Khi nào ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh cho người mua nhà hình thành trong tương lai?

(PLVN) - Chỉ khi ngân hàng (NH) hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ trong dự án thì mới có cơ sở để xác định việc phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của NH đối với các khách hàng đã mua căn hộ thuộc dự án trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ đúng theo tiến độ đã cam kết. Khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai nên chú ý điều này để có lựa chọn chính xác.
Khi nào ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh cho người mua nhà hình thành trong tương lai? Ảnh minh hoạ: Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ khía cạnh pháp lý khi đầu tư vào các căn hộ hình thành trong tương lai

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau: (1) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (2) NH thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; và sau đó (3) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Thực tế là trong quá trình chào hàng tới khách hàng mua căn hộ, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các NH chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp của việc NH đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Xem xét kỹ các khía cạnh pháp lý

Trước đó, trả lời báo chí, Luật sư Trung Thành của Đoàn Luật sư Hà Nội khuyến nghị: Khi mua bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố đó là: giấy phép xây dựng của dự án; dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; dự án đã được NH bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trên thực tế, NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Từ các vấn đề phân tích ở trên, người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

Mai Anh

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Tạm giam nghi phạm đâm nữ tài xế taxi trong đêm

Tạm giam nghi phạm đâm nữ tài xế taxi trong đêm
(PLVN) - Cơ quan CSĐT Công an quận Hoàng Mai (Hà Nội) đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam Nguyễn Tuấn Long (SN 1976, trú tại phường Mai Động, quận Hoàng Mai) để điều tra hành vi “Cố ý gây thương tích”.

Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải nói gì về 'vụ Nhật Cường'?

Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải nói gì về 'vụ Nhật Cường'?
(PLVN) - Trao đổi với phóng viên bên hành lang Quốc hội sáng (21/5), xung quanh vấn đề người dân thủ đô lo lắng khi đang sử dụng các dịch vụ công do công ty Nhật Cường cung cấp, Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải khẳng định, sự việc ông chủ Nhật Cường mobile bị truy nã chưa ảnh hưởng gì đến hệ thống phần mềm của TP Hà Nội do Nhật Cường software xây dựng.
Tránh độc quyền trong việc biên soạn, phát hành sách giáo khoa

Tránh độc quyền trong việc biên soạn, phát hành sách giáo khoa

(PLVN) - Sáng nay (21/5), Quốc hội thảo luận ở Hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự án Luật Giáo dục (sửa đổi). Nhiều Đại biểu Quốc hội (ĐB) quan tâm và cho ý kiến về vấn đề chương trình, biên soạn sách giáo khoa, sách tham khảo trong giáo dục phổ thông (SGK GDPT).

Ngành đường sắt thử nghiệm radar phát hiện chướng ngại vật tại đường ngang

Ngành đường sắt thử nghiệm radar phát hiện chướng ngại vật tại đường ngang
(PLVN) - Nếu được trang bị hệ thống radar phát hiện chướng ngại vật tại đường ngang sử dụng cần chắn chuyên dụng đóng kín, có hỗ trợ giám sát, ngành đường sắt (ĐS) sẽ giám được đáng kể số lượng nhân viên gác chắn hiện tại, nhưng quan trọng hơn, việc áp dụng công nghệ sẽ không phụ thuộc vào chủ quan của con người, độ an toàn cao hơn, hạn chế tối đa tình trạng tai nạn giao thông ĐS đang diễn biến rất phức tạp hiện nay…

Huế: Triệt phá nhóm côn đồ hung hãn

Huế: Triệt phá nhóm côn đồ hung hãn
(PLVN) -  Ngày 20/5/2019, Công an TP. Huế cho biết, đơn vị vừa ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam 02 tháng đối với Lý Quốc Anh, SN 1987, Nguyễn Văn Hiếu, SN 1984 và Trần Hữu Dũng SN 1987 cùng trú trên địa bàn thành phố Huế về tội cố ý gây thương tích.
Bộ Công Thương chỉ thích được khen?

Bộ Công Thương chỉ thích được khen?

(PLVN) - Dư luận hết sức ngỡ ngàng, thậm chí tỏ thái độ phản ứng khi Bộ Công Thương đề nghị Chính phủ có biện pháp xử lý các cá nhân cố tình “xuyên tạc” việc tăng giá điện vừa qua.

31.1°C

Hà Nội

SJC Hà Nội

Mua vào 36.520

Bán ra 36.520

VNIndex

3.41 0.37%