 |
Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và các văn bản hướng dẫn thi hành khi đi vào cuộc sống đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh cũng như kinh doanh dịch vụ BĐS phát triển mạnh mẽ. Các văn bản quy phạm pháp luật BĐS được xây dựng trên quan điểm đơn giản, thông thoáng ở đầu vào và tăng cường khâu hậu kiểm. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, áp dụng cũng đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc.
Thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh BĐS là vấn đề "lấn cấn" mà rất nhiều doanh nghiệp đã phản ánh trong thời gian qua. Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh đất đã có hạ tầng, chủ đầu tư dự án được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Tuy vậy dự án kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng, vốn đầu tư lớn, vị trí cố định và phục vụ cho những đối tượng nhất định. Chính vì vậy các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Trong khi đó, thời điểm và điều kiện được huy động vốn đã được pháp luật quy định, vì vậy các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm BĐS không còn được giao dịch thông qua sàn giao dịch theo quy định.
Về hình thức phân phối sản phẩm của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, theo Luật Kinh doanh BĐS thì mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS đều phải thực hiện giao dịch thông qua sàn. Tuy nhiên trên thực tế, chủ đầu tư khi thực hiện dự án phải thực hiện rất nhiều nghĩa vụ và trách nhiệm, trong đó có những nghĩa vụ trách nhiệm liên quan trực tiếp đến việc phân phối sản phẩm, như việc góp vốn kinh doanh hay kêu gọi hợp tác đầu tư gắn với quyền ưu đãi mua sản phẩm. Vì không có quy định cho phép chủ đầu tư được dành một tỷ lệ phần trăm nhất định sản phẩm dự án để bán cho các đối tác chiến lược nên đã gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, nên xem xét để ban hành quy định theo hướng trong từng trường hợp cụ thể, cho phép chủ đầu tư được quyền dành một tỷ lệ % nhất định trong dự án để phân phối cho đối tác chiến lược mà không phải thực hiện giao dịch thông qua sàn.
Tại báo cáo Bộ Xây dựng vừa gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội khóa XII về tình hình ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành đối với Luật Kinh doanh BĐS, để khắc phục những hạn chế nêu trên, Bộ Xây dựng đã xác định hướng quy định cụ thể hơn nữa trong Luật Kinh doanh BĐS các hình thức huy động vốn của khách hàng theo hướng pháp luật sẽ điều chỉnh được tất cả các hành vi, các hình thức huy động vốn mà các chủ đầu tư hiện nay đang áp dụng.
Theo Kinh Tế Đô Thị
