Mô hình TOD - giải pháp tổng thể để phát triển Thủ đô hiện đại

Giải pháp tổng thể về phát triển đô thị

Ông Lê Trung Hiếu chia sẻ, quá trình nghiên cứu và thảo luận với các chuyên gia trong quá trình xây dựng Luật Thủ đô (sửa đổi), đã đưa ra một định nghĩa về TOD mang bản sắc của Thủ đô, đó là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đây là một giải pháp tổng thể về phát triển đô thị, làm cơ sở cho quy hoạch, tái thiết và phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng… trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.

“Hiện nay, chúng tôi đang triển khai chiến lược phát triển đường sắt đô thị tới năm 2035 và phải hoàn thành cơ bản vào năm 2045. Đây là một nhiệm vụ nặng nề, nguồn lực đầu tư hạn chế và phải triển khai theo hình thức vay vốn ODA, khi vay vốn ODA thì kèm theo rất nhiều điều khoản ràng buộc. Đặc biệt là tiêu chuẩn kỹ thuật, công nghệ, phải có nguồn gốc xuất xứ từ nước tài trợ, dẫn đến các hệ thống đường sắt đô thị của mình mỗi tuyến lại vay vốn của một quốc gia; trong khi quốc gia này áp dụng tiêu chuẩn châu Âu, quốc gia kia lại áp dụng tiêu chuẩn Nhật Bản, do vậy các tuyến đường sắt đô thị không đồng bộ được” - ông Hiếu cho biết.

Ông Lê Trung Hiếu cũng nêu các băn khoăn về việc huy động nguồn lực dành cho giao thông công cộng khối lượng lớn, trong đó có đường sắt đô thị. Cơ chế quy hoạch đã được xây dựng, theo đó quy định: khi xây dựng mới đường giao thông hoặc mở rộng trục đường giao thông hiện có theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn Thủ đô thì cấp thẩm quyền lập quy hoạch chi tiết, trong đó xác định vị trí ranh giới, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để thực hiện tái thiết đô thị, tái định cư tại chỗ, phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ… Đây là một hành lang pháp lý rất quan trọng để khi mở tuyến đường thì cấp thẩm quyền là UBND TP Hà Nội có thể mở rộng thêm phạm vi giải phóng mặt bằng.

Phó Trưởng Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội cho rằng, cơ chế TOD có thể được gọi là cơ chế khai thác giá trị thặng dư vào đất. Mảnh đất đó nhờ Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, nhờ nguồn đầu tư công xây dựng đường, thì giá trị của mảnh đất đó sẽ tăng lên nhiều lần, Nhà nước khi đó sẽ phải điều chỉnh, tái đầu tư tiếp, để tạo thành luồng tài chính, đủ cho thành phố tái thiết lại. Đó là điểm mấu chốt rất quan trọng khi xây dựng hành lang pháp lý cho việc thu hồi đất để xây dựng các dự án theo mô hình của TOD.

Nhiều tiện ích cho người dân

Ông Lê Trung Hiếu nhận định, việc xây dựng mô hình TOD gắn với nhà ga của đường sắt đô thị làm trung tâm, sẽ đem đến cho người dân nhiều lợi ích. Cụ thể, người dân ở trong khu vực TOD sẽ được sinh sống trong một khu đô thị đã được quy hoạch hoàn chỉnh, đẹp, hiện đại, thông minh; có thể sử dụng phương tiện đường sắt đô thị để đi đến bất cứ nơi nào mà người dân muốn với một thời điểm, một khoảng thời gian xác định được. Đặc biệt, trong các khu đô thị này có đan xen những khu vực giữ lại được “hồn cốt” của cái cũ, như hàng xóm, đình, chùa…

Bên cạnh đó, sẽ có các khu đô thị mới hơn và người dân có thể sử dụng chung các tiện ích do khu đô thị này thiết kế theo hướng đầy đủ các điều kiện đáng sống của người dân, chẳng hạn như xây trường, có công viên, cây xanh và các khu vực văn phòng nằm ngay sát xung quanh ở khu vực nhà ga. Khu vực nhà ga sẽ là khu vực đất do Nhà nước quản lý và sẽ được thiết kế dùng cơ chế cho thuê. Có nghĩa là Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư hạ tầng công trình ngầm ở xung quanh khu vực đường sắt đô thị với mặt bằng là quản lý ga và các tiện ích công viên; khu vực ở phía dưới ngầm sẽ là bãi đỗ xe (giao thông tĩnh) và các tiện ích phục vụ cho cư dân và cho hành khách ở khu vực nhà ga…

Hà Nội cũng tiếp tục đề xuất đưa thêm một số quy định vào luật để gia tăng giá trị thu hồi lại từ đất. Cụ thể, HĐND TP Hà Nội phê duyệt đề án thu tiền sử dụng phần tăng thêm không gian ngầm và khoảng không trên cao đối với khu dân cư hiện hữu trong khu vực TOD trong trường hợp chủ công trình xin điều chỉnh chiều cao, chiều sâu xây dựng công trình tăng thêm so với chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt trước đó và được cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt điều chỉnh...

Với quy định huy động nguồn lực để phát triển đường sắt đô thị theo hướng TOD (tại Điều 39 của Dự thảo Luật), ông Hiếu cho biết, TP Hà Nội có thể thu được đáng kể tiền từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình ngầm, công trình trên cao trong khu vực TOD để tái đầu tư phát triển đường sắt đô thị và hệ thống giao thông công cộng của Thành phố.