Phá dỡ hàng loạt nhà tập thể “ổ chuột” để xây chung cư mới: Quyết sách linh hoạt táo bạo của Hải Phòng

Hải Phòng đã dám nghĩ, dám làm khi là địa phương đầu tiên ra quyết sách phá dỡ hàng loạt nhà tập thể “ổ chuột” để xây lên những tòa chung cư mới hiện đại tái định cư. Trước thành công của Hải Phòng, nhiều ý kiến cho rằng cần nhân mô hình này để triển khai trên cả nước. 

PLVN đã có cuộc phỏng vấn Chủ tịch UBND TP Nguyễn Văn Tùng về vấn đề này.

178/205 chung cư cũ nguy cơ sập đổ cao

Thưa ông, động lực nào đã thúc đẩy Hải Phòng ra quyết sách phá dỡ nhà “ổ chuột”, xây chung cứ mới?

- Hải Phòng đứng thứ 3 cả nước về số nhà chung cư cũ với 205 nhà, phân tán tại 6 quận, tổng diện tích sàn hơn 286.000m2, là nơi sinh sống của gần 7.400 hộ dân. Đa phần các hộ này hoàn cảnh khó khăn, nhiều gia đình thuộc đối tượng người có công, bảo trợ xã hội.

Các chung cư cũ được xây từ những năm 1960-1990, diện tích bình quân đầu người chỉ 8,7m2/người, thấp hơn gần 3 lần so với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn TP (20m2/người). 

Sau nhiều năm sử dụng, chất lượng công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, không đảm bảo an toàn PCCC. Từng có những sự cố sập một phần công trình gây chết người, như sự việc xảy ra tại dãy nhà tập thể đường Lý Thường Kiệt hồi 2014.

Thực tế trên không chỉ đe đọa sức khỏe, tính mạng nhân dân, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy về cảnh quan đô thị, gây sức ép rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực đô thị của TP.

Theo kết quả rà soát chất lượng, trong 205 chung cư cũ, chỉ 27 có thể duy trì sửa chữa nâng cấp, 178 nhà loại D, xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ sập đổ cao, cần phá dỡ xây dựng lại.

Việc xây dựng lại các nhà tập thể cũ đã xuống cấp, nguy hiểm nhằm bảo đảm điều kiện sống an toàn cho người dân, đồng thời cải tạo, chỉnh trang lại bộ mặt đô thị, là hết sức cần thiết.

Một chung cư cũ tại phường Đổng Quốc Bình trước...

Hải Phòng đã đối mặt khó khăn nào nhất trước khi triển khai quyết sách phải xây lại các nhà tập thể cũ?

- Ước tính nguồn lực đầu tư là rất lớn, hơn 10.000 tỷ đồng. Đây là khó khăn lớn nhất của các địa phương khi định cải tạo, xây lại các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm.

Trước tình hình trên, căn cứ các quy định pháp luật, TP đã có chủ trương thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư mới theo hình thức đối tác công - tư (PPP), cụ thể là hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT). Việc lựa chọn đầu tư theo hình thức BT là chủ trương đúng đắn nhằm huy động nguồn vốn của DN cùng TP trong cải tạo, xây lại các chung cư cũ. 

Nhà đầu tư có quan tâm dự án BT?

Các dự án BT tại Hải Phòng có thu hút được sự quan tâm của các NĐT hay không, thưa ông?

- Hải Phòng đã tổ chức lựa chọn NĐT với 4 dự án theo hình thức BT để xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, trong đó 2 dự án nhóm C và 2 dự án nhóm B. 

Việc tổ chức lựa chọn NĐT được thực hiện theo đúng quy định đấu thầu, nhóm C được đấu thầu rộng rãi trong nước, nhóm B được sơ tuyển rộng rãi quốc tế.

Tuy nhiên, thực tế quá trình đấu thầu cho thấy hình thức này không nhận được nhiều sự quan tâm của các NĐT. Có nhiều nguyên nhân, đặc biệt một trong số đó là khung pháp lý cho hình thức BT chưa đủ mạnh. Pháp lý hiện hành về PPP cao nhất mới dừng lại ở mức Nghị định, dẫn đến việc triển khai các dự án PPP gặp nhiều xung đột pháp lý, gây rủi ro cho NĐT.

Ông có thể nói cụ thể hơn về vấn đề này?

- Ví dụ, việc ký Hợp đồng BT căn cứ Nghị định về đầu tư theo hình thức đối tác công - tư. Tuy nhiên, việc thanh toán quỹ đất cho NĐT phải căn cứ Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Trong khi đó, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thanh toán là rất chậm.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực từ ngày 1/1/2018, đất đai được xác định là tài sản công. Ngày 28/3/2018, Bộ Tài chính có Công văn 3515/BTC-QLCS yêu cầu tạm dừng xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi có Nghị định quy định chi tiết.

Đến ngày 15/8/2019 mới có Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT khi thực hiện dự án BT. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/10/2019.

Như vậy, từ 1/1/2018-1/10/2019, không có cơ sở pháp lý cho việc thanh toán quỹ đất cho NĐT. Trong khi đó, NĐT vẫn phải bỏ vốn để đầu tư các công trình theo tiến độ cam kết trong Hợp đồng, vẫn phải chịu lãi vay ngân hàng...

