Cái bẫy mang tên “đăng ký nguyện vọng mua đất”
Dự án KĐT Đông Sơn được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 3830/QĐ-UBND do UBND tỉnh Thanh Hoá ban hành ngày 9/10/2017. Đến ngày 03/12/2019, UBND tỉnh Thanh Hoá ban hành Quyết định số 5118/QĐ-UBND về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đợt 1 Khu dân cư thuộc Dự án KĐT Đông Sơn (QĐ 5118).
Theo đó, diện tích đấu giá đợt này là 26.533m2; đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Kiến trúc SPT (Công ty SPT); với số tiền trúng đấu giá là trên 123 tỷ đồng. Theo quy hoạch của dự án, KĐT Đông Sơn được phân làm 162 lô biệt thự liền kề và 02 lô biệt thự nhà vườn.
Theo Quyết định 5118, trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá của UBND tỉnh, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất bằng văn bản cho đơn vị trúng đấu giá để đơn vị này thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, theo thông tin tìm hiểu, ngay sau khi trúng đấu giá, mặc dù Công ty SPT chưa nộp bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào, thế những ngay trong ngày 3/12/2019, Công ty này đã lập tức ký kết hợp đồng với Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Gia Phát (Công ty Gia Phát) để phân phối các sản phẩm là các lô đất của dự án.
Cùng với đó, ngày 4/12/2019, Công ty Gia Phát ngay lập tức có các hoạt động cho bán các sản phẩm này. Cụ thể, theo thông tin có được, Công ty Gia Phát đã lập Hợp đồng vay vốn và đăng ký nguyện vọng mua nhà đối với một số khách hàng.
Để xác minh thông tin về việc đơn vị chủ đầu tư là Công ty SPT và đơn vị phân phối là Công ty Gia Phát bán sản phẩm là các lô đất nền của dự án khi chưa đủ điều kiện, phóng viên Báo PLVN đã có mặt tại khu vực thực hiện dự án.
Theo quan sát của phóng viên vào ngày 11/2/2020, khuôn viên của dự án này được đơn vị chủ đầu tư cắm biển thông tin dự án và che bạt qua loa. Tại thời điểm này, đơn vị chủ đầu tư mới bắt đầu thực hiện việc xây dựng hạ tầng như: Đường nội bộ, cột điện, đường nước… Thế nhưng, xung quanh khu vực dự án, hàng loạt nhân viên bán hàng của Công ty Gia Phát đã kê bàn, treo biển, mời chào bán sản phẩm của dự án.
Trong vai người có nhu cầu mua đất, phóng viên được các nhân viên bán hàng tư vấn, giới thiệu về các loại sản phẩm. Theo nhân viên bán hàng giới thiệu là người của Công ty Gia Phát, thì các lô đất này bao gồm 02 biệt thự nhà vườn, 162 lô biệt thự liền kề được chia làm hai dãy. Một dãy phía trong trục đường lớn và một dãy ngay sát mặt trục đường lớn. Cũng tuỳ theo các gọi vị trí này, mỗi dãy có giá tiền khác nhau. Dãy trong trục đường chính có giá là 13 triệu đồng/m2, dãy ngoài trục đường chính có giá là 22 triệu đồng/m2.
Cũng theo hai nhân viên của Công ty Gia Phát, toàn bộ các lô dãy trong đã được bán hết, một số lô ngoài cũng đã được bán. Và nhằm đảm bảo cho khách hàng tin rằng họ được “mua bán” một cách “đàng hoàng”, Công ty Gia Phát có lập Hợp đồng vay vốn và đăng ký nguyện vọng mua nhà; cùng với đó là phiếu thu gồm đầy đủ chữ ký của các phòng ban và được đóng dấu cùng chữ ký của Giám đốc Công ty này.
Để “sở hữu” các lô đất này, các khách hàng phải trả trước 70% giá trị lô đất, tương ứng với giá trị của tuỳ từng lô, thấp nhất giá tiền mà khách hàng đã nộp cho Công ty Gia Phát cũng đã lên tới trên 800 triệu đồng.
Tuy nhiên, khi phóng viên hỏi về việc lập Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cũng như việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các nhân viên này cũng khẳng định, dự án đang xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thiện nghĩa vụ thuế và tài chính nên chưa thể đưa cho khách hàng.
Việc những người mua đất phải chi cả gần hoặc hơn tỷ đồng chỉ để có tờ giấy chứng minh nguyện vọng mua đất phải chăng là “cái bẫy” nhằm chiếm dụng vốn của khách hàng, thể hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật của hai đơn vị trên.
