Chính giới đầu cơ với những làn sóng do họ tạo ra đã khiến thị trường bất động sản (BĐS) méo mó. Chủ đầu tư không được lãi nhiều, còn khách hàng có nhu cầu thực ngày càng khó với tới ước mơ.
 |
| Khu tập thể Thành Công từng là tâm điểm của giới đầu cơ chung cư cũ Hà Nội |
Không phải “tiền nào của ấy”
Thị trường BĐS thời gian qua cho thấy nhu cầu cao đối với căn hộ có giá dưới 1.000 USD/m2. Các căn hộ có giá càng cao thì tốc độ bán càng chậm, có dự án phải chào bán đi chào bán lại vài lần mà chưa bán hết số lượng căn hộ.
Các chuyên gia Cty BĐS CBRE cho biết, 73% số lượng căn hộ chào bán trên thị trường sơ cấp (bán giá gốc từ chủ đầu tư) nằm trong khoảng giá từ 700 – 900 USD/m2, thể hiện xu hướng giá cả ngày càng gần với người mua hơn. Thế nhưng, giá sơ cấp trung bình của căn hộ bình dân từ 526 USD/m2 đã trở thành 879 USD/m2 khi qua cầu thứ cấp.
Quý vừa qua, chỉ có 200 căn hộ bình dân trên tổng số cung toàn thị trường là 2.054 căn. Trên thực tế, hầu như rất ít khách hàng có thể mua được nhà giá gốc, và như thế, đồng nghĩa với việc NTD đang phải mua nhà với giá “trời ơi”. Hiện nay, pháp luật quy định chủ đầu tư phải bán nhà thông qua sàn giao dịch BĐS. Nếu sàn đóng vai trò nhà đầu tư thứ cấp, thì không bao giờ NTD mua được giá phù hợp với chất lượng.
Tương tự, giá thứ cấp của căn hộ trung cấp gần tương đương với giá sơ cấp của căn hộ cao cấp. Sự khác biệt lớn về giá sơ cấp và thứ cấp cho thấy, nhà đầu tư thứ cấp, thực ra là giới đầu cơ BĐS, đang làm thị trường BĐS trở nên méo mó, không phản ánh đúng giá trị thị trường.
Lúc này, câu “tiền nào, của ấy” không còn phù hợp, khi người mua nhà bỏ tiền nhiều hơn như nhận được hàng hóa có giá trị thực thấp hơn rất nhiều.
Cảnh báo về một đợt tháo chạy khỏi khu vực trung tâm
Cách đây 1 – 2 năm, khi thành phố Hà Nội đẩy mạnh việc cải tạo các chung cư cũ, biệt thự cũ nát, dấy lên một làn sóng đầu cơ chung cư cũ, biệt thự cũ. Giá chung cư cũ đã có lúc tăng lên tới những mức không ngờ, vì đa phần các khu chung cư cũ trong kế hoạch cải tạo lại nằm ở những vị trí đắc địa. Thế nhưng, sau khi Thủ tướng Chính phủ có chỉ đạo Hà Nội dừng xây nhà cao tầng trong khu vực trung tâm, dừng phá biệt thự cũ, số tài sản mà nhà đầu cơ đang “ôm” giảm rõ rệt cả giá trị và tính thanh khoản.
Vốn trong BĐS chiếm một phần không nhỏ là tiền vay từ ngân hàng. Mà nợ thì có hạn, không thể dừng trả nợ chờ chỉ đạo tiếp theo của Nhà nước. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thời gian tới, khi các khoản vay ngân hàng bắt đầu đến giai đoạn đáo hạn mà chủ truơng xây nhà cao tầng chưa có chuyển biến đáng kể, giá chung cư cũ khu vực trung tâm sẽ giảm. Vì thế, dự báo, sẽ có một đợt “tháo chạy” của nhà đầu tư (đầu cơ) khỏi các dự án trong khu vực trung tâm.
Còn có một đợt tháo chạy nữa có thể xảy ra – đó là đợt tháo chạy của các nhà đầu tư khỏi 101 dự án đang “án binh bất động”, chưa nộp hồ sơ quy hoạch cho Hà Nội.
Xung quanh lý do châm nộp hồ sơ của các dự án này, đến nay, có người cho rằng, hồ sơ quy hoạch của các dự án này có vấn đề nên chủ đầu tư cố tình che giấu. Người khác lại cho rằng, do cùng với việc nộp hồ sơ, doanh nghiệp sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới dự án với Nhà nước nên họ tìm cách trốn tránh.
Luồng dư luận thứ hai dường như có lý hơn, bởi với gần 800 dự án lớn, trong đó BĐS chiếm đa số, Hà Nội sau mở rộng đã “bội thực” dự án phát triển đô thị. Nếu thị trường sôi động thì không sao, nhưng hiện nay thị trường lại ảm đạm nên nhiều nhà đầu tư chần chừ, muốn “bỏ của chạy lấy người.”
Nếu sau 30 ngày chủ đầu tư nào không nộp hồ sơ, Hà Nội sẽ thu hồi dự án để giao cho doanh nghiệp khác có đủ năng lực thực hiện. Như vậy, chỉ trong vài ngày tới, sẽ phát lộ một cuộc “tháo chạy” quy mô lớn của các nhà đầu tư bất động sản khỏi Hà Nội.
Bách Nguyễn
