Với việc sửa đổi, bổ sung Luật dất đai 2003 và sự ra đời của Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hai loại GCN về quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp theo Nghị định 181//2004/NĐ-CP và quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cấp theo Nghị định 90/2006/NĐ –CP trước đây đã được gộp vào thành một sổ mới (sổ đỏ mới).
Hiện tại có 5 loại mẫu GCN cho nhà và đất song song tồn tại, gồm: sổ đỏ được cấp theo Luật Đất đai năm 1993; sổ đỏ cấp theo Luật đất đai năm 2003; GCN quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cấp theo Nghị định 61/CP năm 1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; GCN quyền sở hữu nhà (sổ hồng mới) cấp theo Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ - CP năm 2006 và cuối cùng là sổ đỏ được cấp theo Nghị Định số 88/2009/NĐ – CP.
Nghị định 88/2009/NĐ – CP được ban hành nhằm giải quyết một số vấn đề bất cập trong các quy định trước đây về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản. Cụ thể: (i) Hạn chế việc đi lại của người dân, để đăng ký được GCN này thì người dân chỉ phải làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện (nếu ở cấp huyện không thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì làm thủ tục tại phòng Tài nguyên và môi trường tại huyện đó); (ii) Bốn loại mẫu GCN hiện hành không phù hợp yêu cầu chứng nhận QSDĐ và QSHTS (Tên gọi từng loại mẫu không bao quát hết; Nội dung các loại mẫu không bao hàm tất cả các loại đất, các loại tài sản;\.
Một số hạn chế của từng loại mẫu: Phần dành cho chỉnh lý biến động ít; Không thống nhất nội dung giữa các loại GCN; Hình thức thì giấy quá dầy...) ; (iii) Thống nhất về thẩm quyền cấp GCN ở văn phòng đăng ký QSDĐ ở 2 cấp: cấp huyện cấp giấy cho hộ gia đình, cá nhân và cấp tỉnh, thành phố cấp cho tổ chức...
Bên cạnh những ưu điểm đạt được thì với quy định mới về cấp GCNQSDĐ hiện nay đang gặp phải một số khó khăn nhất định. Những bất cập, khó khăn này sẽ được chúng tôi phân tích trên 2 phương diện về lý luận và trên thực tế.
Về lý luận
Thứ nhất, Người dân có nhu cầu thực tế nhưng Luật lại không cho nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp. Theo Điều 1 Nghị quyết 1126/NQ – QH ngày 21/6/2007 có quy định người dân sẽ bị hạn chế trong việc nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp. Điểm bất hợp lý này được thể hiện thông qua việc, nếu Nông dân cần ứng dụng Khoa học - Công nghệ vào toàn bộ quá trình sản xuất nông nghiệp như trồng, chăm sóc và thu hoạch lúa...trên quy mô lớn nhằm nâng cao tối đa năng suất, giảm chi phí sản xuất. Để đạt mục đích trên thì yêu cầu cơ bản là diện tích đất sản xuất phải lớn.
Như vậy, với quy định mỗi người chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ rất ít như hiện nay (Không quá sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và Không quá bốn (04) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại) thì sẽ gây khó khăn cho nhiều Nông dân muốn sản xuất nông nghiệp theo quy trình khép kín, tự động hóa trên quy mô lớn, làm triệt tiêu đi nguyện vọng chính đáng của họ.
Thứ hai, Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn chưa quy định rõ ràng về hạn mức thuê đất nông nghiệp của Hộ gia đình, cá nhân và trình tự thủ tục thực hiện như thế nào? Từ đó, gây khó khăn cho Hộ gia đình, cá nhân trong việc chuẩn bị thủ tục cần thiết để được thuê đất, nhất là thuê đất để trồng rừng. Đồng thời, tạo sự không thống nhất trong các quyết định của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương trong việc xét duyệt hạn mức thuê đất cho người dân trên cùng địa bàn.
