Khi nào có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho bên thứ ba
Theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí”.
Điều 32 Thông tư 19/ 2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện môt số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ–CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau: “1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng”.
Như vậy, khi bên mua nhà ở chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn nhà đó cho bên thứ ba theo đúng quy định của pháp luật.
Trường hợp các bên vẫn chưa thể “yên tâm” khi chuyển nhượng nhà ở mà giấy tờ quan trọng nhất là sổ đỏ lại chưa có thì các bên có thể làm một hợp đồng đặt cọc tiền (hứa mua/hứa bán) nếu như chưa bàn giao nhà ở, đồng thời trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng cần nêu rõ nếu có tranh chấp xảy ra tại thời điểm nào và bên nào phải chịu trách nhiệm. Khi làm hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này, một phần nhằm đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng, mặt khác đảm bảo tính “an toàn” tránh rủi ro xảy ra.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo trình tự nào?
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu), trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận quy định tại khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/ 2016/TT-BXD.
Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ như: Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở); Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động) để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng thì sẽ giải quyết theo khoản 6 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở quy định rõ trong Thông tư 19/ 2016/TT-BXD, cụ thể tại Phụ lục số 24 kèm tho Thông tư này.
Như vậy, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nhìn chung không quá phức tạp, chỉ cần các bên chủ thể thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đưa ra, thì mọi vấn đề rủi ro hay tranh chấp đều có thể được giải quyết.
