Hệ luỵ từ hợp đồng góp vốn bất động sản

 Nhu cầu có thực về việc huy động vốn khiến chủ đầu tư tìm nhiều cách lách quy định pháp luật, dù điều này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy.

Nhu cầu có thực về việc huy động vốn khiến chủ đầu tư tìm nhiều cách lách quy định pháp luật, dù điều này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy.

Hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép”. Ảnh minh họa
Hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép”. Ảnh minh họa

1001 cách… lách luật

Để được mua căn hộ ở một dự án được đánh giá là “hot” ở một quận phía Tây Hà Nội, anh Nguyễn Minh Hoàng đã chấp nhận góp vốn vào dự án. Anh và chủ đầu tư đã cùng ký kết một hợp đồng hợp tác, trong đó ghi anh Hoàng góp vốn triển khai dự án, đổi lại anh được quyền mua một căn hộ trong dự án. Chủ đầu tư và người hợp tác sẽ thanh lý hợp đồng hợp tác và ký hợp đồng mua bán ngay khi dự án đủ điều kiện chuyển nhương theo quy định của pháp luật.

Mỗi lần góp tiền, anh Hoàng nhận được từ chủ đầu tư một phiếu thu. Gần đây, khi số tiền “hợp tác” lên tới 40% giá trị căn hộ, anh chia sẻ việc làm ăn với một người bạn, và mới biết rằng việc làm này bị cấm bởi theo Thông tư số 153/2010/TT-BTC ngày 28/9/2010 của Bộ Tài chính, cứ mỗi thời điểm huy động vốn, chủ đầu tư phải xuất hóa đơn cho bên mua dù hình thức giao dịch như thế nào.

Trong một trường hợp khác, dù thị trường trầm lắng nhưng chị Nguyễn Bích Ngọc vẫn cố “giữ chỗ” mua suất chung cư cao cấp ở quận Ba Đình (Hà Nội). Chị đã đặt cọc cho chủ đầu tư số tiền lên tới 50% tổng giá trị căn hộ. “Đây là khu đất vàng, và thị trường đi xuống thế nào, thì khu vực này sẽ không bao giờ giảm giá. Minh chứng là có hàng trăm khách hàng khác cũng cố giữ chỗ như tôi, dù tiền đặt cọc đã lên tới vài tỷ, dư sức mua đứt căn hộ khu vực khác” – chị Ngọc  tâm sự - “Thế nhưng, dự án vẫn không thấy nhúc nhích gì nhiều, và nghe bảo trong nội bộ chủ đầu tư cũng có nhiều vấn đề. Nếu lúc này tôi nản, không muốn tiếp tục mua nữa, thì không biết việc xử lý cọc sẽ thực hiện như thế nào để tôi đỡ bị rủi ro”.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chủ đầu tư được quyền huy động vốn bằng cách bên góp vốn ứng tiền trước. Nhưng để được phép huy động vốn theo kiểu này, dự án đầu tư phải hoàn thành xong phần móng công trình (Điều 39, Luật Nhà ở). Trong quá trình triển khai dự án, các chủ đầu tư đã tìm nhiều cách để có thể huy động vốn, như ký kết hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc vay vốn với người mua nhà, tùy vào từng thời điểm huy động vốn.

Nguyên nhân hàng đầu gây khiếu kiện

Theo Nghị định 71 chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành. Chính vì thế các giao dịch liên quan đến hợp đồng có “yếu tố góp vốn” (nhất là các giao dịch góp vốn trước khi Nghị định 71 có hiệu lực) bị cấm hoàn toàn. Đa số các phòng công chứng, các cơ quan nhà nước không triển khai các nghiệp vụ có liên quan đến loại hợp đồng này. Và, hiện các bên đã lỡ góp vốn mua nhà không biết chuyển nhượng dựa trên quy định nào. Vì thế, phát sinh việc chuyển nhương hợp đồng dạng góp vốn bằng giấy viết tay, với sự hợp tác hỗ trợ hợp thức hóa của chính chủ đầu tư.

Trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, nếu chủ đầu tư không xác nhận giao dịch hợp đồng góp vốn thì bên mua nhà có thể vin vào các quy định pháp luật mà trước đó hai bên đã cố tình vi phạm để “ép” chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng góp vốn và đòi lại số tiền đã thanh toán. Trường hợp như vậy không phải hiếm, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn về tài chính như hiện nay. Mặc dù, khi xác nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư cũng không thể chắc chắn điều đó có đảm bảo cơ sở pháp lý hay không, vì Nghị định 71 không có quy định chuyển tiếp xử lý các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn đã ký trước ngày nghị định này có hiệu lực.

Từ thực tế trên cho thấy, hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép” do chính các bên tự tạo ra, thậm chí biết nhưng vẫn làm và sẵn sàng gánh chịu các rủi ro, hậu quả. Điều này sẽ làm méo mó các giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng các khiếu nại, tranh chấp, cũng như gây thiệt hại cho các bên có liên quan.

Dù các quy định pháp luật về thời điểm góp vốn và khối lượng giao dịch được phép tham gia góp vốn, nhưng quy định này không hoàn toàn phù hợp với nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp BĐS. Vì thế, ngoài những quy định pháp luật để có thể xử lý các giao dịch phát sinh trước đây và phù hợp với nhu cầu thực tế vẫn là điều mà thị trường BĐS mong đợi.

Bách Nguyễn

Ý kiến bạn đọc »

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu