Bình Dương: Mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng, người thứ 3 ngay tình được bảo vệ như thế nào?

Công trình xây dựng trên diện tích mua bán ngay tình
Công trình xây dựng trên diện tích mua bán ngay tình
(PLVN) - Bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu là một chế định từ lâu đã được pháp luật công nhận và bảo vệ. Tùy theo mỗi thời kỳ và tùy theo đặc thù của từng quốc gia, các quy định bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình có những đặc tính khác nhau. Mặc dù vậy, các căn cứ, quy định pháp luật để bảo vệ nó ngày càng được cụ thể hóa và chi tiết hơn.

Luật quy định ngày càng cụ thể

Trong các số trước, báo PLVN đăng tải loạt bài “Thương vụ mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng” tại tỉnh Bình Dương phản ánh những bất cập trong việc cơ quan tố tụng vận dụng các chế định pháp luật bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình còn nhiều bất cập, gây thiệt hại cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang.

Cụ thể, TAND tỉnh Bình Dương và TAND Cấp cao tại TP.HCM đã đưa ra những phán xét thiếu căn cứ, áp dụng các điều luật một cách nữa vời dẫn đến nhiều sai sót ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung của vụ án.

Bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình từ lâu đã được pháp luật công nhận tại Việt Nam. Chế định này được ghi nhận và cụ thể hóa từ Bộ luật Dân sự năm 2005 và được sửa đổi bổ sung bằng Bộ luật Dân sự 2015.

Tại Khoản 2, Điều 138 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba ngay tình vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, bị sửa”.

Theo quy định này, giao dịch dân sự có đối tượng là động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu vô hiệu,  người thứ ba ngay tình sẽ luôn được bảo vệ trong hai trường hợp. Thứ nhất, người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá; thứ 2, giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, bị sửa.

Quyết định trong trường hợp này còn được thể hiện dưới dạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Để cụ thể, rõ ràng hơn đối với trường hợp thứ hai này, tại khoản 1 Điều 133 BLDS năm 2015 đã có sự bổ sung lớn về nội dung nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi người thứ ba ngay tình là “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Do vậy, có thể khẳng định giao dịch bị tuyên là vô hiệu nhưng đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó tài sản này được chuyển giao cho người thứ ba bằng một giao dịch khác và người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã đăng ký mà xác lập giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.

Để làm rõ hơn vấn đề này TAND tối cao đã có hướng dẫn tại mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC nêu rõ, “trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó chuyển nhượng cho người khác thì giao dịch thế chấp đó không bị vô hiệu”.

Như vậy, xuyên suốt từ Bộ luật dân sự 2005 đến Bộ luật dân sự 2015 pháp luật đều quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự. Có thể khẳng định, quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 2005 hoàn toàn phù hợp với Công văn hướng dẫn của TAND tối cao và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Cần đúng luật và… ngay tình

Trở lại nội dung vụ án, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thanh và ông Nguyễn Quốc khánh, giữa ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang mà Báo PLVN đã đăng tải trong các bài viết trước để thấy rõ việc áp dụng pháp luật "có vấn đề" của tòa án.

Đơn khiếu nại của người mua ngay tình bị tòa án hủy giao dịch
 Đơn khiếu nại của người mua ngay tình bị tòa án hủy giao dịch

Các giao dịch này đều được Toà án hai cấp nhận định là giao dịch của người thứ ba ngay tình. Giao dịch này được xác lập trên cơ sở “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định pháp luật, giao dịch của ông Nguyễn Quốc Khánh phải được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Thế nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm dường như đều cố tình bóp méo, cắt xén quy định pháp luật để tuyên tất cả các giao dịch trên vô hiệu. Đáng ngạc nhiên hơn, mặc dù Toà án đã thừa nhận giao dịch của ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang là giao dịch của người thứ ba ngay tình, qua đó áp dụng quy định của khoản 2 điều 138 Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết vụ án.

Sai phạm nghiêm trọng này đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Khánh. Đây cũng là sai phạm nghiêm trọng của Tòa án trong việc áp dụng quy định pháp luật về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.

Để bảo vệ sự công bằng và tôn nghiêm của pháp luật, Tòa án có thẩm quyền không thể không kháng nghị các bản án có dấu hiệu của việc áp dụng pháp luật tùy tiện và không đúng như đã nêu.

Tin cùng chuyên mục

Căn nhà ông Cảnh liền kề công trình đang được phá dỡ. (Ảnh: Nguyễn Tuấn)

Sở Xây dựng Hà Nội: Kiểm tra xác minh phản ánh “tháo dỡ công trình gây hư hại nhà hàng xóm”

(PLVN) - Liên quan đơn thư của ông Nguyễn Trọng Cảnh (ngụ ngách 23, ngõ 82, phố Chùa Láng, quận Đống Đa, TP Hà Nội) phản ánh nhà liền kề phá dỡ gây mất an toàn, ảnh hưởng tài sản, kết cấu nhà mình; đại diện Sở Xây dựng cho biết đã thực hiện kiểm tra, xác minh cũng như hỗ trợ UBND quận Đống Đa giải quyết theo thẩm quyền.

