Có thể kê biên nhà có HĐ chuyển nhượng trước khi "ra" án?

23/10/2012 09:08

Chi cục THADS huyện VL ra quyết định THA theo đơn yêu cầu với nội dung buộc bà H trả cho ông Lê Văn T (người được THA) 350 triệu đồng và lãi suất chậm THA. Do không tự nguyện THA nên CHV ra quyết định kê biên ngôi nhà và QSDĐ. Khi cơ quan THADS và các cơ quan hữu quan cưỡng chế kê biên thì bà H xuất trình hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nhà cho ông Nguyễn Văn B và nói rằng nhà và đất này không còn là của bà nữa...

Thực hiện Bản án số 34/2010/DSST ngày 03/5/2010 của TAND huyện VL, tỉnh TH, chấp hành viên (CHV) xác minh bà Nguyễn Thị H (người phải THA) có tài sản duy nhất là ngôi nhà ba tầng trên 150m2 đất ở tại TT huyện VL (nhà chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - QSDĐ).

Bảo vệ người được thi hành án hay người thứ 3 ngay tình?

Về nội dung và hình thức, hợp đồng giữa ông B và bà H là hợp pháp đã được công chứng và việc chuyển nhượng trước khi có bản án nhưng bên nhận chuyển nhượng chưa thực hiện thủ tục đăng ký. Việc kê biên bị dừng lại vì quan điểm không đồng nhất trong các thành viên hội đồng cưỡng chế. Viện dẫn khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, cơ quan THADS cho rằng hợp đồng chưa có hiệu lực nên vẫn có thể tiến hành kê biên.

Tuy nhiên, VKSND huyện VL và các ban ngành liên quan tham gia cuộc cưỡng chế cho rằng cơ quan THA không thể tiếp tục kê biên trong trường hợp này, bởi họ viện dẫn Khoản 1 Điều 6 Thông tư 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 rằng việc chuyển quyền sở hữu sử dụng nhà đất này có trước thời điểm có bản án sơ thẩm của Tòa án nên không thể kê biên được, nếu kê biên sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của người thứ ba là ông B. Do đó, nếu tiếp tục thực hiện cưỡng chế, VKSND sẽ kháng nghị.

Liệu có thể kê biên?

Có thể kê biên nhà đất trong vụ việc trên hay không cần căn cứ vào luật thực định, ngoài ra còn phải xem xét đến tập quán của người dân cũng như bản chất pháp lý của vấn đề.

Trên thực tế, người dân khi nhận chuyển nhượng QSDĐ hay nhà đều cho rằng sau khi công chứng thì nhà và đất đã thuộc về người mua. Một cảnh thường thấy là người mua khi đến công chứng đã cầm theo hàng cọc tiền để thanh toán cho bên chuyển nhượng và người mua nhận lại giấy tờ nhà đất, còn việc làm thủ tục đăng ký thì các bên đều tin tưởng giá trị của hợp đồng đã công chứng nên nhiều người mua chưa vội đi đăng ký.

Thậm chí, nhiều người còn bị xử phạt về việc chậm làm thủ tục đăng ký. Khi có nhu cầu mua QSDĐ, bên mua thường phải tìm hiểu nhiều vấn đề như thông tin trên Giấy chứng nhận QSDĐ, loại đất, quy hoạch, giá cả, đặt cọc, thanh toán…

Hiện việc chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng và sau đó đăng ký tại cơ quan đăng ký QSDĐ. Điều này có nghĩa việc chuyển nhượng QSDĐ được ghi nhận bởi hai mốc thời gian có giá trị pháp lý là thời điểm công chứng và thời điểm đăng ký.

Theo Khoản 1 Điều 6 Thông tư 14/2010, trong trường hợp việc chuyển nhượng kể từ thời điểm có bản án, CHV có quyền kê biên. Việc mua bán mà thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chỉ cần dựa vào một thời điểm có giá trị pháp lý như chuyển nhượng căn hộ thì không có vấn đề vì sau khi công chứng hợp đồng đã có hiệu lực.

Tuy nhiên, bà B đã chuyển nhượng và công chứng hợp đồng trước khi có bản án của tòa nên không thể nói là việc chuyển nhượng diễn ra sau khi có bản án của tòa.

