Tiếp bài “Cần làm rõ nội dung tố cáo CĐT Khu biệt thự du lịch Thanh Bình“: Nghi vấn quy trình thẩm định giá bị “phù phép”

(PLVN) - Bên cạnh dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của chủ đầu tư (CĐT), trong quy trình tưởng chặt như bưng của ngân hàng xuất hiện nhiều nghi vấn “tiếp tay”, đặc biệt ở việc thẩm định giá khi cho vay lẫn xử lý tài sản nợ đều có vấn đề.
Ngôi biệt thự xây thô này tại Dự án Thanh Bình đang được rao bán xấp xỉ 40 triệu đồng/m2

Dấu hiệu lừa đảo đã rõ ràng?

Như Báo Pháp luật Việt Nam đã phản ánh trong bài viết “Vũng Tàu: Cần làm rõ nội dung tố cáo chủ đầu tư Khu biệt thự du lịch Thanh Bình”, phản ánh việc bà Nguyễn Thị Ngọc Lương  và Nguyễn Thị Thu Hiền (ngụ TP Vũng Tàu) ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 3.500m2  đất (là một phần diện tích tờ bản đồ số 100, thửa số 7, GCNQSDĐ số BK622398, do UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 6/8/2012) thuộc Dự án Khu biệt thự du lịch Thanh Bình (P.10, TP Vũng Tàu) do Công ty TNHH Tư vấn Dịch vụ Thương mại Thanh Bình (gọi tắt là Cty Thanh Bình, ở TP HCM) là chủ đầu tư. 

Bà Lương đã thanh toán 100% giá trị hợp đồng là hơn 22 tỷ đồng và đề nghị được bàn giao thực địa, làm các thủ tục tách thửa sang tên. Tuy nhiên, đại diện Cty Thanh Bình thời điểm đó là ông Phạm Quốc Dũng đã không thực hiện và sử dụng thửa đất đã bán cho bà Lương làm tài sản đảm bảo cho khoản vay khác tại một ngân hàng ở TP HCM, do không có khả năng trả nợ nên đã bị kê biên bán đấu giá. 

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, Luật sư Khương Tân Phương (Trưởng Văn phòng Luật sư Thuận Nam, Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định: Đây có thể coi là hành vi nhận tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt, hoặc sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại. 

Hiện tại, trường hợp của bà Lương, bà Hiền chỉ là điển hình trong khoảng 200 khách hàng của Cty Thanh Bình cũng đang rơi vào hoàn cảnh tương tự như trên. Do đó, hành vi trên của ông Dũng có dấu hiệu của tội: “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, theo  Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, luật sư Phương cho biết. 

Thế chấp cả đất giao thông, công ích

Tại quyết định phê duyệt dự án này mật độ xây dựng không quá 40%, nhưng trong hợp đồng giao dịch giữa Cty Thanh Bình và ngân hàng lại thể hiện tài sản đảm bảo là 100% diện tích đất.  Điều đó có nghĩa là cả đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật, công ích vốn sẽ bàn giao cho cơ quan nhà nước quản lý sau khi được nghiệm thu cũng được định giá làm tài sản đảm bảo.

Chính sự bất thường này, đã đặt ra ghi vấn về việc “bắt tay” nhằm nâng khống giá trị tài sản giữa ngân hàng và Cty Thanh Bình? 

Ở khía cạnh khác, trong hầu hết các hợp đồng giao dịch giữa Cty Thanh Bình và ngân hàng, thủ tục giải chấp, thế chấp nhanh chóng chỉ trong cùng 1 ngày, không thể hiện việc thẩm định và định giá lại tài sản. Trong khi, đây là dự án hình thành trong tương lai, từ năm 2006, Cty Thanh Bình đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho hàng trăm khách hàng, họ đã xây nhà ổn định trên đất.  

Hệ quả của việc này là quyền lợi của hàng trăm khách hàng bị bỏ ngỏ suốt thời gian dài, và khi Thanh Bình không có khả năng trả nợ, ngân hàng “vô tư” kê biên, bán đấu giá mà không tính đến chuyện xử lý tài sản trên đất theo quy định của pháp luật, gây bức xúc và hoang mang cho người dân. 

