Luật sư Đoàn Trung Hiếu (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết: Thứ nhất, đối với việc cấp GCNQSDĐ có nguồn gốc là đất giao không đúng thẩm quyền từ UBND xã. Căn cứ khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:
“3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất…”.
Như vậy, đối với việc giao đất không đúng thẩm quyền của UBND xã mà gia đình bạn đã sử dụng lâu dài từ năm 1997 đến nay, có giấy tờ đầy đủ về việc giao đất thì vẫn có thể được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, đối với việc cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất, được quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 như sau: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Cũng căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ sở để ghi nhận Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất cho gia đình bạn sẽ phụ thuộc vào các giấy tờ, tài liệu liên quan đến ngôi nhà mà gia đình bạn xây dựng. Tuy nhiên, trong trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/07/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01/7/2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. Như vậy, trong trường hợp của bạn thời điểm được xác định làm căn cứ có nhà ở để được công nhận là đất ở là năm 2002, thời điểm mà nhà bạn có xây lên 1 căn nhà cấp 4 để ở bao gồm khuôn viên nhà, bếp, công trình phụ.
Thứ ba, việc cấp GCNQSDĐ lần đầu với mục đích sử dụng đất là đất ở lâu dài, theo điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 gia đình bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này.
Theo đó, các điều kiện để cấp GCNQSDĐ lần đầu bao gồm:
Các loại giấy tờ, tài liệu hợp pháp liên quan đến nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất như: Giấy tờ giao đất, cấp đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời,…; Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp; Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch; Có hộ khẩu thường trú tại địa phương (trong trường hợp không có giấy tờ); Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (trong trường hợp không có giấy tờ).
Thêm vào đó, cở sở để xác định cấp GCNQSDĐ ở sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất được ghi trên giấy tờ giao đất, cấp đất cho gia đình bạn từ UBND xã hoặc theo quy hoạch tại địa phương. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ cho gia đình bạn.
Trong trường hợp nguồn gốc giao đất, cấp đất cho gia đình bạn không phải là đất ở lâu dài thì gia đình bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để phù hợp theo quy định của pháp luật.
