Vì sao khó đánh thuế biệt thự bỏ hoang tại Hà Nội?

UBND TP Hà Nội vừa đề xuất Bộ Tài chính thực hiện việc đánh thuế hoặc xử phạt các chủ sở hữu của nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Đây không phải là quan điểm mới, nhưng tại sao từ lâu ý tưởng này khó thành hiện thực?.

Không khó tìm thấy những ngôi biệt thự bỏ hoang ở các dự án tại Hà Nội

Đánh thuế tới 10% giá trị

UBND TP Hà Nội mới gửi lên Chính phủ những mức đề xuất cụ thể, theo đó, dự kiến mức thuế đánh biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau một năm mà biệt thự đó vẫn bỏ hoang thì sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị biệt thự.

Đồng thời, TP Hà Nội còn kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua nhà từ ngôi nhà thứ hai trở lên. Ngoài việc đánh thuế cao với mức tỷ lệ % dự kiến như trên, Bộ Tài chính còn đề xuất xử phạt hành chính biệt thự bỏ hoang với chủ sở hữu biệt thự, với mức phạt là 10 - 20 triệu đồng/căn.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến hết tháng 6/2012, trên địa bàn thành phố có khoảng 655 biệt thự và 574 nhà liền kề đã hoàn thành phần thô hoặc mặt ngoài nhưng chưa đưa vào sử dụng. Tỷ lệ nhà biệt thự, liền kề để hoang chưa được đưa vào sử dụng còn cao ở các khu đô thị mới Yên Hòa, Mễ Trì, Văn Quán, Linh Đàm…

Nhiều ngôi biệt thự hàng triệu đô đã xây xong thô, bỏ hoang gần 5 năm nay không có người tới ở, bị cỏ dại và rác thải bao vây, thậm chí thành chỗ tụ tập của các tệ nạn xã hội.

Trước tình trạng đó, Thủ tướng Chính phủ từng yêu cầu UBND TP Hà Nội kiểm tra,  yêu cầu một số chủ đầu tư phải có trách nhiệm đôn đốc hoàn thiện các biệt thự theo đúng thiết kế, quy hoạch đã phê duyệt. Nếu khách hàng không hoàn thiện biệt thự, chủ đầu tư sẽ phải mua lại biệt thự theo giá có tính đến lãi suất ngân hàng để bán cho các khách hàng có nhu cầu thực sự.

Không dễ thực hiện

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia về tình trạng này. Phân tích về câu chuyện xử lý biệt thự bỏ hoang, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng, nếu thực hiện được, đây sẽ là một chủ trương đúng đắn, đem lại diện mạo mới và lập lại kỷ cương đô thị, đặc biệt là hạn chế những trường hợp mua nhà vì mục đích đầu cơ.

“Tuy nhiên, trước khi đánh thuế, chúng ta cần phải cân nhắc, xem xét kỹ, rõ ràng trách nhiệm của các bên liên quan như chủ đầu tư, người mua nhà, cơ quan chức năng cấp phép, cơ quản quản lý quy hoạch, căn cứ vào nguyên nhân bỏ hoang để quy trách nhiệm, từ đây mới có thể đưa ra biện pháp xử lý cụ thể, thỏa đáng” – ông Cường nói.

Trong trường hợp dễ phân định, nhận biết nhất là chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có sổ đỏ, thực hiện đúng chất lượng công trình và đưa công trình đi vào sử dụng, trong hợp đồng mua bán có ghi điều khoản rõ ràng về thời hạn hoàn thiện để đảm bảo cảnh quan xung quanh, trật tự đô thị, thì lúc này, nếu biệt thự bỏ hoang thì phần lỗi thuộc về người mua nhà.

Tuy nhiên, khi người dân đã được cấp sổ đỏ, tức là được xác lập quyền sở hữu tài sản, thì việc định đoạt sử dụng tài sản thế nào lại là quyền của của người dân, nhà nước không thể tùy tiện can thiệp. Do đó, chỉ có thể xử lý trong trường hợp giao kết bán hàng giữa chủ đầu tư và khách hàng có ràng buộc điều kiện về sử dụng tài sản đó mà thôi.

Trong trường hợp tài sản đó đã được bán qua tay nhiều người mà do điều kiện này khác, chủ đầu tư dự án chưa thực hiện việc sang tên chuyển nhượng hợp đồng cho những người mua mới, thì nếu đánh thuế, sẽ đánh thuế người đứng tên hợp đồng (trên thực tế không còn sở hữu tài sản nữa) hay người mua sau cùng (thực sự sở hữu tài sản nhưng lại không đứng tên trong hợp đồng)?

Có một nguyên nhân khác khiến cho biệt thự, nhà liền kề có thể bỏ hoang, đó là những dự án, khu đô thị hoàn thiện nhà nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khiến cho chủ sở hữu có muốn cũng không sử dụng được nhà. Trong trường hợp đó, nếu nhà bị bỏ hoang, ai sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế: chủ đầu tư dự án hay người dân?.

Rõ ràng, vì chủ đầu tư dự án chưa hoàn chỉnh kết nối hạ tầng nên ngôi nhà không thể sử dụng, nhưng chủ đầu tư dự án không còn sở hữu ngôi nhà đó, nên không có cơ sở để phải chịu thuế. Người dân sở hữu ngôi nhà, nhưng việc không đưa vào sử dụng do không có hạ tầng là chuyện “bất đắc dĩ” mà thôi.

Chưa kể đến một nguyên nhân khác, đó là tác động của suy thoái kinh tế, thị trường BĐS trầm lắng. Có thể có một bộ phận người dân mua nhà để ở, không phải vì mục tiêu đầu cơ, nhưng do khách quan mà chưa có điều kiện hoàn thiện ngôi nhà. Giờ lại phải chịu thuế thì khó chồng lên khó.  Vả lại, nếu quy định chủ đầu tư phải mua lại nhà bỏ hoang, thì trong bối cảnh này, có bao nhiêu chủ đầu tư còn dư dả tới mức sẵn tiền bỏ ra mua lại biệt thự rồi ngồi nhìn đồng vốn bị “chôn” trong phân khúc kém thanh khoản đó.

“Đây cũng không phải vấn đề mới được đề cập đến. Vì thế, cần cân nhắc cẩn thận, quy định rõ ràng, để chế tài đưa ra phải có tính thực tế, phải mang lại hiệu quả xã hội” – ông Hoàng Thịnh – chuyên gia xây dựng – nói.

Bách Nguyễn