Số phận những ngôi biệt thự này sẽ được xử lý như thế nào khi ngân hàng kê biên đấu giá?

Giá thẩm định thiếu thực tiễn?

Góc khuất trong “quy trình” tưởng rất kín kẽ của ngân hàng mà thực chất lại tồn tại rất nhiều nghi vấn còn thể hiện trong thẩm định giá tài sản.

Tại thời điểm năm 2012, biên bản định giá (số 2012300808/BBĐG ngày 14/11/2012) ngân hàng định giá thửa đất, trong đó có phần Cty Thanh Bình bán cho bà Lương như nêu trên trị giá hơn 54 tỷ đồng. 

Vậy mà, cùng một thửa đất đó, khi bị kê biên bán đấu giá, công ty thẩm định giá là hơn 47 tỷ đồng (chứng thư số 1179/2018/CT/VACT, ngày 19/112018). Vậy là, sau hơn 06 năm thì giá trị tài sản thế chấp của Thanh Bình đã giảm đi mất gần 7 tỷ đồng, có bất hợp lý với đất dự án biệt thự toạ lạc ngay mặt biển TP Vũng Tàu? 

Bởi theo tìm hiểu thực tế hiện nay, giá nền đất tại chính Dự án Thanh Bình giá đất được bán xấp xỉ 40 triệu đồng/m2  đã có sổ đỏ, hoặc 17 - 22 triệu đồng/m2  với nền đất đã ký hợp đồng mua bán với Thanh Bình. Đối với những dự án khác bên cạnh có giá từ 100 - 200 triệu đồng/m2  đất mặt biển theo giá thị trường đang rao bán. 

Trong khi, tại Dự án Thanh Bình ngân hàng chỉ định giá trung bình xấp xỉ gần 7 triệu đồng/m2 khi bán đấu giá.

Trao đổi vấn đề này, Luật sư Khương Tân Phương cho biết, việc xác định giá khởi điểm cho tài sản yêu cầu phải đảm bảo tính khách quan, trung thực, đúng với giá trị.

Theo đó, giá khởi điểm của tài sản thế chấp có thể được xác định như sau: “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản đảm bảo. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá”, luật sư Phương phân tích.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 306, Bộ luật Dân sự năm 2015, thì: “Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Bản chất nhằm tránh định giá tài sản chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế, gây thiệt hại cho một trong hai bên.  

Vì vậy, trong vụ việc này, không lẽ nào “con nợ” như Cty Thanh Bình vốn đang rất khát dòng tiền lại không tính toán được lợi từ việc áp theo giá thị trường, sau bán đấu giá trừ vào nợ sẽ có trội thu rất lớn?

Vậy, còn những góc khuất nào khác còn chưa được làm rõ trong vụ việc này?

Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin.

Lê Vũ

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Phụ huynh 'cuồng' điểm hay con?

Phụ huynh 'cuồng' điểm hay con?

(PLVN) - Chỉ cần trường học thi xong học kỳ 2, có điểm, chuẩn bị tổng kết năm... cũng là lúc nhiều phụ huynh vui buồn theo điểm của con. Nhiều người khóc ròng khi con không giỏi toàn diện như mong muốn của mình. Và trong cuộc đua quay cuồng về điểm, về trường danh giá của phụ huynh… có một người bị “bỏ quên”, đó là học sinh…

Đọc thêm

Đóng 260.000 đồng, nhận lại 120… triệu đồng

Đóng 260.000 đồng, nhận lại 120… triệu đồng
(PLVN) - Đó là trường hợp không may xảy ra với gia đình anh Nguyễn Văn Thanh (34 tuổi ở Nam Định) nhưng lại thể hiện sự nhân văn của loại hình bảo hiểm phi nhân thọ, loại hình bảo hiểm hiện vẫn còn khá mới mẻ với người dân.

Góc khuất LHP Cannes

Góc khuất LHP Cannes
Nhà sản xuất gạ tình đổi vai diễn, khách mời chi hàng nghìn USD cho vài phút thảm đỏ ở liên hoan phim tại Pháp.

Tụ tập đánh bài ăn tiền tại quán trà sữa Ding Tea?

