Việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013 chưa có sự thay đổi và đột phá so với các quy định tại Luật Đất đai năm 2003. Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay chưa theo kịp được diễn biến giá đất thực tế trên thị trường. Giá đất chuyển nhượng trên thị trường có sự chênh lệch lớn so với khung giá đất, nhất là các khu vực trung tâm đô thị lớn, giá đất tại một số vị trí, địa điểm đặc biệt có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn....
Trong thời gian qua việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không thông qua đấu giá (nhất là các khu đất có giá trị đặc biệt lớn ở các thành phố lớn) còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước.
Luật Đất đai 2013 đã chỉ rõ Nhà nước quyết định giá đất là khung giá đất do Chính phủ quyết định; Bảng giá đất do UBND thành phố, tỉnh ban hành; giá đất cụ thể của từng lô đất.
Những tồn tại, bất cập
Nhà nước quy định khung giá đất, nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường; làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Khung giá đất buộc các địa phương tuân thủ, không được quy định ngoài khung.
Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường.
Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5 - 2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Thực chất trên thị trường đất đai có 2 loại giá: Giá do Nhà nước định và giá thị trường. Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.
Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.
 |
Quy định về khung giá đất và bảng giá đất của nước ta còn nhiều bất cập (Ảnh minh họa). |
Theo quy định khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, khi giá đất biến động quá 20%, thì điều chỉnh, không có biến động thì thôi thay vì thay đổi hằng năm như trước gây mất thời gian. Thực tế từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động.
Từ thực trạng trên cho thấy khung giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường bất động sản, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.
Khung giá đất hiện nay là cơ sở để các địa phương thực hiện xây dựng bảng giá đất. Do khung giá đất hiện nay thấp xa so với giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Vì vậy, đề nghị bỏ quy định về khung giá đất đã ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ. Nên giao địa phương tự quyết làm bảng giá đất.
Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì giá bất động sản bị điều chỉnh bởi cung - cầu nên luôn thay đổi. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường. Về dài hạn không nên ban hành bảng giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.
Về các phương pháp định giá đất
Về các phương pháp định giá đất đang thực hiện tại Việt Nam (Phương pháp truyền thống và hiện đại - áp dụng cho định giá riêng lẻ hoặc hàng loạt) đều được các nước trên thế giới thực hiện (trừ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất).
Dù áp dụng phương pháp nào cũng đều khó cho ra kết quả chuẩn xác (sát hoặc phù hợp với giá thị trường), hạn chế là do: (1) Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, (2) Thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt), (3) Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...), (4) Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.
Thực tế hiện nay các đơn vị tư vấn hoặc các cơ quan nhà nước mới chỉ có các hệ thống dữ liệu về giá đất một cách rời rạc, chưa được tổng hợp, cập nhật thường xuyên, chưa đảm bảo độ tin cậy để đáp ứng được các nhu cầu của xã hội, người dân cũng như các cơ quan quản lý nhà nước. Khó khăn trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từ cả các nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan như sự thay đổi liên tục của thị trường đất đai, tính chất phức tạp của loại hàng hóa cũng như việc thu thập, khảo sát thông tin về giá đất tại Việt Nam vẫn chỉ qua các phương thức truyền thống như khảo sát đơn thuần mà chưa đảm bảo được các bằng chứng khảo sát hoặc các văn bản của các đơn vị tư vấn... để tăng độ tin cậy.
Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất và khi định giá đất với cùng một vị trí đất nhưng khi xác định giá đất cụ thể thì Hội đồng thẩm định giá áp dụng mỗi phương pháp có một kết quả khác nhau; dẫn đến tình trạng kết quả tính thu tiền sử dụng đất cũng khác nhau.
 |
Các phương pháp xác định giá đất hiện nay có những hạn chế, tồn tại (Ảnh minh họa). |
Các phương pháp xác định giá đất có những hạn chế, tồn tại tạo điều kiện tùy tiện áp dụng, chẳng hạn kết quả của phương pháp thặng dư phụ thuộc vào doanh thu giả định, chi phí giả định. Các nghiên cứu về suất đầu tư chưa được áp dụng cụ thể dẫn đến kết quả định giá khác nhau.
Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư thì việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể. Đồng thời trong chính sách giá đất quy định căn cứ để cơ quan tài nguyên môi trường xác định giá đất là dựa vào kết quả tư vấn xác định định giá đất; như vậy gần như phụ thuộc vào trình độ, năng lực của tư vấn xác định giá đất nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi sai phạm trong việc tư vấn xác định giá đất.
Trình tự, thủ tục xác định giá đất còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí. Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc quyết định giá đất cụ thể được thực hiện qua nhiều khâu, nhiều ban/ngành, cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể chuyển Hội đồng Thẩm định giá đất thực hiện thẩm định. Trên cơ sở kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Theo đánh giá việc thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định như trên đôi khi gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức liên quan, cũng như kéo dài thời gian thực hiện.
Kỳ sau: Cần giải pháp khắc phục bất cập giá đất, định giá đất
