Không để chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp của dân
Đó là mong muốn của nhiều Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) gửi gắm vào những qui định trong Dự luật Kinh doanh bất động sản (BĐS-sửa đổi). Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh, quy định mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai là góp phần kiểm soát vốn đầu tư vào dự án nhà ở, tránh tình trạng quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng do thiếu các qui định cụ thể về góp vốn cho các dự án nhà ở như thời gian qua.
Tuy nhiên, những rủi ro, dễ nảy sinh tranh chấp từ qui định này vẫn khiến nhiều đại biểu lo lắng nên nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, nhất là không để chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua. Vì thế, nhiều đại biểu cho rằng, qui định như Dự thảo về huy động vốn cho BĐS hình thành trong tương lai chưa đủ chặt chẽ.
Thực tế, nhiều dự án chưa làm gì hoặc mới chỉ làm móng đã huy động ngay 50-70% vốn và nhập nhằng trong việc sử dụng tiền đầu tư, gây thiệt hại cho người mua nên ĐB Nguyễn Hữu Hùng (Tiền Giang) kiến nghị, phải qui định “xong phần móng” mới được huy động vốn và có qui định phân kỳ mức thu tiền tối đa tương ứng với tiến độ. Ngoài ra, theo ĐB Đinh Thị Phương Lan (Phú Yên), chủ đầu tư thường thu quá giá trị của công trình nên cần qui định tăng vai trò của cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra đủ tiến độ công trình hình thành trong tương lai được huy động vốn, công khai thông tin để người mua không bị “hớ”.
Trong mối lo đối với tài sản của người dân khi góp vốn vào mua nhà, nhiều ĐBQH cho rằng, những qui định cấm của Dự thảo Luật chưa đủ sức ngăn chặn tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn trên thị thường BĐS. Do đó, “phải hình sự hóa các hành vi huy động, sử dụng vốn góp đối với BĐS hình thành không đúng mục đích cam kết để chấm dứt tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn trên thị trường BĐS” – ĐB Đỗ Văn Đương (TP.HCM) nhấn mạnh.
ĐB Trần Du Lịch (TP.HCM) cho rằng, Dự thảo Luật vẫn để lỗ hổng cho các chủ đầu tư “làm khổ dân” vì chưa làm rõ được việc sử dụng vốn góp của người dân vào dự án. “Cần qui định phần vốn góp phải được gửi ở một ngân hàng và chỉ giải ngân cho công trình góp vốn, cấm sử dụng cho mục đích khác, người góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng hoặc chủ đầu tư thông báo việc sử dụng minh bạch số vốn của họ. Tỷ lệ vốn lần đầu là 30% và tỷ lệ nộp tối đa là 95% cho đến khi được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Qui định như vậy để tránh chiếm dụng vốn của người dân” – ông Lịch nói.
Bối rối thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Trước đó, thảo luận về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), vấn đề được nhiều ĐBQH quan tâm là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Dự thảo Luật quy định trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân là kể từ thời điểm bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, nhận đổi; trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở.
Tuy nhiên, một số đại biểu đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm việc giao dịch nhà ở được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trao đổi bên hành lang Quốc hội, ĐB Hồ Trọng Ngũ (Vĩnh Long) phản ánh, thực tế có nhiều người lật lọng, nhận tiền rồi nhưng khi chuyển nhà thì bảo chưa, khiến người mua nhà bị mất quyền lợi nên không thể đơn thuần qui định thời điểm chuyển quyền là sau khi có xác nhận mà phải tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự.
Đại biểu Nguyễn Văn Cảnh (Bình Định):
“Qui định việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS do các bên thỏa thuận như Dự thảo là chưa hợp lý với pháp luật về công chứng, chứng thực và Bộ luật Dân sự, tạo “khoảng trống pháp lý” để người mua bị thiệt hại khi người bán nhập nhằng, dựa vào qui định này để gây khó dễ hay “lật lọng” thỏa thuận. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, nếu mọi hợp đồng đều phải công chứng cũng gây khó khăn cho người bán nên qui định hợp đồng mẫu phải được cơ quan nhà nước (Sở Tư pháp) thẩm định để bảo đảm quyền lợi của cả hai bên”.
