mà Cty PHX đã bỏ ra trong suốt hai năm để củng cố và tạo được uy tín đối với khách hàng, là thiệt hại thực tế cần được tính đến theo quy định của pháp luật.

Có phải là dùng thủ đoạn để lấy lại mặt bằng?

Tại bản án số 03/2014/KDTM-ST, TAND Q1 không nêu ra bất kỳ một lý do nào để cho rằng Cty BTL được chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng trước thời hạn là có hay không có cơ sở vì xác định hợp đồng cho thuê mặt bằng vô hiệu, quyền và nghĩa vụ hợp đồng không phát sinh từ khi ký kết, nên những gì mà Cty BTL đã làm để lấy lại mặt bằng Tòa án không xem xét, đánh giá ai đúng, ai sai và vi phạm điều khoản nào của hợp đồng.

Thực tế cho thấy, sau khi thuê, với giá thuê vừa phải và diện tích thuê không lớn nhưng Cty PHX  biết liên kết không gian  khoảng lùi của tòa nhà đã tạo được một cảnh quan đẹp và thông thoáng để kinh doanh. Chính điều này đã làm cho Cty BTL muốn sang nhượng lại mặt bằng và đầu tháng 10/2012 ông Trần Hải Bình đại diện cho Cty BTL đã thương lượng nhưng không được Cty PHX chấp nhận, và việc dùng thủ đoạn lấy lại mặt bằng…đã xảy ra.

Để lấy lại mặt bằng, Cty BTL đã chọn thời điểm là những ngày cuối năm, giáp Tết Nguyên Đán thực hiện việc cắt điện, nước, buộc Cty PHX phải đóng cửa nhà hàng từ đó đến nay .

Tóm lại, Cty Bến Thành Land đã đẩy đối tác vào tình huống “tay không” ra khỏi mặt bằng, đây là hành vi sai trái không thể chấp nhận được, và bản án số 03/2014/KDTM-ST ngày 11/3/2014 của TAND Q1 đã xác định không đúng trách nhiệm bồi thường và tính chưa đầy đủ thiệt hại cho Cty PHX nên cần được cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật./.