Một khi vốn đầu tư dài hạn vào thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn huy động từ dân của các ngân hàng thương mại, thì thị trường luôn đối mặt với nguy cơ đổ vỡ do thiếu vốn.
 |
| Mô hình cấu trúc tài chính này đang tạo áp lực cho thị trường BĐS. |
Áp lực thanh khoản luôn hiện hữu
Theo ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch Cty Vinaland - mô hình cấu trúc tài chính đầu tư vào BĐS hiện nay đang biểu hiện nhiều điều bất ổn, là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường.
Hiện nay, dòng vốn vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua DN BĐS, nhà đầu tư cá nhân, mà nguồn vốn này phần lớn là sự tài trợ, cho vay từ hệ thống ngân hàng thương mại. Chỉ một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân cung cấp cho DN thông qua thị trường chứng khoán.
Mô hình cấu trúc tài chính đó khiến cho áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Trong khi đó, vốn của ngân hàng thường là vốn huy động ngắn hạn từ dân, còn vốn thị trường BĐS là dài hạn. Vì vậy, thị trường BĐS luôn phải đối mặt với áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả DN, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường BĐS đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại TP. HCM và trên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay.
“Mô hình này không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường BĐS Việt Nam và tiềm ẩn những nguy cơ đổ vỡ cho thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng thương mại, cho dù nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư phát triển BĐS, phát triển kinh tế vẫn còn rất lớn” – ông Hoàng nhận định.
Xác định lại mô hình vốn
Ông Hoàng cho rằng, cần phải xác định lại mô hình vốn đầu tư cho thị trường BĐS bằng sự tham gia và khẳng định vai trog của các quỹ đầu tư BĐS.
“Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của các qũy đầu tư rất minh bạch và chặt chẽ. Trong khi đó, hoạt động điều hành tại các quỹ cùng với hoạt động đầu tư, quản lý, khai thác BĐS được chuyên nghiệp hóa, được thuê từ bên ngoài và tách biệt với chủ sở hữu, do đó hạn chế được sự lạm quyền, chủ quan và tùy tiện thường gặp tại các DN phát triển BĐS” – ông Hoàng nói.
Việc huy động vốn, hoạt động và phân chia lợi nhuận của các quỹ được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ nên tạo được lòng tin của các định chế tài chính và nhà đầu tư cá nhân, nhờ đó các quỹ có khả năng thu hút mạnh nguồn vốn trên thị trường tài chính, có tính chất rất ổn định và dài hạn. Việc thu hút vốn cho quỹ đầu tư BĐS thông qua phát hành các chứng chỉ quỹ có mệnh giá nhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư BĐS, thu hút, tập hợp được nguồn tiền tiết kiệm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, có tính chất dài hạn.
Không những thế, các hình thức quỹ đầu tư BĐS còn tạo nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp hỗ trợ cho người mua nhà và là công cụ hữu hiệu để nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở như nhà cho thuê, nhà giá thấp, nhà ở cho viên chức, công nhân, sinh viên…
“Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trường bất động sản có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam. Việc tái cấu trúc thị trường tài chính và thị trường BĐS theo xu hướng này gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường BĐS có quy mô ngày một lớn của Việt Nam” – ông Hoàng nói.
Bách Nguyễn