Tụ tập đánh bài ăn tiền tại quán trà sữa Ding Tea?
(PLVN) - Quán cà phê, trà sữa là nơi để khách hàng thưởng thức ẩm thực, nghỉ ngơi, thư giãn, hay tán gẫu bạn bè… Nhưng tại cửa hàng trà sữa Ding Tea 148 Trần Duy Hưng (TP Hà Nội) lại xuất hiện nhóm người đến đánh bài ăn tiền ngay trên tầng 2 cửa hàng. Khi làm việc với đơn vị quản lý thì đơn vị này cho biết không thể kiểm soát được khách hàng có đánh bài hay không.

Ám ảnh mùa thi

Ám ảnh mùa thi
(PLVN) - “Những ngày ôn thi như địa ngục” - câu nói đầy ám ảnh của cậu bé, khi mới chỉ đang tuổi ăn, tuổi vui chơi học hành, em lại phải chịu một áp lực nặng nề bởi sự kỳ vọng quá lớn từ gia đình…

Cánh báo biến chứng do chích thuốc trực tiếp vào khớp

Cánh báo biến chứng do chích thuốc trực tiếp vào khớp
(PLVN) - Mặc dù đã được cảnh báo về biến chứng có thể xảy ra khi tiêm thuốc trực tiếp vào khớp, nhưng không ít người vẫn chọn phương pháp này để nhanh chóng thoát khỏi cơn đau. Bên cạnh những bệnh nhân may mắn không xảy ra biến chứng thì có rất nhiều trường hợp phải chịu hậu quả nặng nề.
Những kỳ nghỉ hè bị “đánh mất”

Những kỳ nghỉ hè bị “đánh mất”

(PLVN) - Sẵn sàng “mở hầu bao” chi hàng chục triệu đồng cho con tham gia các khóa học trải nghiệm xa nhà, học thêm, học năng khiếu, học phát triển kỹ năng, phụ huynh có thu được kết quả như kỳ vọng hay đang vô tình “độc chiếm” mùa hè nghỉ ngơi của con cái?

Người thầy đặc biệt trong thế giới lặng im

Người thầy đặc biệt trong thế giới lặng im
(PLVN) - Câu chuyện về người thầy khiếm thính Võ Duy Quang (sinh năm 1988), giáo viên Trường Nuôi dạy trẻ Khiếm thính Lâm Đồng là một hành trình dài của nghị lực và khát vọng vươn lên. Bằng cả nhiệt huyết và sự thông hiểu của mình, thầy đã tiếp thêm nghị lực để các học trò khiếm thính thêm tự tin, dám ước mơ và thực hiện mơ ước.

Cô gái trẻ nhảy cầu Bãi Cháy tự tử

Cô gái trẻ nhảy cầu Bãi Cháy tự tử
(PLVN) - Cô gái để lại đôi dép rồi gieo mình từ cầu Bãi Cháy xuống tự tử, vì trời tối mặc dù một số người dân phát hiện cô gái chuẩn bị nhảy cầu lao đến ngăn cản nhưng không kịp.

Washington cho phép dùng thi thể người làm phân hữu cơ

Washington cho phép dùng thi thể người làm phân hữu cơ
(PLVN) - Mới đây, bang Washington, Mỹ đã ký ban hành một đạo luật mới cho phép những người sắp qua đời tại bang này có thể lựa chọn chuyển thi thể của họ thành phân bón hữu cơ phục vụ việc trồng cây. Tuy nhiên, việc này đã nổ ra nhiều tranh cãi từ phía người dân. 

Khi mẹ cha là 'nỗi ám ảnh thiên tài'…

Khi mẹ cha là 'nỗi ám ảnh thiên tài'…
(PLVN) - Là giáo viên ở một trung tâm ngoại ngữ, bên cạnh việc giảng dạy, hàng ngày tôi phải chứng kiến rất nhiều nỗi buồn của những đứa trẻ. Những nỗi buồn mang tên “cha mẹ”, những nỗi hoang mang mang tên “thiên tài”…

31.1°C

Hà Nội

SJC Hà Nội

Mua vào 36.520

Bán ra 36.520

VNIndex

3.41 0.37%