Thỏa thuận nhưng có thời hạn
Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng, đây là một trong những vấn đề mới, mang tính đột phá trong dự thảo các nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.
Chuyện cải tạo chung cư cũ lâu nay vẫn là vấn đề rất nan giải mà một trong những lý do chủ yếu là không tìm được tiếng nói chung giữa người dân và doanh nghiệp. Do đó, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ thì việc tìm được giải pháp hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư là yếu tố quan trọng nhất.
Theo ông Ninh, trước đây việc cải tạo chung cư cũ đều do chính quyền địa phương chỉ định chủ đầu tư, điều này đã nảy sinh nhiều vướng mắc, mà chủ yếu là người dân không đồng thuận. Tuy nhiên, theo nghị định mới quy định về vấn đề này, người dân được lựa chọn doanh nghiệp để tự thỏa thuận, nhưng quá trình này phải được quy định thời gian cụ thể. Nếu sau một năm người dân không chọn được chủ đầu tư, không chịu di dời và không thể triển khai dự án thì Nhà nước mới vào cuộc.
Ngoài ra, kinh phí để điều tra khảo sát chung cư cũ, công bố công khai nhà nào, chung cư nào hư hỏng đến giai đoạn phải cải tạo, sửa chữa sẽ do các tỉnh, thành phố thực hiện và giao cho chính quyền địa phương, phải được công khai rộng rãi tới cấp xã, phường...
Bày tỏ về sự thay đổi này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng: “HoREA hoan nghênh bản dự thảo nghị định mới này vì đã đưa ra nhiều chính sách, cơ chế hợp lý và khả thi hơn. Tuy nhiên, nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì không khả thi, vì sẽ không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được.
Do đó, ngoài việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, cần phải điều chỉnh đồng bộ với việc tăng chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số của khu vực dự án thì mới đảm bảo tính khả thi và mới thu hút được các nhà đầu tư tham gia các dự án phá dỡ chung cư cũ”.
Cũng theo vị này, bên cạnh đó, cần quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây dựng lại mới; đồng thời cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ.
Đối với những hộ đông người hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư thì cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương.
Cùng quan điểm này, bà Đỗ Thị Loan – Phó Chủ tịch thường trực, Tổng Thư ký HoREA cho rằng, tăng hệ số sử dụng đất mà không tăng quy mô dân số là không phù hợp. Bởi theo bà Loan, khi diện tích được mở rộng nhưng không cho thêm người ở thì nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong hạch toán đầu tư, và điều này sẽ rất dễ dẫn tới thất bại, không thực hiện được.
Nhập cảnh một ngày vẫn được mua nhà
Một điểm mới khác trong các dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đó là việc giải quyết cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Ông Trương Anh Tú, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị Sacomreal, thắc mắc: “Những điều kiện nào để được mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam? Chẳng hạn như visa được cấp là loại visa nào và thời hạn bao lâu? Nhập cảnh bao lâu thì được mua nhà tại Việt Nam?”.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng nhà ở người nước ngoài khi gia hạn thêm thì có thể chuyển nhượng cho người khác được không, nếu được thì gia hạn mấy lần và cần đóng tiền gì nữa không..?
Trả lời những vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, theo quy định của Luật Nhà ở, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam (có visa nhập cảnh hợp pháp).
Đối với doanh nghiệp, quỹ đầu tư và chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải đang hoạt động tại Việt Nam, có giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép thành lập chi nhánh và văn phòng hợp pháp. “Còn đối với cá nhân nước ngoài thì chỉ cần có visa nhập cảnh, bản tự cam kết không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao. Visa cấp một ngày cũng được mua nhà tại Việt Nam” - ông Ninh khẳng định.
Một vấn đề quan trọng khác mà người nước ngoài thắc mắc là thời hạn sở hữu nhà ở. Theo Luật Nhà ở, thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì bên mua chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước gia hạn.
Trường hợp chuyển nhượng cho người khác thì đối tượng được chuyển nhượng phải là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu người được chuyển nhượng là người Việt Nam, Việt kiều thì được ổn định lâu dài, còn người nước ngoài chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại, tức chỉ được gia hạn tối đa một lần kể từ ngày hết hạn giấy chứng nhận sở hữu lần đầu.
Tại hội thảo, nhiều vấn đề liên quan đến các nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS như các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, bảo lãnh thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển đổi phần trăm đất dự án làm nhà ở xã hội… được nhiều doanh nghiệp và các khách mời quan tâm. Bà Đỗ Thị Loan lưu ý, Bộ Xây dựng cần quy định tuổi thọ căn hộ chung cư, tránh tình trạng cộng dồn, kéo dài khi giao dịch, mua đi bán lại…
Bên cạnh đó, nghị định về xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS cần phải xây dựng một cách đồng bộ, cụ thể, minh bạch… tránh tình trạng mập mờ thông tin dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình quản lý, sử dụng, mua bán.
TP.Hồ Chí Minh sẽ di dời, tháo dỡ 25 chung cư xuống cấp, hư hỏng nặng
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, TP sẽ di dời, tháo dỡ 25 chung cư (72 lô) xuống cấp, hư hỏng nặng với tổng diện tích 350.000m2 (khoảng 6.531 căn hộ) và xây mới 445.000m2 sàn trong giai đoạn 2011-2015.
Đến nay đã di dời, tháo dỡ được 8 chung cư (12 lô) khoảng 1.149 hộ dân, đạt tỷ lệ 14,56%. Việc xây dựng mới thay thế các chung cư cũ, đã thực hiện được 6/25 chung cư có chủ đầu tư, tuy nhiên chỉ mới có 01 chung cư hoàn thành (01 lô) đưa vào sử dụng, còn lại 05 chung cư (12 lô) đang triển khai, nhưng tiến độ chậm so với kế hoạch.