Thực chất vướng mắc là ở chỗ lấy một thời điểm (bản án của tòa) để đối chiếu với hai thời điểm mà hai thời điểm này lại không thể trùng nhau. Việc đối chiếu như vậy là không thể vì chỉ có thể so sánh hai thời điểm với nhau để biết thời điểm nào trước, thời điểm nào sau hay là trùng nhau. Khoản 1, điều 6, Thông tư 14/2010 có thể chưa dự liệu được tình huống này xảy ra hoặc cho rằng trong trường hợp này việc chuyển nhượng đã diễn ra trước khi có bản án.

Nếu cho rằng việc chuyển nhượng đã diễn ra trước khi có bản án thì đương nhiên CHV không thể kê biên; Còn nếu Thông tư chưa dự liệu được tình huống này xảy ra thì CHV cũng không thể kê biên vì pháp luật chưa quy định. Trong khi thực thi nhiệm vụ, CHV không chỉ tuân thủ pháp luật về các lĩnh vực khác mà còn phải tuân thủ pháp luật về thi hành án.

Sự bất hợp lý của điều luật

Theo chúng tôi, Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004 đã có sự nhầm lẫn giữa hai thời điểm: Thời điểm hợp đồng có hiệu lực và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản. Đây là hai thời điểm hoàn toàn khác nhau dù trên thực tế có thể trùng nhau.

Đối với hợp đồng mua bán hàng hóa thông thường, các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lực, sau đó là chuyển giao hàng hóa và xuất hiện thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự nên về nguyên tắc cần tôn trọng ý chí, quyền tự định đoạt của các bên. Nhưng QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt nên dù đồng ý với quan điểm pháp luật cần ấn định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng lựa chọn thời điểm nào để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như phù hợp với tập quán của người dân lại là vấn đề cần bàn.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng ĐKQSDĐ thì nghĩa là kể từ thời điểm này việc thực hiện hợp đồng mới được bắt đầu, quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Quy định này bất hợp lý vì thực tế sau khi công chứng hợp đồng, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc, bắt đầu thực hiện nghĩa vụ và cũng không thể phủ nhận giá trị pháp lý của các hợp đồng đã công chứng dù chưa thực hiện thủ tục đăng ký.

Khi thị trường bất động sản đóng băng hay lên cơn sốt, lợi ích của các bên thay đổi rất lớn nếu hủy bỏ hợp đồng, do đó bên mua hoặc bên bán có thể sẽ đòi lại đất hay tiền đã thanh toán với lý do hợp đồng chưa có hiệu lực. Hậu quả cho xã hội sẽ thế nào khi người bán không còn muốn bán hoặc người mua không còn muốn mua chỉ với lý do là hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực?.

Tuy nhiên, bất chấp quy định của Nghị định 181/2004, tập quán của người dân vẫn tôn trọng và thực hiện hợp đồng sau khi công chứng mà không chờ đến khi đăng ký và trên thực tế, chúng tôi chưa ghi nhận được vụ việc nào mà một bên đòi tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vì chưa được đăng ký.

Sự bất hợp lý đó cũng thể hiện rất rõ trong việc chuyển nhượng QSDĐ và nhà gắn liền với đất (nhà được công nhận trong Giấy chứng nhận).

Sau khi công chứng, xảy ra tình huống pháp lý đặc biệt: theo Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở, nhà đã thuộc về người mua còn đất thì vẫn chưa vì chưa đăng ký, trong khi nhà và đất là một thể thống nhất và được chuyển nhượng trong một giao dịch.

Chúng tôi cho rằng Khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng 2006 đã khắc phục được sự bất hợp lý đó:“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Nếu không tuân thủ khoản 3, điều 4 Luật Công chứng thì trong thời gian kể từ khi công chứng hợp đồng đến khi đăng ký, một trong các bên sẽ phải đối mặt với rủi ro mà lỗi không thuộc về mình mà do sự bất hợp lý của quy định pháp luật.

Với những phân tích trên, chúng tôi cho rằng, thời điểm đăng ký chỉ là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Đăng ký chỉ là việc mà bên mua thực hiện để được hưởng đầy đủ các quyền, lợi ích của mình theo luật định, để đối kháng với bên thứ ba, và đáp ứng hoạt động quản lý nhà nước.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng, trong trường hợp nói trên, căn cứ vào pháp luật hiện hành, tập quán của người dân lẫn bản chất pháp lý, chấp hành viên cần phải giải tỏa kê biên.

Ngọ Văn Thảo (Phó Chi cục trưởng Chi cục THADS huyện Yên Định, Thanh Hóa)