Thứ ba, Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp huyện có lập đề cương và dự toán kinh phí để lập Quy hoạch sử dụng đất. Nhưng hiện nay chưa có quy phạm pháp luật nào quy định về trình tự, thủ tục, thẩm định và xét duyệt đề cương, gây khó khăn cho xét lập Quy hoạch sử dụng đất, từ đó gián tiếp ảnh hưởng đến việc cấp GCNQSDĐ cho người dân trên địa bàn sắp Quy hoạch.
Thứ tư, Theo quy định tại Điều 24 Nghị định 88/2009/NĐ - CP về việc cấp lại GCN bị mất, không nói rõ thời gian niêm yết thông báo mất GCN tại trụ sở UBND cấp xã hoặc trên các cơ quan thông tin đại chúng là bao lâu. Đồng thời tại khoản 3 Điều 29 NĐ 88/2009/NĐ - CP cũng hủy bỏ Điều 144 Nghị định 181/NĐ – CP ngày 29/10/2004. Do đó, sẽ gây khó khăn, lúng túng cho các cơ quan quản lý có thẩm quyền trong việc xem xét thời hạn niêm yết để tiến hành cấp lại GCN cho người dân.
Những khó khăn trong thực tiễn
Thứ nhất, văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung nhiều lần, liên tục và được nhiều cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng của các đơn vị hành chính địa phương chưa kịp thời. Đặc biệt, một số cán bộ địa phương không ổn định, một số cán bộ có liên quan đến cấp giấy CNQSDĐ còn thiếu trách nhiệm, chưa áp dụng các văn bản quy định về chế độ, chính sách, pháp luật về đất đai một cách chính xác dẫn đến gây phiền hà, khó khăn cho người dân trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu tài sản.
Thứ hai, Chậm thực hiện việc cấp GCN cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư do hầu hết căn hộ đã qua mua bán trao tay, chưa có giấy tờ hợp lệ và được mua đi bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đúng quy định. Nên việc xét cấp GCN quyền sở hữu rất khó khăn, góp phần gây nên sự ách tắc kéo dài như hiện nay.
Thứ ba, Khó khăn trong việc cấp GCN QSDĐ và QSHTS của các nông, lâm trường nguyên nhân chính là do: (i) Hầu hết các khu vục, lâm trường hiện chưa có bản đồ chính quy; (ii) Việc quản lý, sử dụng đất của các nông, lâm trường cũng chưa chặt chẽ, một số lâm trường chưa rõ ranh giới quản lý và còn để xảy ra tình trạng người dân lấn chiếm sử dụng; (iii) Trình tự thủ tục kéo dài, do phải rà soát hiện trạng sử dụng đất; xây dựng hoặc điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết của các nông, lâm trường; giải quyết việc lấn chiếm, tranh chấp đất đai nằm trong quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt của nông, lâm trường.
Thứ tư, Đối với các cơ sở tôn giáo, việc cấp giấy đạt thấp ngoài những nguyên nhân trên, còn do người đại diện cho các cơ sở tôn giáo thay đổi liên tục, theo nhiệm kỳ, nên các cơ sở này chưa chủ động thực hiện rà soát, kê khai đăng ký sử dụng đất tích cực. Bên cạnh đó phần lớn các cơ sở tôn giáo chỉ thực hiện kê khai khi có nhu cầu về việc xây dựng mới, sửa chữa công trình .
Thứ năm, đối khu vực đất quốc phòng đạt tỷ lệ cấp giấy thấp do chịu một số nguyên nhân chung được nêu ở phần trên, nhưng chủ yếu là do số hộ dân chiếm dụng đất quốc phòng hiện khá lớn, diễn ra trong thời gian dài, rất phức tạp, đòi hỏi phải xây dựng các khu tái định cư để di dời người dân tại các khu vực đó.
Trưởng văn phòng Luật sư Nguyễn Văn Hậu và Cộng sự