Bất lợi thuộc về người mua
Hiện nay trên internet, mạng xã hội, biển quảng cáo hoặc các tờ rơi trên đường đang giới thiệu nhiều dự án đất nền hấp dẫn cả về vị trí và giá cả khiến nhiều nhà đầu tư/người mua đất rất quan tâm. Tuy nhiên, rất nhiều trong số đó chỉ là “dự án trên giấy hay còn gọi là “dự án ma” hoặc dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý để bán”.
Hồ sơ pháp lý của những dự án này chỉ có tên chủ đầu tư, tên dự án, bản vẽ phối cảnh, bản vẽ chi tiết phân lô chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý đủ điều kiện bán nhưng vẫn được giới thiệu để bán. Khi đến khu đất thì chỉ là khu đất trống, chưa có hạ tầng hoặc có hạ tầng nhưng còn sơ sài, thiếu đồng bộ. Khi hỏi thì được giới thiệu là dự án đang trong quá trình triển khai hạ tầng, đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý,…
Theo đó, cùng với vài chiêu dụ như “bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng, cam kết tỷ lệ sinh lời, chỉ còn vài lô giá rẻ, một ngày bán được mấy chục lô,...” mà rất nhiều người mua đất đã vội xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mua mà không tìm hiểu kỹ, bị sập bẫy, bị chiếm dụng vốn trái phép và rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”.
Theo một chuyên gia trong giới bất động sản, để tránh rủi ro và chịu thiệt hại, nhà đầu tư/người mua nên tìm hiểu kỹ và làm rõ việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo bước này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặc khác, hỏi để dự liệu và thấy được rủi ro về việc chủ đầu tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. Còn khi mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trước khi mở bán, nghĩa là chủ đầu tư đó có năng lực tài chính, uy tín để thực hiện dự án này.
Việc các chủ đầu tư đủ điều kiện để mở bán, thì việc bán các lô đất của dự án sẽ thực hiện dựa trên Hợp đồng chuyển nhượng đất/nhà chứ không phải dạng Hợp đồng góp vốn, vay vốn hay bất kì hình thức nào khác.
Việc Công ty SPT và Công ty Gia Phát thực hiện một loạt hành vi nêu trên phải chăng là vi phạm pháp luật, lừa dối và chiếm dụng vốn của khách hàng? Thể hiện năng lực tài chính của chủ đầu tư chưa đủ, còn yếu kém?
 |
Chính quyền ở đâu?
Mặc dù việc Công ty SPT và Công ty Gia Phát ngang nhiên mở bán các sản phẩm của dự án khi chưa đủ điều kiện đã diễn ra trong suốt gần 3 tháng nay, thế nhưng điều lạ là không thấy các cơ quan chức năng vào cuộc xử lý.
Để làm rõ vấn đề trên, PV Báo PLVN đã liên hệ với các cơ quan chức năng của tỉnh Thanh Hoá để phản ánh sự việc và tìm rõ hơn về việc quản lý, kiểm tra giám sát của các đơn vị này. Tuy nhiên, sau nhiều nỗ lực liên lạc với các đơn vị chức năng, phóng viên chỉ nhận được những câu trả lời chung chung, mang thiên hướng đùn đẩy trách nhiệm của các đơn vị này.
Cụ thể, ngay khi tiếp nhận thông tin phản ánh về các vi phạm tại dự án, PV đã liên lạc với lãnh đạo UBND thành phố Thanh Hoá. Tuy nhiên, Chủ tịch UBND thành phố Thanh Hoá lại cho rằng, dự án trên thuộc Trung tâm Phát triển quỹ đất của tỉnh quản lý nên đề nghị phóng viên làm việc với đơn vị này.
Theo lời hướng dẫn của lãnh đạo UBND thành phố Thanh Hoá, phóng viên liên hệ Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Thanh Hoá. Tuy nhiên, sau nhiều lần liên hệ qua điện thoại và đến trực tiếp đơn vị này để đề nghị được làm việc với lãnh đạo Trung tâm, phóng viên chỉ nhận được sự im lặng hoặc cáo bận.
Việc các đơn vị chức năng này để chủ đầu tư và đơn vị phân phối bán các lô đất của dự án khi chưa đủ điều kiện phải chăng thể hiện sự yếu kém trong quản lý của mình cũng như không thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo UBND tỉnh Thanh Hoá trong quyết định phê duyệt trúng thầu. Hoặc phải chăng các đơn vị chức năng biết nhưng cố tình “lờ đi” để hai công ty trên vô tư vi phạm?
Báo PLVN đề nghị các cơ quan chức năng tỉnh Thanh Hoá và UBND tỉnh Thanh Hoá sớm xác minh và làm rõ tránh những hệ luỵ xấu có thể xảy ra.
Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin sau khi có thông tin phản hồi từ các đơn vị liên quan.
