“Ngại” đăng ký tài sản làm giao dịch dễ vô hiệu

17/07/2015 11:16

Chứng thực giao dịch về nhà đất

(PLO) - Quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự được Bộ luật Dân sự bảo vệ nhưng chưa triệt để dẫn đến sự bất ổn định của chính các giao dịch dân sự liên quan. Dự thảo Bộ luật hướng tới khắc phục tình trạng này nhưng vẫn để lại những băn khoăn về tính khả thi.

“Ngay tình” nhiều khi vẫn... lãnh đủ

Trong giao dịch dân sự (GDDS), người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản, nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Từ nguyên tắc bình đẳng và thực tế có nhiều tranh chấp giữa người sở hữu và người thứ ba nên pháp luật dân sự không “quên” quyền lợi của người thứ ba ngay tình.

Điều 138 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 qui định, quyền lợi của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ trong hai trường hợp. Thứ nhất, khi GDDS vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp chủ sở hữu đòi lại tài sản theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, khi người thứ ba ngay tình nhận được bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Điều đáng nói là việc thực hiện các qui định bảo vệ quyền thứ ba ngay tình trong thực tiễn lại phổ biến cảnh được chính một thẩm phán đúc kết lại là “khi tranh chấp xảy ra, người thứ ba ngay tình có thể không mất tiền, nhưng còn lâu mới lấy lại được tiền và phải theo kiện dài dài, vô cùng tốn kém”, nhất là đối với các GDDS mà đối tượng giao dịch là tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu và người thứ ba căn cứ vào tình trạng đã đăng ký của tài sản để thực hiện việc giao dịch.

Còn nếu GDDS của người thứ ba ngay tình là thế chấp, bảo lãnh thì người nhận thế chấp, bảo lãnh sẽ… lãnh đủ vì các hợp đồng tín dụng có thế chấp, bảo lãnh đó trở thành hợp đồng không có bảo đảm. Đây thực sự là thảm cảnh của nhiều tổ chức tín dụng khi đang “cầm đằng chuôi” lại thành ra “nắm đằng lưỡi”.

Chỉ trong trường hợp những tài sản thuộc đối tượng giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì Tòa án vẫn công nhận giao dịch với người thứ ba, trừ trường hợp người thứ ba nhận tài sản không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản (người không phải là chủ sở hữu đã tặng cho tài sản) hoặc đó là tài sản bị lấy cắp, bị mất…

Hạn chế tình trạng “thiếu trách nhiệm” tuân thủ pháp luật

Theo Dự thảo BLDS (sửa đổi), quyền của người thứ ba ngay tình được bảo vệ triệt để hơn theo nguyên tắc trong trường hợp đối tượng của giao dịch là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch là do bị chiếm đoạt bất hợp pháp, ngoài ý chí của chủ sở hữu; việc chuyển giao tài sản thông qua đấu giá hoặc căn cứ theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền cũng được bảo vệ...

Theo đánh giá chung, những quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong Dự thảo BLDS (sửa đổi) “khắc phục được hạn chế của BLDS năm 2005, tạo thuận lợi cho các GDDS được thực hiện ổn định, giảm sự bội tín và lừa lọc, tạo hành lang pháp lý bảo vệ những người thiện chí, ngay tình” trong trường hợp GDDS vô hiệu có đối tượng là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.

Tích cực hơn, qui định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong Dự thảo Bộ luật không chỉ đã kế thừa được những ưu điểm của pháp luật hiện hành, khắc phục được những bất cập, bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự mà còn góp phần thay đổi nhận thức của người dân đối với công tác đăng ký tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cá nhân, cơ quan làm công tác đăng ký tài sản.

Song thực tiễn công tác quản lý, đặc biệt là quản lý nhà, đất còn nhiều yếu kém, bất cập, chủ yếu thuận lợi, hạn chế trách nhiệm cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, chứ không phải tiện cho người dân có tài sản cần được chứng nhận. Do đó, trong quan hệ dân sự sẽ là chủ sở hữu hoặc người thứ ba sẽ phải “chịu đòn” khi sự kiện pháp lý xảy ra, tùy theo luật nghiêng về bảo vệ chủ thể nào nhiều hơn. Nhiều ý kiến đồng tình với quy định của Dự thảo BLDS (sửa đổi) “nghiêng về bảo vệ người thứ ba ngay tình nhiều hơn so với BLDS năm 2005”.

Ông Tưởng Duy Lượng

Ông Tưởng Duy Lượng - nguyên Phó Chánh án TANDTC chỉ ra những nguyên nhân để Dự thảo BLDS (sửa đổi) bảo vệ người thứ ba ngay tình “trong mọi trường hợp”. Trong đó, các chủ thể trong quan hệ tài sản chung vợ chồng hay tài sản là đồng sở hữu, đồng thừa kế, tài sản hộ gia đình, tài sản do người khác đứng tên hộ… không thực hiện tốt, không quan tâm đầy đủ đến việc kiểm soát phần quyền tài sản của mình thì họ đáng chịu nhiều rủi ro hơn so với người thứ ba chiếm hữu ngay tình.

Hơn nữa, trong thực tế có trường hợp các đồng sở hữu, sử dụng, những người có quyền lợi đối với tài sản không phản đối, “ngầm như không biết” giao dịch để sau này đứng ra khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng nhằm cầu lợi. Do đó, quy định như Dự thảo Luật sẽ buộc các đồng sở hữu phải có lựa chọn, khi biết có giao dịch nếu không đồng ý phải phản đối ngay, ngăn chặn giao dịch diễn ra, “còn nếu họ ngậm miệng để “ăn tiền” như trước đây thì với quy định như Dự thảo BLDS họ phải nhận rủi ro cũng là hợp lý” – ông Lượng khẳng định.

Đối với người thứ ba ngay tình (trừ trường hợp họ biết, có đủ điều kiện để biết thì không bảo vệ người thứ ba ngay tình), bắt buộc phải biết được những ai có quyền lợi đối với tài sản đó chẳng khác nào “đánh đố” họ. Trong thực tế, người thứ ba ngay tình chỉ có một trong hai lựa chọn: Một là không tham gia giao dịch, hai là tham gia giao dịch chấp nhận rủi ro vì khi có tranh chấp, hợp đồng sẽ vô hiệu. Đó là do quy định như BLDS năm 2005 luôn đưa đến cho người thứ ba ngay tình tâm trạng bất an khi tham gia giao dịch, vì họ không được bảo vệ thỏa đáng.

Dự thảo BLDS bổ sung quy định về GDDS với người thứ ba không bị vô hiệu trong trường hợp giao dịch đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 2 Điều 145).

Trường hợp đối tượng của GDDS là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba thì giao dịch này bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa (Khoản 3 Điều 145).

Khởi Minh