Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng để phân tích, làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý xung quanh vấn đề này.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua phương thức chuyển mục đích sử dụng đất thay vì đấu giá, đấu thầu thời gian qua tiềm ẩn “nguy cơ” tiêu cực, dễ phát sinh cơ chế “xin-cho”, “lợi ích nhóm”… Ý kiến và quan điểm của luật sư về vấn đề trên như thế nào? Vì sao thực tế lại ít dự án nhà ở được đấu giá quyền sử dụng đất?
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Nhiều dự án được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua đấu giá, biến thành dự án nhà ở thương mại thay vì xây dựng trụ sở, văn phòng, đất xưởng sản xuất, đất dịch vụ, thương mại… Sau đó, các dự án nhà ở đã mọc lên khiến dân số tăng cao, gia tăng áp lực lên hạ tầng giao thông, xã hội. Trong khi, tiền sử dụng đất thu về ngân sách nhà quá bèo bọt, thất thu ngân sách nhà nước, để lại nhiều hoài nghi trong dư luận có hay không “lợi ích nhóm”.
Việc tổ chức đấu giá các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được cho là để khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, đấu giá đất còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và triệt tiêu cơ chế “xin-cho”.
Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và được thẩm định đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Với các dự án nhà ở “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ có quyết định chuyển mục đích sử dụng dụng đất và đồng thời chuyển qua chế độ “giao đất ở” mà không có quyết định giao đất như những dự án nhà ở khác.
Theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 2 và quyết định cho thuê đất theo Mẫu số 02, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 5 và Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05.
Trên thực tế, tại các địa phương, đối với dự án nhà ở “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”, các địa phương thực hiện đều không đúng mẫu biểu của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, thường thấy là việc “Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” theo Mẫu số 05, nhưng chèn nội dung của quyết định giao đất, hoặc là quyết định kiểu 2 trong 1: “Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất”, hoặc ghi “hình thức giao đất” chuyển thành “hình thức sử dụng đất: … giao đất”… cùng một UBND tỉnh địa phương, nhưng quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất không giống nhau tùy theo nguồn gốc đất.
Bản chất của việc “chuyển mục đích sử dụng đất” là thay đổi về loại đất nhưng không đồng nghĩa dẫn đến thay đổi nguồn gốc đất. Với đất của người dân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì người đó hoặc người nhận chuyển giao thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở chỉ thay đổi về loại đất và chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.
Tuy nhiên, đất do Nhà nước thu hồi, đất do Nhà nước quản lý trước đây, sau đó được Nhà nước trao quyền (giao đất, cho thuê) cho mục đích sử dụng cụ thể như đất phi nông nghiệp: làm nhà máy trong dự án sản xuất, khu công nghiệp...) nếu không còn nhu cầu sử dụng mục đích đó thì có thể tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và vẫn được nhận bồi thường theo quy định Điều 65 Luật Đất đai.
Với dự án nhà ở “chuyển mục đích sử dụng đất” có nguồn gốc đất do Nhà nước thu hồi, đất do Nhà nước quản lý trước đây thì chủ đầu tư dự án hoàn toàn không còn ràng buộc về nguồn gốc Nhà nước trao quyền bằng hình thức cho thuê đất trước đây.
Điều đó có thể thấy, về hình thức (không có quyết định giao đất, dùng mẫu biểu mới tổng hợp từ mẫu quyết định giao đất ghép và mẫu quyết định chuyển mục đích sử dụng đất) và bản chất (trao quyền từ hình thức thuê đã chuyển sang hình thức giao, Nhà nước mất quyền lựa chọn để trao quyền sử dụng đất ở: đấu giá quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013) của hình thức “chuyển mục đích sử dụng đất” tại dự án nhà ở này đang tạo ra các khoản lợi ích do chủ đầu tư thu được không nhỏ từ lỗ hổng áp dụng pháp luật không phù hợp với thực tiễn.
