Sau hai năm vật lộn với nhiều khó khăn với lạm phát và khủng hoảng kinh tế, bước vào năm 2010 sức chịu đựng của nhiều doanh nghiệp bất động sản dường như đã cạn kiệt. Trong khi một số doanh nghiệp lớn đang tìm cách để huy động vốn để tiếp tục hoạt động, thì ở một số doanh nghiệp nhỏ đang diễn ra tình trạng phá sản.
 |
| Doanh nghiệp bất động sản đang tìm mọi cách để huy động vốn |
4 khó khăn của doanh nghiệp bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam trong 3 năm qua vốn dĩ vẫn đang ở trong tình trạng trầm lắng, và với các khoản vay từ ngân hàng các doanh nghiệp vẫn có thể cầm cự được, nhưng với những động thái siết chặt tín dụng, nhất là với bất động sản vốn khá lệ thuộc vào nguồn vốn từ các ngân hàng khiến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này dường như bị cô lập hoàn toàn.
Nói như ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty bất động sản Đất Lành, tình trạng của các doanh nghiệp bất động sản trong hơn 2 năm qua như một người đang bị bệnh, trong khi những động thái mới từ thị trường như các đòn “nốc ao” đánh tiếp vào doanh nghiệp thì chịu sao nổi! Theo ông Đực hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang phải đương đầu với khó khăn lớn. Đó là vật tư tăng giá, thị trường đóng băng, nhà băng đóng cửa, lãi suất cao.
Tại buổi hội thảo “tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản” do “Forum thị trường và doanh nghiệp bất động sản” tổ chức tại TP.HCM vừa qua, nhiều chuyên gia cho rằng, để hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian này đòi hỏi phải có sự hỗ trợ bằng nhiều chính sách của nhà nước. Cụ thể như cải cách thủ tục hành chánh, tăng tính thanh khoản cho thị trường thông qua giao đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng...; phát triển các công cụ tài chính đặc thù như các loại chứng chỉ tiết kiệm, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán hóa bất động sản, kết nối Thị trường Tài chính và thị trường bất động sản...
Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinaland, nếu nhà nước không có những giải pháp hỗ trợ thị trường kịp thời thì trong thời gian sắp tới chắn chắn sẽ có doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phá sản.
Thực tế từ thị trường cho thấy, đã bắt đầu xuất hiện tình trạng phá sản, bỏ dự án ở doanh nghiệp bất động sản. Điển hình là câu chuyện lùm xùm của dự án chung cư Montana tại quận Tân Phú do Công ty Cổ phần Ngân Thanh làm chủ đầu tư trong tuần qua. Theo nhiều khách hàng của dự án này, họ đã góp vốn từ 30 -80% giá trị căn hộ vào dự án , tuy nhiên hiện tại dự án ngưng triển khai, chủ đầu tư né tránh, tiền góp vốn thì không đòi được.
Hỗ trợ của nhà nước vào thị trường bất động sản là một trong những yêu cầu cấp thiết để thị trường phát triển, nhưng để tồn tại trước tiên đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự thân vận động. Để vượt qua thời kỳ này, ông Đực cho rằng có 2 vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản phải giải quyết. Giải pháp kỹ thuật để tinh gỉam các chi phí và đặc biệt là các giải pháp tài chính nhằm huy động được nguồn vốn. Đây được xem là vấn đề lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Xoay sở tìm vốn
Việc huy nguồn vốn trong thời điểm hiện nay là rất khó khăn khi lãi suất ngân hàng tăng quá cao. Tuy nhiên, khó khăn không có nghĩa là không có cách để tháo gỡ. Thực tế từ thị trường cho thấy, trong những tháng đầu năm 2010, một số chủ đầu tư đã có những giải pháp hữu hiệu được áp dụng và bước đầu mang lại hiệu quả để tự xoay xở vốn cho mình.
Sacomreal là một trường hợp được nhắc đến trong thời gian qua. Tính đến thời điểm hiện nay, Sacomreal đã thành công với mô hình phát hành trái phiếu dự án đối với 3 dự án Phú Lợi 1, Phú Lợi 2 và Belleza. Chỉ riêng dự án Belleza trong 3 ngày công ty này đã huy động được 750 tỉ đồng trái phiếu.
Với cách tiếp cận nguồn vốn nhàn rỗi theo hình thức này, Sacomreal vừa bán được hàng, vừa có vốn để triển khai 3 dự án kể trên bất chấp những khó khăn của thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua. Thành công này của Sacomreal khiến nhiều doanh nghiệp khác trong lĩnh vực bất động sản cũng đang tính chuyện làm theo cách này.
Gần đây nhất, ngày 13.3.2010, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng đã phát hành thành công 90 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ để bổ sung nguồn vốn đầu tư vào các dự án. Ông Lê chí Hiếu, Tổng giám đốc Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức cho biết, dự tính trong thời gian tới Thu Đức House sẽ phát hành khoảng 500 -1000 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi để huy động vốn, phục vụ cho các dự án bất động sản của mình.
Việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu từ những doanh nhgiệp trên là khá hiệu quả. Tuy nhiên, theo ông Lê Chí Hiếu, muốn phát hành thành công trái phiếu phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố, và quan trọng là bản thân doanh nghiệp phải có tiềm lực mạnh, uy tín trên thị trường, có dự án tiềm năng, hồ sơ pháp lý đầy đủ…
Một hướng đi khác theo ông Hiếu là huy động vốn chủ sở hữu. Tức là cổ phần hoá để huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ thị trường chứng khoán. Đây là hình thức được khá nhiều doanh nghiệp lựa chọn trong thời điểm hiện nay.
Trước đây, chỉ có một số ít các công ty có thực lực, có thương hiệu mới dám mạo hiểm lên sàn, thì nay những công ty vừa và nhỏ cũng tranh thủ lên sàn. Có thể kể đến như Đất Xanh, Vinaland, Nhà Việt Nam, CTCP Phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương…
Theo ông Lê Chí Hiếu, việc lên sàn sẽ giúp doanh nghiệp tập trung và huy động vốn rất lớn từ xã hội, giảm chi phí huy động vốn do tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư. Tuy nhiên ông Hiếu cho rằng, việc lên sàn cũng làm cho doanh nghiệp chịu áp lực cao từ cổ đông, nhà đầu tư về kỳ vọng, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh; giá cổ phiếu bị ảnh hưởng bởi các thông tin liên quan đến công ty, quan hệ cung cầu, tình hình thị trường chứng khoán…
Ngoài hai hình thức huy động vốn khả phổ biến này, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng đã có nhiều cách huy động khác như huy động vốn từ quỹ đầu tư, huy động vốn từ khách hàng. Ví dụ như chương trình Chương trình quỹ tiết kiệm nhà ở của Vinaland.
Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Vinaland, đây là loại hợp đồng được thiết kế mở để khách hàng có nhiều quyền chọn lựa các phương thức phù hợp với năng lực cũng như nhu cầu đa dạng của mỗi người. Theo quy chế của chương trình này, khách hàng tham gia chương trình là chủ nợ của công ty và có thêm quyền được mua nhà ở với đơn giá xây dựng gốc trong tương lai.
PHAN ĐỨC
