Đặc biệt, việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong đó dự kiến thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150% lên 250% đã dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn ngân hàng (NH) vào các dự án BĐS…
Lo ngại
Nhận định thị trường BĐS năm 2016 tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tăng trưởng và có những đóng góp lớn cho nền kinh tế, song ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, những lo ngại về rủi ro trên thị trường BĐS, đặc biệt các biện pháp siết chặt tín dụng NH với BĐS cần phải được nghiên cứu hết sức thận trọng.
Ông Phấn đề nghị các NH cần tiếp tục cho vay lĩnh vực BĐS một cách hợp lý, phù hợp để vừa đảm bảo kiểm soát chặt chẽ hiệu quả nguồn vốn cho vay nhưng vẫn bảo đảm cho thị trường phục hồi và phát triển ổn định, tránh gây sốc cho thị trường sẽ ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế chung.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu GP.Invest, hiện nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở 3 nguồn chính, gồm: nguồn vốn của chính các doanh nghiệp BĐS – chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng NH. Đối với phần lớn các dự án BĐS thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ NH và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS.
“Việc NHNN quan tâm đến tình trạng an toàn của cả hệ thống tín dụng rõ ràng là trách nhiệm đương nhiên của NHNN, tuy nhiên cách làm này có lẽ chưa thật hợp lý, bên cạnh tác dụng thực của thông tư nó lại làm dấy lên một tâm lý lo ngại của thị trường và kèm theo đó là những hậu quả liên quan đến một loạt ngành sản xuất, dịch vụ khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công xây dựng... Tác dụng phụ này sẽ làm ảnh hưởng xấu cả đến tình hình công ăn việc làm của toàn xã hội…”, Chủ tịch GP.Invest lo ngại.
Chưa cần siết
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, tín dụng NH vẫn là số 1 với thị trường BĐS. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10% nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65 - 70%. Ông Nghĩa cho rằng, việc các NH thích cho vay BĐS là dễ hiểu vì: Thứ nhất, có tài sản thế chấp; thứ hai, thị trường BĐS có thể suy giảm trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng; thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần nơi “trú ẩn” vẫn sẽ tìm vào BĐS.
Theo vị chuyên gia này, siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với NH, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như Luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh NH,...), “tín dụng đen” và đặc biệt là xử lý nợ xấu.
“Giả sử muốn “cảnh báo” NH và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh; đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được...”, TS Nghĩa đề xuất.
Cũng theo dự báo của vị chuyên gia này, thị trường BĐS sẽ “nóng” vào năm 2021 do tác động của TPP. “Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ làm méo mó thị trường. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được...”, ông Nghĩa cảnh báo.
Tìm kiếm nguồn vốn mới
Nhiều đề xuất nguồn vốn cho thị trường BĐS bên cạnh nguồn vốn tín dụng. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.
GS Võ đề xuất, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. “Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại…”, ông quả quyết.
Theo ông Võ, chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung pháp luật đã được tạo dựng nhưng các quỹ tín thác (REIT) vẫn chưa được hình thành. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.
Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các NH thương mại nước ngoài.
“Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những NH có tiềm lực tài chính lớn. Luật chưa cho phép nhưng cần kiến nghị để hệ thống pháp luật sớm tiếp nhận”, ông Võ đề nghị.
