Kê biên nhà ở - một số vấn đề từ thực tiễn

(PLVN) -Kê biên nhà ở là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự (THADS) quy định tại điều 71,  Điều 95 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014. Trong thực tiễn, việc áp dụng biện pháp cưỡng chế này còn gặp nhiều khó khăn.

 

Định giá khó khăn

Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn (Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở do cá nhân xây dựng, không có đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc công nhận nhà ở đó thuộc sở hữu của ai, và có được xử lý nhà ở đó để đảm bảo thi hành án hay không? Đây là một vấn đề phát sinh rất nhiều trong thực tiễn nhưng lại thiếu các quy định pháp luật để điều chỉnh. 

Trong thực tiễn, phần lớn các căn nhà xây dựng (đặc biệt là ở vùng nông thôn) đều không xin cấp phép xây dựng, việc xác định chủ sở hữu căn nhà thường căn cứ theo kết quả xác minh tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên  pháp luật về nhà ở cần có các quy định cụ thể hơn đối với loại tài sản này. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật THADS, việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. 

Thực tiễn cho thấy, người chủ sử dụng đất thường không đồng ý cho cơ quan THADS kê biên nhà ở trên đất của mình. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý cho kê biên thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà (khoản 2 Điều 95 Luật THADS). Vấn đề đặt ra là cơ quan THADS căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc “tách rời nhà ở và đất” mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà? Giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chủ quan và khách quan), bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên. Việc xử lý tài sản trong trường hợp này cũng thiếu tính khả thi. Do tâm lý e ngại của người mua và nhiều yếu tố nhạy cảm khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường. Trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn.

Cần quy định khả thi

Xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua, đa số quan điểm cho rằng không thực hiện việc kê biên tài sản đối với những trường hợp này. Tuy nhiên, việc phân loại án đối với những trường hợp này đang  gặp vướng mắc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS thì Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án khi thuộc một trong các trường hợp: Người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng và không có tài sản để thi hành án hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án hoặc tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án. Theo đó, trường hợp người phải thi hành án có nhà ở xây trên đất của người khác không thuộc các trường hợp để có thể phân loại việc thi hành án chưa có điều kiện thi hành(vì người phải thi hành án vẫn có tài sản). Tuy nhiên, nếu để ở loại án “có điều kiện thi hành” thì lại rất khó để xử lý tài sản và mặc dù có điều kiện thi hành nhưng việc thi hành án lại bế tắc trong việc giải quyết.

Thực tiễn hiện nay đang tồn tại rất nhiều vụ việc thi hành án, mặc dù người phải thi hành án có tài sản là bất động sản nhưng Chấp hành viên không thể kê biên, xử lý được như: Người phải thi hành án có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Tuy nhiên, đất mà người đó đang sử dụng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; có nhà xây kiên cố trên thửa đất lấn chiếm, đất hành lang giao thông...; Người phải thi hành án có nhà ở nhưng nhà ở đó nằm trên đất của người khác và người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó để thi hành án …

Đối với các trường hợp người phải thi hành án có tài sản mà tài sản không thể xử lý được thì vẫn chưa có phương án giải quyết thực sự hiệu quả cho các cơ quan THADS. Do đó, đề nghị  bổ sung thêm quy định phân loại án chưa có điều kiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng bế tắc trong việc xử lý tài sản. Mặt khác, trong quá trình sửa đổi Luật THADS cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là nhà ở đảm bảo tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan THADS trong quá trình áp dụng pháp luật. 

Hoàng Thị Thanh Hoa

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Làm rõ quyền khiếu nại, tố cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong THADS

Làm rõ quyền khiếu nại, tố cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong THADS
(PLVN) -Việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến thi hành án hiện nay chưa có quy định cụ thể, dẫn tới một số vướng mắc trong áp dụng quy định về quyền khiếu nại, tố cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong trường hợp họ là cổ đông của Công ty phải thi hành án.

Thừa Thiên - Huế: Chậm hỗ trợ thiệt hại dịch tả lợn châu Phi

Thừa Thiên - Huế: Chậm hỗ trợ thiệt hại dịch tả lợn châu Phi
(PLVN) - Tình hình dịch tả lợn châu Phi (DTLCP) đã và đang xảy ra tại 118 xã thuộc 9/9 huyện, thị xã của tỉnh Thừa Thiên - Huế khiến hàng chục ngàn con lợn phải tiêu hủy, thiệt hại ước tính khoảng 100 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, việc hỗ trợ thiệt hại do DTLCP chậm khiến cho người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tái đàn.

Lại chuyện tiền lương

Lại chuyện tiền lương
(PLVN) - Câu chuyện lương lại được bàn rôm rả trước Quốc hội. Theo tờ trình của Bộ Nội vụ, mức lương cơ sở hiện nay còn chênh lệch quá nhiều so với mức lương tối thiểu vùng của khu vực doanh nghiệp và chưa đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu của người lao động.

Tìm hướng nâng cao thu nhập cho đồng bào dân tộc vùng cao

Tìm hướng nâng cao thu nhập cho đồng bào dân tộc vùng cao
(PLVN) - Ngày 12/11, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Hầu A Lềnh đã tới dự và chung vui Ngày hội Đại đoàn kết với đồng bào các dân tộc thôn Sín Chải, xã Tả Giàng Phìn, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai.

Online Friday 2019 có gì “hot’?

