 |
Chủ trương giảm tăng trưởng và kiểm soát tín dụng bất động sản mới chỉ ngăn chặn phần nào mà chưa ngăn được tận gốc tình trạng sốt giá nhà đất do đầu cơ.
Giáo sư, Tiến sỹ khoa học Đặng Hùng Võ trao đổi với phóng viên về vấn đề này.
* Thưa ông, tín dụng vừa nới lỏng, chứng khoán vừa tăng trở lại, thị trường bất động sản đã lăm le có dấu hiệu sốt lại do đầu cơ. Vậy làm thế nào để ngăn chặn hoạt động đầu cơ? Chúng ta vẫn chưa có những biện pháp cơ bản để hạn chế đầu cơ nhà đất gây ra cơn sốt quá đáng.
Giá bất động sản hiện nay cũng như chứng khoán, cứ mấy ngày đỏ lại mấy ngày xanh. Thị trường bất động sản cần sự ổn định hơn. Biện pháp ngăn đầu cơ chủ yếu vẫn là đánh thuế.
Nhà đất nào không dùng thì đánh thuế cao, dùng lãng phí không thích hợp thì thu thuế cao. Để làm được việc này chúng ta phải kiểm soát được ai sở hữu bất động sản nào. Hiện nay đã có quy định giao dịch nhà đất phải thông qua sàn.
Chưa bàn đến điều này có phù hợp chưa nhưng nhà đầu tư vẫn lấy các lý do này lý do kia để không đưa giao dịch lên sàn. Theo tôi, giao dịch thực hiện ở đâu cũng tùy điều kiện nhưng thông tin tiến độ, giao dịch nhà đất dự án phải được công khai trên một trang thông tin nào đấy mà mọi người đều biết.
Công khai về số lượng căn hộ của dự án, về tiến độ theo thời gian và tên người mua, người đăng ký mua. Công khai thông tin là cơ chế quan trọng để qua đó cả người dân và Nhà nước đều có thể kiểm soát được hoạt động giao dịch nhà đất.
Thiếu các thông tin mua bán thực là điều kiện để đầu cơ gây sốt giá đất ở dự án, hay khu vực nào đó. Theo tôi, nếu công khai thông tin thì đã hạn chế được 70 đến 80% hoạt động đầu cơ.
* Nguy cơ đầu cơ gây sốt nhà đất là thường trực nhưng trước mắt có thể gác mối lo này lại do tín dụng bất động sản được thắt lại. Giá nhà đất đã giảm rất nhiều, nhưng theo ông đã giảm đến mức hợp lý hay chưa?
Giá hợp lý là giá mà một người có thu nhập bình thường trong xã hội, tiết kiệm trong 15 hay 20 năm có thể mua được. Trong yếu tố cấu thành nên giá nhà đất, giá thành xây dựng thì đã có chuẩn mực có thể tính được giá thành xây dựng mỗi mét vuông là bao nhiêu. Còn lại là giá đất. Nhà nước có thể điều tiết giá đất sao cho giá thành trên mỗi mét vuông nhà ở mức hợp lý.
Tính theo cách này thì tôi cho rằng giá đất hiện vẫn cao, cần giảm tiếp 30 - 40% nữa. Để làm được điều này lại liên quan đến chính sách cơ bản như đánh thuế nhà đất, chống đầu cơ gây sốt…
Thuế của chúng ta hiện vẫn theo tư duy cũ, thuế là đóng góp cho Nhà nước. Ai làm lợi nhiều đóng góp nhiều, ai làm lợi ít đóng góp ít. Riêng nguyên tắc đó trái với nguyên tắc thuế của thị trường là ai làm lợi nhiều thì phải khuyến khích người ta làm lợi hơn thì người ta mới làm lợi tiếp. Dùng thuế để khuyến khích người ta sử dụng đất hiệu quả.
* Chúng ta đã lo ngại nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản do chính sách thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát năm 2008, nhưng thực tế là nhiều doanh nghiệp bất động sản lại lãi lớn? Lý do của hiện tượng này là gì và theo ông giá nhà đất còn tự điều chỉnh giảm nữa hay cần sự can thiệp nào đó của cơ quan quản lý?
Nhiều chủ đầu tư bất động sản vẫn đạt siêu lợi nhuận và do đã có lợi nhuận lớn trong giai đoạn trước nên họ đủ sức cầm cự trong thời kỳ khó khăn. Một số doanh nghiệp có giá vốn đất rất rẻ do xin được dự án từ nhiều năm trước.
Trong khi đó đại đa số nhân dân cần giá bất động sản thấp hơn nữa nên tôi nghĩ thị trường sẽ còn tự điều chỉnh, trong khi chúng ta chưa có chính sách cụ thể điều chỉnh hoạt động đầu cơ.
* Gần đây có chủ trương về thành lập tập đoàn bất động sản của Nhà nước, ông bình luận gì tác động của việc này với thị trường bất động sản? Việc ra đời của tập đoàn này không nên để ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường bất động sản.
Nhà nước cần chính sách khuyến khích cụ thể việc hình thành tập đoàn một cách tự nhiên do sự tự nguyện liên kết, hợp tác của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Sớm hay muộn các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải liên kết hoặc bị thâu tóm trước áp lực cạnh tranh với các đại gia nước ngoài.
Theo Doanh Nhân