Hiện nay, quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư 2020 gồm hai thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và thuộc trường hợp “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định Điều 30 (Quốc hội), Điều 31 (Thủ tướng Chính phủ) và Điều 31 (thẩm quyền UBND cấp tỉnh). Đặc biệt là Điều 29 Luật Đầu tư 2020 có quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, quy định này không chỉ dự án nhà ở thương mại mà cả một số dự án khác.
Có thể thấy, đây là một quy định đã đồng bộ hóa với Điều 118 Luật Đất đai 2013 về “đấu giá” đối với đất do cơ quan nhà nước quản lý và theo hướng sẽ dần dần hạn chế các trường hợp được “chuyển mục đích sử dụng đất” vì đang tạo ra địa tô trong lý luận về quản lý đất đai.
Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã có quy định các thủ tục dự án nhà ở thương mại được “thống nhất” thực hiện “quyết định chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020, đã bỏ quy định thủc tục dự án theo Luật Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, do chính sách đất đai qua các thời kỳ nên đến nay tồn tại nhiều nguồn gốc sở hữu quyền sử dụng đất, mặt khác các chính sách đất đai khác nhau thực hiện qua nhiều thời kỳ từ đó dẫn đến các quy định của Luật Đất đai càng trở nên phức tạp, chồng chéo nhưng lại càng tạo nhiều lỗ hổng không chỉ trong Luật Đất đai mà tại nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành như trường hợp dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương với căn cứ “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”.
PV: Việc chủ thể đang sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất cũng có những ưu điểm như giảm bớt thủ tục, giảm chi phí giải phóng mặt bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất… Đề nghị luật sư phân tích, làm rõ hơn những ưu điểm, hạn chế của cách làm này so với việc đấu giá quyền sử dụng đất?
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Việc chủ thể sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất có ưu điểm lớn về mặt thủ tục hành chính cho các chủ đầu tư dự án và các cơ quan chức năng liên quan.
Các bên liên quan sẽ hạn chế được chi phí, thời gian và những thủ tục phát sinh từ việc thực hiện tổ chức đấu giá. Chưa kể có một số trường hợp rủi ro xảy ra có thể ảnh hưởng đến kết quả đấu giá và quá trình giao đất cho đơn vị trúng đúng giá.
Việc này cũng hạn chế được những thủ tục và chi phí, rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đã có không ít dự án phải lùi lại thời gian thực hiện do gặp vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người đang sử dụng đất.
Đồng thời, hiệu quả sử dụng đất được nâng cao, khi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tận dụng quỹ đất để phát triển những dự án có giá trị cao hơn, mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn cho địa phương và cho đất nước. Tuy nhiên, đi kèm những ưu điểm nêu trên thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua đấu giá này cũng có một vài nhược điểm cần lưu ý.
Việc trực tiếp cho chủ thể đang sử dụng đất trở thành chủ đầu tư mà không phải thực hiện, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ có thể thiếu khách quan. Bởi vì, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là trao cơ hội công bằng cho tất cả các chủ thể có nhu cầu tham gia đấu và thể hiện năng lực để trúng đấu giá.
Do đó, chủ thể đang sử dụng đất có đủ năng lực để thực hiện dự án hay không và việc không tổ chức đấu giá liệu có hạn chế cơ hội của nhiều nhà đầu tư có năng lực hơn muốn tham gia?
Khi thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, tuy nhiên khoản tiền này có thể sẽ ít hơn khoản tiền thu được do tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, có thể gây thất thoát ngân sách. Hơn nữa, nhiều người cũng sẽ đặt câu hỏi về tính minh bạch, khách quan của việc này, khi hiện nay tình trạng móc nối và lợi ích nhóm diễn ra khá phổ biến.
Vì vậy, để không có tình trạng lách luật, các cơ quan chức năng cần có thêm những quy định chặt chẽ liên quan đến trường hợp cho chủ thể đang sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất để phù hợp với quy định của pháp luật.
PV: Xin cảm ơn ông!