Đọc thêm

Tiếp vụ dấu hiệu gian dối trong một hồ sơ khai tử tại Quận 8 (TP HCM): Cần giám định chữ ký trong bộ hợp đồng chuyển nhượng tài sản

Tiếp vụ dấu hiệu gian dối trong một hồ sơ khai tử tại Quận 8 (TP HCM): Cần giám định chữ ký trong bộ hợp đồng chuyển nhượng tài sản
(PLVN) - Sau khi PLVN có bài viết “Dấu hiệu gian dối trong hồ sơ khai tử “đại gia” nổi tiếng quận 8, TP HCM”, nhiều độc giả quan tâm, thắc mắc, đặt câu hỏi “chết thực tế ngày 20 nhưng gian dối khai tử lùi ngày thành 27/12 để làm gì?”. Đây cũng chính là vấn đề mà một số người liên quan sự việc đã có đơn đề nghị cơ quan chức năng làm rõ.

Hà Nội: Thành lập Ban Chỉ đạo về thực hiện các biện pháp phòng, chống lãng phí

Hội nghị công bố Quyết định của UBND Thành phố thành lập Ban Chỉ đạo về thực hiện các biện pháp phòng, chống lãng phí .
(PLVN) - Ngày 20/11/2024 , UBND Thành phố quyết định ban hành Quyết định số 6037/QĐ-UBND thành lập “Ban Chỉ đạo về thực hiện các biện pháp phòng, chống lãng phí của UBND thành phố Hà Nội” do đồng chí Trần Sỹ Thanh, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND Thành phố làm Trưởng Ban Chỉ đạo.

Sự việc thu hồi đất thực hiện dự án nuôi trồng thủy sản Cảnh Long (Thanh Hóa): Trả lời của UBND TX Nghi Sơn

Sự việc thu hồi đất thực hiện dự án nuôi trồng thủy sản Cảnh Long (Thanh Hóa): Trả lời của UBND TX Nghi Sơn
(PLVN) - Báo PLVN vừa nhận được Văn bản 4148/UBND-GPMB của UBND TX Nghi Sơn gửi Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa báo cáo, trả lời Báo PLVN về giải quyết đơn thư của ông Lê Ngọc Thách (ngụ tổ dân phố Nam Châu, phường Hải Châu) theo ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh tại Văn bản 11186/UBND-TD ngày 2/8/2024.

Tiêu chuẩn khám sức khoẻ lái xe từ năm 2025

Ảnh minh hoạ
(PLVN) - Bộ Y tế mới ban hành Thông tư số 36 ngày 16/11/2024 quy định về tiêu chuẩn sức khỏe, việc khám sức khỏe định kỳ đối với người hành nghề lái xe ô tô; cơ sở dữ liệu của người lái xe, người điều khiển xe máy chuyên dùng.

Công trình trụ sở TAND huyện Kỳ Anh (Hà Tĩnh): TAND tối cao cho biết 'việc lập dự toán dự án bảo đảm đúng pháp luật'

Công trình trụ sở TAND huyện Kỳ Anh (Hà Tĩnh): TAND tối cao cho biết 'việc lập dự toán dự án bảo đảm đúng pháp luật'
(PLVN) - Liên quan đến phản ánh của bạn đọc cho rằng có dấu hiệu nâng khống hóa đơn trong việc thi công dự án xây dựng mới trụ sở làm việc TAND huyện Kỳ Anh (tỉnh Hà Tĩnh): mới đây, TAND tối cao đã có Văn bản 312/TANDTC-KHTC phản hồi Báo PLVN, cho biết, việc lập dự toán của dự án đã bảo đảm đúng quy định của pháp luật. Chủ đầu tư căn cứ trên kết quả thẩm tra, thẩm định của các bên liên quan để phê duyệt dự toán, tổ chức đấu thầu. Không có dấu hiệu nâng khống giá trong việc lập dự toán xây dựng công trình.

Cần chế tài mạnh hơn với hành vi liên quan ma túy

Ảnh minh hoạ.
(PLVN) -  Hậu quả của ma túy, “ngáo đá”, là vấn đề nhức nhối trong xã hội bấy lâu nay. Một minh chứng rõ ràng tang thương mới nhất là vụ án xảy ra ở một tỉnh phía Nam cuối tháng 10/2024, khi một cháu bé 14 tuổi đi bán vé số, vô cớ bị một đối tượng tấn công tử vong ngay trên đường.

