Ban quản trị chung cư - loay hoay giữa “ma trận” quy định

(PLVN) - Cứ mỗi lần xây dựng các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư, nhà quản lý lại đưa ra một quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của Ban quản trị (BQT). Điều này phần nào cho thấy sự lúng túng của nhà quản lý trước thực tiễn của vấn đề này, đặc biệt là trong dự thảo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đang xây dựng.
Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Hàng loạt quy định “biến ảo”

Các quy định về hình thành và hoạt động của BQT chung cư đã được Bộ Xây dựng cụ thể trong các Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thể hiện tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư 02/2016/TT-BXD và đang được sửa đổi bổ sung trong dự thảo thông tư mới năm 2019. 

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định: “BQT nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể”. Thông tư số 02/2016/TT-BXD đang có hiệu lực thì quy định về mô hình BQT như sau: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu” (khoản 1 Điều 17); “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư” (khoản 1 Điều 18).

Tuy nhiên, tới dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được xây dựng năm 2019 thì mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã đã bị lược bỏ. Theo đó, khoản 1 Điều 17 Dự thảo nêu: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này”.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 18 của Dự thảo đề xuất: “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư”.

Suy cho cùng, Ban quản trị là gì?

Như vậy, ban đầu BQT được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu các đề xuất trong Dự thảo thông tư được thông qua thì BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

“Với các quy định mới này thì chúng ta sẽ phải hiểu BQT của nhà chung cư là một tổ chức chính trị - xã hội hay là một tổ chức chuyên môn? Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại Hội nghị nhà chung cư, và thành viên của BQT rất phong phú về độ tuổi, giới tính và chuyên môn.

Nhưng dự thảo thông tư lại quy định về trách nhiệm, quyền hạn của BQT thực hiện ký Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Vậy, BQT với tư cách nào để thực hiện ký Hợp đồng?” – anh Tiến Dũng, kỹ sư xây dựng, cũng là cư dân một khu chung cư ở Hà Nội, đặt câu hỏi.

“Theo quy định mới thì BQT có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng. Nhưng BQT là pháp nhân thương mại hay pháp nhân phi thương mại?” - ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế - băn khoăn.

Dẫn quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự (BLDS)  2015 quy định BQT “a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”, ông Nguyễn Hoàng Thanh thắc mắc “BQT đã có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015 chưa?”.

Nhiều vấn đề cần sớm giải đáp

Ông Nguyễn Hoàng Thanh cũng cho rằng, nếu quy định BQT có tư cách pháp nhân theo như dự thảo Thông tư 2019 đang xây dựng thì việc thành lập của BQT phải được quy định chi tiết tại BLDS 2015 hoặc các Luật chuyên ngành khác.

“Nhưng, việc thành lập của BQT chỉ được quy định tại một thông tư, một văn bản dưới luật thì đã phù hợp hay chưa? Từ việc quy định không dựa trên luật gốc là BLDS nên dẫn đến quy định về tư cách pháp nhân của BQT tại Thông tư không rõ ràng, gây hiểu nhầm và chưa thật sự chuẩn xác” – ông Thanh nói. 

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Hoàng Thanh, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nhà quản lý cần nhìn nhận ra các vấn đề liên quan tới tư cách pháp nhân của BQT để có các điều chỉnh phù hợp và tránh hiểu nhầm dẫn tới quy định không áp dụng được trong thực tiễn.

“Từ việc giải quyết rõ ràng các vấn đề về tư cách pháp nhân của BQT thì cơ quan chức năng mới có thể xây dựng các quy định về quyền, trách nhiệm của BQT trong việc xây dựng cộng đồng cư dân, mới xác định BQT có được quản lý các phần sở hữu chung và quỹ bảo trì của chung cư hay không?” – anh Tiến Dũng nói. 

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư quy định BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Tức là, Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua Hội nghị nhà chung cư, còn việc thành lập Hội đồng quản trị của công ty cổ phần và hợp tác xã lại được điều chỉnh tại Luật Doanh nghiệp 2014.

“Điều này có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT không? Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung Thông tư của Luật Xây dựng? Đây là vấn đề cần được cơ quan hữu trách làm rõ” – ông Thanh nói.

Các chuyên gia chia sẻ thông tin tại chương trình. (Ảnh: TTXVN)

Thực thi 3 Luật mới liên quan đến bất động sản: Khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn

(PLVN) - Các Luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản như: Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc thực thi các Luật mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “điểm nghẽn” về cơ chế, pháp lý cho doanh nghiệp và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn.
Một góc khu vực trung tâm TP Đà Lạt. Ảnh: Quỳnh Trần

Rà soát đất để xây nhà xã hội ở Đà Lạt

(PLVN) - UBND tỉnh Lâm Đồng vừa chỉ đạo các sở và địa phương rà soát quỹ đất để xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) năm 2025. Trong đó, TP Đà Lạt rà soát quỹ đất đang bố trí nhà tạm cư nhỏ lẻ, không hiệu quả hoặc một số vị trí đất công ở xa trung tâm để lập quy hoạch xây NƠXH, báo cáo trước ngày 25/6.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu chỉ đạo cuộc họp. Ảnh: Văn Điệp/TTXVN

Quản lý quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch

Ngày 27/5, tại Trụ sở Chính phủ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (dự án thí điểm).
Hình ảnh minh họa.

Đất chuyên dùng, quỹ nhà sử dụng sai mục đích sẽ được Hà Nội xử lý dứt điểm

(PLVN) - Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, cả Thành phố hiện có 840 cơ sở nhà, đất chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nước đang được cho thuê trái phép hoặc bỏ trống, chưa được khai thác hiệu quả, tổng cộng là hơn 178.000m2 nhà và 155.000m2 đất. Quỹ nhà, đất này tập trung chủ yếu ở 4 quận nội đô là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng.
Ảnh minh họa.

“Món nợ” với người lao động

(PLVN) - Sáng 23/5, trong Hội nghị đối thoại giữa lãnh đạo UBND TP Hà Nội và đại diện công nhân, lao động Thủ đô, nhiều ý kiến đề nghị TP quan tâm đầu tư nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân; có cơ chế, chính sách hỗ trợ về điều kiện mua, thuê mua, chính sách vay vốn với NƠXH. “Rất nhiều người lao động có nhu cầu về NƠXH nhưng trên địa bàn TP không còn để mua”, một ý kiến nêu rõ.
Các ý kiến tại cuộc họp đã trao đổi, thống nhất phương án tiếp thu, chỉnh sửa, bổ sung ở những điều, khoản, mục cụ thể trong dự thảo Nghị định bảo đảm chặt chẽ, thông suốt, khả thi. (Ảnh: VGP)

Hoàn thiện văn bản hướng dẫn các luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản

(PLVN) - Chiều 21/5, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tuyến góp ý về các dự thảo nghị định: Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS); Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.