Hỏi: Trong cuộc sống, bên cạnh một số giao dịch quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng mới có giá trị pháp lý thì tôi thấy có nhiều giao dịch dù không bắt buộc nhưng vẫn được khuyên nên đi công chứng. Tôi xin hỏi công chứng có phải là một thủ tục hành chính hay không? Và những loại giao dịch nào thì pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng?
-Trả lời: Trước hết, xin giải thích rõ với bạn công chứng không phải là một thủ tục hành chính mà là hoạt động bổ trợ tư pháp có tính chất đặc thù. Đây là một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch. Bởi vậy trong thực tiễn thi hành pháp luật, có một số giao dịch, hợp đồng pháp luật quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng thì mới có giá trị pháp lý bởi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hợp đồng. Đồng thời, có một số giao dịch, hợp đồng, văn bản dù không bắt buộc phải công chứng nhưng các đương sự vẫn lựa chọn thủ tục công chứng để bảo đảm tối ưu tính an toàn pháp lý cho giao dịch của mình.
Luật Công chứng 2014 tại các điều từ 54 đến điều 61 có quy định cụ thể về thủ tục công chứng đối với các loại giấy tờ gồm: hợp đồng thế chấp bất động sản, hợp đồng ủy quyền, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, công chứng bản dịch. Tuy nhiên, đây chỉ là một số lĩnh vực cơ bản mà các công chứng viên trong hoạt động nghiệp vụ của mình thực hiện công chứng.
Vậy pháp luật quy định các giao dịch, hợp đồng nào bắt buộc phải công chứng? Có thể tóm tắt khái quát có 4 loại giao dịch bắt buộc phải công chứng gồm:
Thứ nhất: Các giao dịch hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định trừ trường hợp một hoặc các bên trong hợp đồng là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a,Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Thứ hai, các giao dịch theo điểm b khoản 3 điều 167 kể trên, cụ thể đó là các giao dịch hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Thứ ba, các giao dịch về thừa kế, di chúc liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Căn cứ pháp lý quy định tại Khoản 3, điểm c Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Thứ tư: Các giao dịch hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thể chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định trừ trường hợp một hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
Cụ thể như sau: 1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
