Hiểu thế nào cho đúng?
LS Hoàng Việt Hùng (Đoàn Luật sư (LS) TPHCM) cho biết, theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 và các quy định trước đó thì nếu cấp “Sổ đỏ” cho người sử dụng đất là Hộ gia đình thì sẽ ghi vào “Sổ đỏ” là Hộ ông/ bà ... (ảnh 2) và chỉ ghi tên một người là chủ hộ, các thành viên còn lại không ghi vào.
Tuy nhiên, theo Thông tư 33 ngày 29/9/2017 của Bộ TN&MT (có hiệu lực từ ngày 5/12/2017) thì trong trường hợp cấp “Sổ đỏ” cho người sử dụng đất là “Hộ gia đình” thì sẽ ghi là Hộ ông/ bà ... cùng sử dụng với tên và thông tin cá nhân các thành viên có trong hộ vào sổ. Như vậy, quy định mới có thay đổi là trong trường hơp cấp “Sổ đỏ” cho Hộ gia đình thì không ghi đại diện một người là chủ hộ mà sẽ ghi hết các thành viên trong hộ.
Đáng chú ý, với nội dung trên, Thông tư 33 chỉ quy định rõ đối với người sử dụng đất là Hộ gia đình. Còn với người sử dụng đất như cá nhân, tổ chức… thì không có sự thay đổi. Nhưng vừa qua, một số người đang hiểu sai là: khi mình mua đất, hay vợ (chồng) mua đất thì phải ghi cả tên con vào “Sổ đỏ”, hoặc sau này sinh con thì cũng phải ghi vào sổ đỏ. Đây là suy nghĩ không đúng vì trường hợp này là cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất là cá nhân, không liên quan đến con cái.
Trước băn khoăn cho rằng việc ghi thêm nhiều thành viên như vậy sẽ khó khăn trong việc chuyển nhượng, cho tặng, LS Hùng giải thích: “Quy định trên sẽ không có gì rắc rối, vì đất đã cấp cho Hộ gia đình thì khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng thì trước hay sau khi Thông tư 33 có hiệu lực đều phải được các thành viên trong hộ đồng ý. Ghi đầy đủ tên các thành viên sử dụng đất trong Hộ gia đình còn giúp việc chuyển nhượng rõ ràng hơn. Bên mua sẽ biết được trong Hộ gồm những ai để yêu cầu phải có sự đồng ý của những người có quyền sử dụng đất chung biết chuyển nhượng. Điều này hạn chế việc lừa dối và các tranh chấp về sau”.
 |
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình (Hình 2) và cấp cho Cá nhân (Hình 1) theo quy định hiện hành |
Phù hợp với quy định của pháp luật dân sự
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, đây là một hướng dẫn bổ sung đối với việc ghi trên sổ đỏ và hoàn toàn phù hợp với pháp luật về dân sự. Ở đây phải hiểu là chỉ ghi tên “những thành viên khác trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nhiều người, trong đó có cả một số phóng viên chưa lưu tâm tới ý này mà hiểu đơn giản là ghi tên chồng, tên vợ xong phải ghi tất cả mọi người trong hộ vào sổ đỏ. “Đây là những nhầm lẫn về nhận thức khá tai hại. Một số cơ quan báo chí mấy ngày qua cũng có sai lầm này khi trao đổi với tôi. Tôi đã nói rằng nếu hướng dẫn của Thông tư 33 mà bắt ghi tất cả mọi người trong hộ gia đình như phóng viên nêu vấn đề thì không đúng với pháp luật dân sự. Vì thực ra, Thông tư chỉ yêu cầu ghi đủ mọi người có chung quyền sử dụng đất mà thôi. Sự thực, ghi như trước đây là chưa đủ, nhất là khi có người con nào đó cũng cùng bố mẹ tạo nên nhà đất chung. Một khái niệm “hộ gia đình” chung chung, không chi tiết sẽ dễ khiến cho việc xử lý khó khăn và nhiều khiếu kiện trên thực tế”- GS.TSKH Đặng Hùng Võ giải thích thêm.
Theo ông Võ, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về giải quyết nợ xấu bằng giải pháp cho phép phát mại tài sản bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. Nhưng nhiều trường hợp không thực hiện được vì trên Giấy chứng nhận ghi là quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình ông…. và bà….” nên các con vin vào từ “Hộ gia đình” để chứng minh các con có quyền ở đó mà không cho phép bán bất động sản đã thế chấp. Vậy thì, khi pháp luật đã quy định rõ phải ghi đủ tên người có chung quyền thì chỉ ai có tên trên Giấy chứng nhận mới có quyền đối với bất động sản đó.
Trước đó, trao đổi với báo chí, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) khẳng định, quy định này nhằm khắc phục những tồn tại trong thực tế triển khai thi hành Luật Đất đai như tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất; do khi xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình chưa xác định rõ các thành viên có chung quyền sử dụng đất nên không có đầy đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cũng như giải quyết các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của hộ gia đình,...
Quy định nêu trên của Thông tư sẽ bảo đảm chặt chẽ về mặt pháp lý, cụ thể hơn về mặt chủ thể có quyền sử dụng đất. Điều này không tạo ra các khó khăn hay rào cản mà còn giảm những rủi ro cho người sử dụng đất, minh bạch về tài sản, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình. Quy định nêu trên của Thông tư cũng không đặt thêm thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của hộ gia đình sử dụng đất như một số ý kiến đã nêu mà đảm bảo sự phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự (khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự).
