Nội dung trên được đặt ra tại Hội thảo cải tạo chung cư cũ (CCC) trên địa bàn TP Hà Nội, giai đoạn 2021 - 2025, do Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội phối hợp với Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội tổ chức hôm qua (12/4).
Còn khoảng 1.579 nhà chung cư cũ
Thông tin về hiện trạng các khu CCC trên địa bàn TP, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết, hiện có khoảng 1.579 nhà CCC. Các CCC được xây dựng giai đoạn 1960 - 1992 có quy mô từ 2 - 5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép… chủ yếu tập trung tại 4 quận nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển chiều cao. Cụ thể, quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm 120 nhà, quận Đống Đa 438 nhà và quận Hai Bà Trưng có 293 nhà. Hầu hết căn hộ đã được bán cho người dân theo Nghị định 61/CP của Chính phủ. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng.
Về tình hình thực hiện quy hoạch, cải tạo xây dựng lại CCC, tính đến năm 2016, TP mới hoàn thành xây dựng lại được nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên bằng nguồn vốn ngân sách TP. Ngoài ra, có một số nhà tại phường Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công... được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Theo Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh, sở dĩ tiến độ cải tạo, xây mới các khu CCC thời gian qua chậm là do còn những khó khăn, vướng mắc, trong đó chủ yếu liên quan đến quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Trong đó có những quy định như: Phải đảm bảo 100% các chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận; quy định chọn nhà đầu tư; quy định về kết quả kiểm định nhà chung cư; quy định về hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khu vực nội đô...
Để có sự đột phá trong quy hoạch các khu CCC trong thời gian tới, theo ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư, biện pháp và phương thức đầu tư. Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch, thực hiện tổng thể cho toàn khu CCC, tập hợp CCC cũ độc lập... Cùng với đó, nghiên cứu phương án cải tạo lại CCC theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.
Cần cơ chế đặc thù
Nhấn mạnh việc tham gia vào cải tạo CCC cần 3 đối tượng: chính quyền, doanh nghiệp và người dân, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest giải thích, công việc cải tạo CCC cần lượng vốn lớn, ngân sách không kham nổi nên doanh nghiệp phải tham gia. Đặc biệt, người dân sống tại các CCC cần được tham khảo, lấy ý kiến, vì nếu nguyện vọng của người dân được thỏa mãn thì tiến độ cải tạo xây dựng lại sẽ rất nhanh. Về chủ đầu tư, khi tham gia vào cải tạo chung cư cũ thì tất yếu phải có lợi ích họ mới tích cực tham gia. “Các cơ quản quản lý nhà nước cần vào cuộc tích cực để tháo gỡ nút thắt...; chính quyền cũng phải vào cuộc thực sự, nhất là thành lập ban chỉ đạo cải tạo CCC, trong đó được trang bị các công cụ pháp lý” - ông Hiệp đề xuất.
Trong khi đó, PGS.TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương kiến nghị Nhà nước không nên khoán trắng cho doanh nghiệp, vì kinh nghiệm quốc tế cho thấy khi Nhà nước không tham gia, công cuộc cải tạo xây dựng lại CCC không thể hoàn thành. “Xem xét cả bình diện cơ chế chính sách và phương thức thực hiện mới hy vọng tỷ lệ các CCC được cải tạo, xây dựng lại mới có thể đạt từ 63 - 68%, chứ không phải chỉ dừng lại ở mức 1% như hiện nay” - ông Trần Kim Chung nói.
Bên cạnh đó, các ý kiến tại Hội thảo đều cùng chung quan điểm, muốn đẩy nhanh tiến độ cải tạo CCC cần sớm gỡ các điểm nghẽn và nút thắt về luật. Theo đó, TP cần nhận diện khách quan về khó khăn, tồn tại, bài học kinh nghiệm và đề xuất đồng bộ các giải pháp thực hiện giai đoạn 2021 - 2025.
Song song đó, xây dựng kế hoạch cải tạo CCC, trong đó rà soát kiểm định lại nhà chung cư, kể cả vị trí lẫn chất lượng sống để phân loại cho chuẩn xác; đồng thời phải có sự tham gia của các quận, huyện và các tổ chức xã hội. Một nhiệm vụ cũng rất quan trọng là cần phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch cải tạo các khu CCC, tránh cải tạo đơn lẻ. Tại thời điểm này nên đặt lại vấn đề là cải tạo tại 4 quận nội thành hay toàn bộ TP, bởi nếu thực hiện đồng loạt cả TP sẽ rất khó khả thi. Trước mắt, cần phải xác định rõ khu nào xây mới hoàn toàn, khu nào chỉ cải tạo chỉnh trang để đảm bảo nguồn lợi phát triển. Về cơ chế cần đa dạng mô hình thực hiện, khu nào Nhà nước thực hiện bằng ngân sách, khu nào kêu gọi doanh nghiệp thực hiện.
Đánh giá cao các ý kiến tại Hội thảo, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh, để tạo đột phá mới trong cải tạo CCC, trước hết cần sửa đổi, bổ sung một số quy định trong văn bản pháp luật. TP cần thống nhất với Bộ Xây dựng để báo cáo với Chính phủ, Quốc hội có Nghị quyết hoặc Nghị định của Chính phủ về cơ chế đặc thù trong cải tạo CCC tại Hà Nội.
Theo ông Nghiêm, xây dựng kế hoạch cải tạo CCC giai đoạn 2021 - 2025 phải thực hiện một cách đồng bộ, có sự tham gia của các ngành liên quan, của người dân, chính quyền quận huyện, các tổ chức xã hội. Bên cạnh đó, cần có điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, xác định cơ chế chính sách đền bù trong tái định cư và di dời khi cải tạo CCC.
Cần thiết xây dựng Luật Chung cư
Khẳng định Việt Nam đang có bất cập cả về thực tiễn và lý thuyết trong vấn đề cải tạo CCC, do vậy GS.TSKH Đặng Hùng Võ đề nghị phải có giải pháp căn cơ, nhất là phải tính đến xây dựng một Luật Chung cư riêng. Trong đó, khung pháp luật cần điều chỉnh là chế độ sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn đối với nhà chung cư. Theo ông, nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư. Đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với các chung cư hình thành
