Nợ và tồn kho trong bất động sản nên được hiểu ở khía cạnh chuyên môn và đặt trong bối cảnh riêng biệt của ngành này.
Trong thời gian qua, do chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất cao nên thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hơn bao giờ hết. Một số dự án đang khởi công phải giãn tiến độ hoặc chậm lại. Trong tình hình đó, báo cáo tài chính của các công ty niêm yết có những khoản “tồn kho” và nợ. Đây là điều tất yếu đối với vòng quay của tài chính. Nhưng bản chất thật đằng sau những con số thì không hẳn là như vậy.
Tồn kho của bất động sản khác với các ngành nghề khác
Nếu chỉ nhìn vào báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản và thấy con số hàng tồn kho là cả ngàn tỷ đồng, nhiều người cho rằng doanh nghiệp đó đang lâm vào khủng hoảng nặng nề. Tuy nhiên, do đặc thù ngành nghề của mình, hàng tồn kho của bất động sản lại có những đặc điểm riêng không giống như các ngành sản xuất hay tiêu dùng khác.
Theo ông Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Đầu tư – Tài chính, Đại học Kinh tế TP. HCM thì: “Hàng tồn kho của các công ty bất động sản là chi phí đầu tư xây dựng các dự án đang còn dở dang”. Đây là một thực tế. Chẳng hạn, dự án ở quận Tân Phú của Công ty X, khi công bố đã hoàn thành phần móng thì công ty đó đã đầu tư vào đó một khoản tài chính. Và khi thị trường bất động sản đóng băng, chi phí này có thể được xem là “tồn kho”.
“Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ tiêu ‘Hàng tồn kho’ được ghi nhận trên Bảng cân đối kế toán của Báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: Hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở …) và Chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai)”, bà Trần Thị Hường, Phó Tổng Giám đốc Tài chính của Công ty Phát Đạt giải thích.
Có một vấn đề kỹ thuật mà một chuyên gia tài chính (đề nghị không nêu tên) cho rằng: “Những người ngoài ngành tài chính không hiểu rằng Bộ Tài chính quy định khá đồng nhất khái niệm hàng tồn kho giữa ngành bất động sản với các ngành nghề khác. Tuy nhiên, bất động sản ‘tồn kho’ lớn nhất mà họ gặp phải chính là đất sạch. Và số tiền thể hiện trên báo cáo tài chính khá lớn ở mục tồn kho chính là do sự khác biệt này”.
Giải thích kỹ hơn về vấn đề kỹ thuật mà chuyên gia nêu trên đây, bà Hường của Phát Đạt cho rằng: “Hàng hóa được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được”. Và “Chi phí sản phẩm dở dang được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành”.
Nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở ngưỡng an toàn
Khi nói về đề tài này, ông Chí ở Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng: “Các công ty bất động sản với đặc điểm là sử dụng nợ để thực hiện đầu tư dự án, tỷ lệ nợ này có thể đạt đến mức cao nhất 80% (theo hình thức vay cao nhất mà NHNN cho phép đó là cho vay dự án 80-20). Do đó tỷ lệ nợ của các công ty bất động sản rất lớn”. Đây là một thực tế trong ngành này. Nhìn qua báo cáo tài chính của các công ty bất động sản đã niêm yết trên Sàn giao dịch TP. HCM, con số nợ của hầu hết các doanh nghiệp này đều trên 1000 tỷ đồng.
“Đầu tháng 07 năm 2010 Công ty KPMG (một công ty định giá nổi tiếng trên toàn cầu-PV) đã định giá quỹ đất của tất cả các dự án mà Phát Đạt đang nắm giữ là 5,146 tỷ đồng. Trong đó KPMG đã tính giảm trừ lợi nhuận kỳ vọng của người nhận chuyển nhượng lại các dự án là 20% trên vốn đầu tư. Và hiện nay theo giá trị thực tế của thị trường khoảng 6,000 tỷ đồng”, bà Hường cho biết thêm.
Hy vọng kịch bản sáng sủa vào cuối năm
“Thời gian tới có thể chính sách tiền tệ được nới lỏng, văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành, Quỹ đầu tư bất động sản ra đời, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành, thị trường sẽ có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm nay”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định.
“Qua khảo sát với những nhà đầu tư, đối tác và các ngân hàng cho thấy, Phát Đạt vẫn đạt được sự tín nhiệm và tin cậy của họ ngay cả trong tình hình khó khăn hiện nay”, bà Hường tự tin chia sẻ.
An Nhiên