Một số vấn đề liên quan dự án khu phố chợ Chiên Đàn (Quảng Nam): UBND huyện Phú Ninh trả lời

Dự án khu phố chợ Chiên Đàn. (Ảnh: Anh Huy)
(PLVN) - Dự án khu phố chợ Chiên Đàn (xã Tam Đàn, huyện Phú Ninh) được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn 6754/UBND-KTN ngày 4/12/2017. Dự án do Cty CP địa ốc Newland Quảng Nam làm chủ đầu tư với diện tích khoảng 9,8 ha, tổng số 328 căn (đất ở chia lô), quy mô dân số khoảng 1.600 người.

Đưa người đi lao động nước ngoài trái phép sẽ bị xử lý như thế nào?

Ảnh minh họa
(PLVN) - "Lợi dụng tâm lý những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn đi lao động ở nước ngoài, một số đối tượng đăng thông tin trong các hội, nhóm trên mạng xã hội để tuyển lao động đi làm việc ở nước ngoài “việc nhẹ lương cao”. Những đối tượng có hành vi vi phạm trên sẽ bị xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật?" - bạn Minh Anh (Sơn La) hỏi. 

Bà Trương Mỹ Lan đề nghị thi hành án chủ động để khắc phục hậu quả: Cục THADS TP HCM chuyển đơn đến TAND Cấp cao

Bị cáo Trương Mỹ Lan tại phiên tòa đang diễn ra. (Ảnh: Thanh Tùng)
(PLVN) - TAND Cấp cao tại TP HCM đang mở phiên phúc thẩm xét xử bị cáo Trương Mỹ Lan và các đồng phạm trong giai đoạn 1 vụ án xảy ra tại Cty Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) và các đơn vị có liên quan. Trước đó, ngày 23/10/2024, bà Lan đã có đơn gửi Cục Thi hành án Dân sự (THADS) TP HCM đề nghị THA chủ động để khắc phục hậu quả vụ án.

Sau thời gian tạm hoãn hợp đồng lao động có phải nhận lại người lao động không?

Luật sư Nguyễn Quang Tâm.
(PLVN) - Bạn Duy Khang (Hải Phòng) hỏi: Do tình hình sản xuất, kinh doanh gặp nhiều khó khăn nên công ty tôi muốn tạm hoãn hợp đồng với một số người lao động (NLĐ). Xin hỏi, thời gian tạm hoãn hợp đồng lao động (HĐLĐ) được quy định thế nào? Sau thời gian tạm hoãn HĐLĐ công ty có phải nhận lại NLĐ không?

Chi nhánh VPĐKĐĐ Thủ Đức (TP HCM): Một số vấn đề cần làm rõ trong một hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Liên 1, biên nhận 375 và biên nhận 376 có chữ ký, dấu vân tay tên bà Mai nhưng bị tẩy xóa.
(PLVN) - Bà Ngô Thị Mai (SN 1967) cho rằng, là người nộp hồ sơ đăng ký cập nhật biến động căn nhà vừa mua nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Thủ Đức (TP HCM) lại trả kết quả cho chủ cũ, dẫn đến bà không nhận được sổ đỏ và tài sản. Trong khi đó, Chi nhánh VPĐKĐĐ cho rằng trả kết quả đúng quy định.

UBND xã Chàng Sơn (Hà Nội) bị phản ánh vi phạm khi tháo dỡ công trình: UBND huyện Thạch Thất ra kết luận

Công trình vi phạm của ông Trường bị UBND xã Chàng Sơn cưỡng chế phá dỡ khi chưa thiết lập đầy đủ hồ sơ xử lý vi phạm hành chính. (Ảnh: Bạn đọc cung cấp)
(PLVN) - UBND huyện Thạch Thất (Hà Nội) vừa có Văn bản 13/KL-UBND kết luận nội dung tố cáo Chủ tịch UBND xã Chàng Sơn cho tháo dỡ công trình vi phạm trên đất ruộng phần trăm (đất nông nghiệp dùng cho mục đích công ích - NV) khi chưa thiết lập đầy đủ hồ sơ để xử lý vi phạm hành chính; là tố cáo đúng.

Mô hình “Hội - Đoàn - Trường” phối hợp tuyên truyền, giáo dục: Học sinh hào hứng học kỹ năng sống được nhận quà

Sáng 11/11, tại các trường học trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, nhiều hoạt động tuyên truyền, giáo dục Luật Giao thông đường bộ, kỹ năng sống đã được tổ chức.
(PLVN) - Sáng 11/11, gần 2.000 học sinh Trường tiểu học Nguyễn Văn Tây, P Bình Chiểu, TP Thủ Đức (TP.HCM), sôi nổi tham gia tiết học An toàn giao thông và phòng chống đuối nước, đồng thời được nhận những phần quà hấp dẫn. Đây là hoạt động thiết thực từ sự phối hợp thú vị theo mô hình “Hội - Đoàn - Trường” giữa Hội Liên hiệp Phụ nữ cùng với Đoàn TNCS Hồ Chí Minh phường Bình Chiểu và Ban giám hiệu Trường Tiểu học Nguyễn Văn Tây.