Còn có lý do nào khiến NĐT e ngại, thưa ông?

- Các dự án này đều có tổng vốn đầu tư lớn: Dự án xây dựng lại chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi hơn 112 tỷ; Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư U19 Lam Sơn hơn 36 tỷ; Dự án xây dựng chung cư HH3, HH4 và HH1, HH2 Đồng Quốc Bình đều hơn 1.700 tỷ. Như vậy, không phải NĐT nào cũng có đủ năng lực tài chính để tham gia.

... và sau khi được phá dỡ, xây mới.

Còn nguyên nhân khác khiến NĐT e ngại, là theo hình thức hợp đồng BT, NĐT phải bỏ vốn xây công trình, sau đó được Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí khác. NĐT phải tiếp tục bỏ vốn thực hiện các dự án trên quỹ đất được thanh toán để thu hồi vốn. Như vậy, thời gian thu hồi vốn là rất dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro như quy định pháp luật thay đổi, thị trường biến động dẫn đến NĐT có thể lỗ vốn...

Còn một thực tế khác, là việc thanh toán bằng quyền sử dụng đất cho NĐT cũng nhiều khó khăn, phức tạp do quy định pháp luật chưa rõ ràng, thống nhất; quy trình thanh toán phải trải qua nhiều bước, liên quan nhiều cơ quan; các quỹ đất được thanh toán chủ yếu chưa GPMB...

Những vướng mắc pháp lý cần sớm gỡ rối

Xin ông nói rõ về những khó khăn trong việc sử dụng quỹ đất để thanh toán cho NĐT?

- Quá trình triển khai thực hiện dự án theo hình thức BT tại Hải Phòng, có ít nhất 6 khó khăn trong sử dụng quỹ đất để thanh toán như sau:

Thứ nhất, pháp luật về đất đai chưa quy định việc sử dụng quỹ đất để thanh toán cho NĐT thực hiện dự án BT. Thế nên việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho NĐT chỉ là vận dụng các quy định pháp luật đất đai. Việc này dễ xảy ra các tranh cãi, thậm chí là sai sót. Đây là vướng mắc rất lớn.

Thứ hai, quỹ đất sử dụng để thanh toán cho NĐT chủ yếu chưa GPMB. Từ khâu lựa chọn quỹ đất cho đến giải phóng xong mặt bằng để thanh toán cho NĐT mất rất nhiều năm, liên quan nhiều thủ tục về đất đai, quy hoạch, thẩm quyền chấp thuận đầu tư thậm chí lên tới Thủ tướng. Trong quá trình thực hiện công tác GPMB gặp không ít vướng mắc, kiến nghị của người dân, tại một số địa phương thiếu quỹ đất tái định cư dẫn đến chậm trễ trong GPMB.

Thứ ba, trên địa bàn TP hiện một số quỹ đất là trụ sở cơ quan cũ, không còn nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, việc sử dụng các quỹ đất này phải thực hiện nhiều bước, phải xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng mới được thanh toán cho NĐT theo Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

Thứ tư, vướng mắc trong quá trình định giá đất khi thanh toán cho NĐT. Khi xác định giá trị quỹ đất để ký hợp đồng BT được tính toán theo phương pháp hệ số. Nhưng khi giao đất cho NĐT thì giá đất với quỹ đất có giá trị trên 30 tỷ được áp dụng phương pháp thặng dư. Trong một số trường hợp giá đất áp dụng theo phương pháp thặng dư thấp hơn khi giá đất khi áp dụng phương pháp hệ số. Điều này là mâu thuẫn, nguy cơ gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Thứ năm, Nghị định 69/2019/NĐ-CP có quy định việc bán đấu giá tài sản công để thanh toán cho NĐT thực hiện dự án BT tại khoản 3 Điều 1. Nhưng đến nay Bộ KH&ĐT chưa có hướng dẫn với việc sử dụng số tiền thu được từ bán đấu giá để thanh toán cho NĐT để các địa phương thực hiện. 

Với Hợp đồng BT đã ký kết với NĐT, đã có nội dung thanh toán dự án bằng tài sản công. Nhưng việc chuyển sang hình thức bán đấu giá tài sản công để thanh toán sẽ dẫn đến khó khăn vì phải đàm phán, thỏa thuận với NĐT để điều chỉnh hợp đồng BT; đồng thời, phải xin ý kiến các cấp thẩm quyền để thực hiện.

Thứ sáu, một số Hợp đồng BT đã được ký kết với NĐT được áp dụng quy định tại Quyết định 23/QĐ-TTg ngày 26/06/2015 của Thủ tướng; nhưng nay việc thanh toán được áp dụng theo quy định tại Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định 69/2019/NĐ-CP, có nhiều nội dung về cơ chế, chính sách đã thay đổi so với quy định tại Quyết định số 23/QĐ-TTg, tạo khó khăn cho địa phương trong việc thanh toán.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện. Mong rằng những kinh nghiệm tốt của Hải Phòng sẽ được các địa phương học hỏi nhân rộng, những khó khăn, vướng mắc sẽ sớm được bàn bạc gỡ rối!