Thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS chưa hợp lý?

Theo Thông tư số 12/2011/TT-BTC, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  hình thành trong tương lai chịu thuế suất là 25%. Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất là 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này được các chuyên gia cho là thiếu hợp lý…

Theo Thông tư số 12/2011/TT-BTC, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  hình thành trong tương lai chịu thuế suất là 25%. Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất là 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này được các chuyên gia cho là thiếu hợp lý…

Không có căn cứ xác định mức giá không phù hợp

Dưới cái nhìn của người trong cuộc, TS Châu Thị Thu Nga – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất, cho rằng, quy định này có 2 điểm chưa hợp lý. Việc cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản (BĐS0 của chủ đầu tư dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế.

Như vậy, tại thời điểm cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế TNCN, không có căn cứ xác đáng nào để khẳng định được là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp với giá thị trường. “Việc cơ quan thuế xác định giá chuyển nhượng hợp đồng không phù hợp giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan” – TS. Nga nhận định.

Mặt khác, thời điểm nhà ở được bán thông qua sàn giao dịch BĐS và thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng là khác nhau, cách xa nhau, trong khi giá thị trường được xác định tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.

TS. Nga cho rằng, “giá thị trường có thể biến động rất lớn, thực tế có những dự án giá nhà ở trong thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá tại thời điểm chủ đầu tư bán nhà ở ra thị trường, do chủ đầu tư giảm giá bán hoặc do sự sụt giảm giá chung của thị trường”. Vì vậy, nếu lấy giá tại thời điểm nhà ở được giao dịch từ trước để xác định giá thị trường tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết là không phù hợp.

Cơ quan thuế cũng không thể tham khảo giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS, vì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, về mặt pháp lý, không phải là mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định hợp đồng mua bán nhà ở là đối tượng được thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch BĐS. Vì vậy, nếu lấy thông tin về giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS là không phù hợp, thiếu căn cứ pháp lý.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc chuyển nhượng phần vốn mà người mua nhà đã thanh toán cho chủ đầu tư kèm theo các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà trong hợp đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, người nhận chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán phần giá bán nhà còn lại cho chủ đầu tư.

Vì vậy, đối với số tiền còn lại của giá bán nhà quy định trong hợp đồng mà người mua nhà chưa thanh toán, vì chưa phát sinh trên thực tế, nên không có sự chuyển nhượng phần vốn này. “Vì vậy, việc quy định trong trường hợp không xác định được giá sàn thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp” – bà Nga nói.

Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất?

Để khắc phục những bất cập nói trên, bà Nga cho rằng, cần sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn theo hướng xác định rõ việc chuyển nhượng BĐS là nhà ở đã được bàn giao hay đang xây dựng, chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công? BĐS là đất thuộc dự án khu đô thị, dự án khu nhà ở đã phân lô bán nền nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa có thuộc quyền sở hữu đầu tiên của người chuyển nhượng hay không, không phụ thuộc vào việc họ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hay chưa?.

“Để đơn giản trong việc xác định thu nhập chịu thuế và áp dụng mức thuế suất đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề xuất chỉ nên áp dụng một mức thuế suất là 2% đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” – bà Nga đề xuất.

Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng thấp hơn số tiền phải thanh toán tương ứng với thời điểm thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà được xác định theo giá bán nhà và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, thì áp dung mức thuế suất 2% trên tổng số tiền nằm trong giá mua nhà mà người mua phải thực hiện thanh toán, được xác định theo giá mua và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tương ứng tại thời điểm chuyển nhượng hợp đồng.

Bách Nguyễn

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Cuối tuần này, Hà Nội và nhiều tỉnh khả năng mưa lớn

Cuối tuần này, Hà Nội và nhiều tỉnh khả năng mưa lớn
(PLVN) - Từ chiều 26/9,  do ảnh hưởng của rãnh áp thấp bị nén và đẩy dịch xuống phía Nam bởi áp cao lục địa ở phía Bắc kết hợp với hội tụ gió trên cao, Bắc Bộ có mưa rào và dông, cục bộ có mưa vừa, mưa to. Riêng vùng núi có mưa vừa, mưa to, có nơi mưa rất to và dông...
Kiến trúc sư Pháp đưa chuẩn mực quốc tế vào Mỹ Khê Angkora Park

Kiến trúc sư Pháp đưa chuẩn mực quốc tế vào Mỹ Khê Angkora Park

(PLVN) - Theo quy hoạch Quảng Ngãi đến năm 2030, Mỹ Khê Angkora Park nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Đông thành phố. Tầm nhìn quy hoạch và lối kiến trúc đan xen giữa bản sắc Việt và chuẩn mực phương Tây là một trong những lý do khiến dự án này được giới chuyên môn đánh giá cao. 

Quái vật chân to và những bí ẩn chưa có lời giải (kỳ 1)

Quái vật chân to và những bí ẩn chưa có lời giải (kỳ 1)
(PLVN) - Có hay không sự tồn tại của một loài quái vật chân to, được người dân khu vực Bắc Mỹ gọi là Bigfoot, ý chỉ chúng giống như loài vượn hoặc khỉ lớn nhưng lại hoàn toàn đi bằng hai chân. Sự ghi chép và những báo cáo liên tiếp cho thấy độ tin cậy lớn nhưng những lý giải về sự tồn tại thực sự của Bigfoot cho đến nay vẫn chưa làm thỏa chí tò mò những người muốn biết hoặc ít ra có một lý giải đầy đủ.

Sáng tạo trên dòng chảy âm nhạc truyền thống

Sáng tạo trên dòng chảy âm nhạc truyền thống
(PLVN) - Nói đến âm nhạc truyền thống Việt Nam, chúng ta thường kể đến hát xẩm, chầu văn, chèo, ca trù, quan họ... Đó là những thể loại âm nhạc được “chưng cất” từ ngàn đời, qua sự sáng tạo không biết mệt mỏi của cha ông, để hôm nay chúng ta được thưởng thức, tự hào, ngưỡng mộ, từ đó phát huy và sáng tạo hơn nữa. 
Phê duyệt, tổ chức lập quy hoạch tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

Phê duyệt, tổ chức lập quy hoạch tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

(PLVN) - Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu căn cứ nội dung nhiệm vụ được phê duyệt, tổ chức lập quy hoạch tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 bảo đảm phù hợp quy định của Luật Quy hoạch và các quy định hiện hành, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Báo điện tử Pháp luật Việt Nam

Giấy phép xuất bản số 303/GP-BTTTT ngày 8/5/2015

Cơ quan chủ quản: Bộ Tư pháp

Tổng biên tập: Tiến sỹ Đào Văn Hội

Phó TBT: Trần Đức Vinh

Tòa soạn: Số 42/29 Nguyễn Chí Thanh, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội

E-mail: baodientuphapluat@gmail.com

Hotline: 0353.63.63.55

Liên hệ quảng cáo: 0971.741.666‬