Online Friday 2019 có gì “hot’?
(PLVN) - Các doanh nghiệp sẽ có gian hàng miễn phí tại 3 phố đi bộ trung tâm ở 3 thành phố lớn nhất nước; Cơ hội mua e - voucher với giá 5.000 đồng, 10.000 đồng; khai trương Gian hàng quốc gia thương hiệu Việt uy tín… là những hoạt động hứa hẹn thu hút khách nhất trong chương trình Mua sắm trực tuyến sắp diễn ra.

Thăm dò dầu khí gặp khó về vốn

Thăm dò dầu khí gặp khó về vốn
(PLVN) - Để bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia, hằng năm, Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PVN) cần phải gia tăng trữ lượng từ 25-30 triệu tấn dầu quy đổi. Tuy nhiên, công tác tìm kiếm, thăm dò của PVN đang gặp nhiều khó khăn khi nguồn vốn FDI “đổ” vào lĩnh vực này đã giảm từ 2 tỷ USD xuống còn vài trăm triệu USD/năm.

Cần bổ sung quy định về hỗ trợ tạm giữ tài sản khi cưỡng chế THADS

Cần bổ sung quy định về hỗ trợ tạm giữ tài sản khi cưỡng chế THADS
(PLVN) -Trong công tác thi hành án dân sự (THADS), việc phải tiến hành cưỡng chế là biện pháp cuối cùng, ngoài ý muốn của cơ quan THADS. Tuy nhiên, một khi phải áp dụng biện pháp này thì đa số người phải thi hành án là có ý thức chấp hành pháp luật chưa tốt, chây ỳ, cố tình kéo dài thời gian, cản trở việc thi hành án nên thực hiện cưỡng chế rất cần sự phối hợp của các cơ quan chức năng.

Cảnh sát giao thông dừng xe kiểm tra trong trường hợp nào?

Cảnh sát giao thông dừng xe kiểm tra trong trường hợp nào?
(PLVN) - Bộ Công an đang xây dựng dự thảo Thông tư quy định nhiệm vụ, quyền hạn, hình thức, nội dung và quy trình tuần tra, kiểm soát, xử lý vi phạm hành chính về giao thông đường bộ (GTĐB) của Cảnh sát giao thông (CSGT), thay thế Thông tư số 01/2016/TT-BCA ngày 04/01/2016.
Hộ kinh doanh sẵn sàng cam kết cắt giảm túi nilon

Hộ kinh doanh sẵn sàng cam kết cắt giảm túi nilon

(PLVN) - Hiện nay, thành phố Roubaix (Pháp) đang thử thách khoảng 500 gia đình với cam kết tự nguyện giảm rác thải nhựa. Đổi lại, những gia đình này sẽ được giảm thuế thu gom rác thải. Thành phố cũng liên tục tổ chức các lễ hội không chất thải nhựa để tạo thói quen cho người dân.

Chủ tịch HĐQT Big Invest Group Võ Phi Nhật Huy: Kiến tạo cộng đồng đầu tư bất động sản mô hình 4.0

Chủ tịch HĐQT Big Invest Group Võ Phi Nhật Huy: Kiến tạo cộng đồng đầu tư bất động sản mô hình 4.0
(PLVN) - Võ Phi Nhật Huy được biết đến là doanh nhân thành đạt và là một chuyên gia đào tạo bất động sản (BĐS) nổi tiếng. Điều khiến nhiều người ngưỡng mộ Huy vì anh dám nghĩ lớn và luôn nỗ lực hết mình để biến những ước mơ, hoài bão thành hiện thực. Một trong những mục tiêu lớn mà anh đã và đang làm là kiến tạo cộng đồng đầu tư BIG INVEST GROUP theo mô hình 4.0 với sứ mệnh giúp cho các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào các cuộc chơi BĐS lớn, uy tín... 

Vụ tranh chấp tài sản chung tại Biên Hòa, Đồng Nai: Cụ ông mắc ung thư mòi mỏi chờ ngày mở phiên tòa

Vụ tranh chấp tài sản chung tại Biên Hòa, Đồng Nai: Cụ ông mắc ung thư mòi mỏi chờ ngày mở phiên tòa
(PLVN) - Phải chống chọi với căn bệnh ung thư gan nhưng suốt 10 năm nay, ông Hồ Văn Cung (SN 1951, ngụ A3/124, khu phố 3, phường Tân Vạn, Biên Hoà, Đồng Nai) vẫn bị “lôi” vào vụ kiện và đang mòi mỏi chờ phán quyết của tòa trong vụ người em và người cháu khởi kiện để đòi chia tài sản chung.

Hà Nội chưa bù giá cho Nhà máy nước mặt Sông Đuống

Hà Nội chưa bù giá cho Nhà máy nước mặt Sông Đuống
(PLVN) - Ttrước câu hỏi của báo giới, Hà Nội có “ưu ái” cho Nhà máy nước mặt Sông Đuống hay không khi mua nước của Cty này với giá cao hơn so với mức giá Cty Sông Đà, cao hơn cả mức bán ra, Giám đốc Sở Tài chính TP Nguyễn Việt Hà cho biết, mức giá 10.246 đồng/m3 chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng được nêu trong văn bản được Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Doãn Toản ký tháng 7/2017.
Hà Nội khó xử lý 'đống' rác thải nhựa ngày càng 'khủng'?

Hà Nội khó xử lý 'đống' rác thải nhựa ngày càng 'khủng'?

(PLVN) - Thông tin từ Công ty TNHH MTV Môi trường đô thị Hà Nội (Urenco) cho thấy trong khoảng hơn 6.000 tấn rác thải mỗi ngày của Thủ đô, có tới khoảng 1.000 tấn (gần 18%) là rác thải nhựa. Nếu những năm 2000, tỷ lệ rác thải nhựa là số nhỏ thì hiện nay con số đó đang tăng rất nhanh.