- Thưa ông, ông nhận định gì về tính cấp thiết của chủ trương cải tạo chung cư cũ Hà Nội?
Chủ trương cải tạo chung cư cũ đã có từ trên 30 năm nay. Đây là Nghị quyết của Bộ Chính trị chứ không phải riêng HN. Trước bối cảnh năm 1994 trở về trước, Hà Nội có 1579 chung cư cũ, trong đó có nhiều chung cư đã quá ngưỡng chịu đựng, được đánh phân cấp là hạng D, có nghĩa là có thể đổ, sập bất cứ lúc nào, cần phải di dời khẩn trương. Ví như Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh,… Trong tình trạng đó, việc phải tạo chung cư là một việc rất cấp thiết, cần phải làm, không thể chần chừ.
- Một chủ trương đúng đắn, một thực tế cấp thiết, vậy theo ông, nguyên nhân tại sao việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội lại khó khăn đến vậy?
Rất nhiều buổi hội thảo, rất nhiều chỉ thị của các cấp, các ngành, đều thấy phải tái thiết lại chung cư cũ, ưu tiên đặc biệt là phải di dời khẩn cấp người dân ra khỏi những chung cư được thẩm định, đánh giá đã đạt tới mức độ nguy hiểm, đổ sập bất kể lúc nào. Nhưng vẫn vướng mắc rào cản là bởi sự hài hòa lợi ích giữa 3 bên, quyền lợi của người dân, quyền lợi của chủ đầu tư, quyền lợi nhà nước. 3 thế chân kiềng chưa đồng thuận và cũng chưa có 1 "tư lệnh trưởng" để làm trung gian giải tỏa những vướng mắc một cách quyết liệt.
Người ở chung cư cũ đa số được xác định là các vị lão thành cách mạng, cán bộ công nhân viên về hưu, những người cán bộ công nhân viên chưa có điều kiện để thay đổi chỗ ở, chưa thể xuống nhà thổ cư, mua chung cư mới hoặc nâng cấp lên chung cư cao cấp, do vậy họ vẫn sẽ ở lại chung cư cũ.
- Chung cư cũ có rất nhiều bất cập như chất lượng sống hết sức kém, điện nước kém, chung khu vệ sinh, không có chỗ để thang máy, không có khoảng không gian, chung đụng nhau, ngấm dột, sơn bong tróc đến các kết cấu chịu lực quá giới hạn, gần như đổ vỡ bê tông, các lớp bảo vệ cốt thép cũng đã vỡ... Theo ông, tại sao dân vẫn bám trụ?
- Bởi vì nhà nước, chưa có bài toán tổng thể. Ví dụ như ở các nước Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc... trước khi tái thiết lại một khu nhà ở cũ, quá thời hạn 50 năm thì trước đó Chính Phủ đã có quỹ đất xây nhà tái định cư với nhiều mẫu về kiến trúc cho các cư dân đang ở biết rằng 10 năm nữa tòa nhà này sẽ phải đập đi, không đủ điều kiện để có thể sử dụng. Người dân sẽ được bình chọn 1 trong những mẫu kiến trúc mình mong muốn. Dựa trên bình chọn đó, tòa nhà sẽ được xây lên theo đa số nguyện vọng, mong muốn của cư dân. Người dân thấy được hình ảnh ngôi nhà trong tương lai của mình, được quyết định ngôi nhà tương lai của mình, chứ không phải họ thụ động với sự quyết định của kiến trúc sư, của những người khác. Tôi phải thẳng thắn nói rằng kiến trúc những chung cư tái định cư vô cùng tồi về mặt chuyên môn, khác hẳn những chung cư tư nhân, những chung cư thương mại cao cấp.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng chưa chuẩn bị bài toán tổng thể ở những khu tái định cư. Người đi di cư ra khỏi những căn hộ nguy hiểm, nhưng lại lo lắng khó yên ổn ở khu tái cư vì nơi đó cơ sở hạ tầng chưa có, ngược đường, ngược tuyến xe bus, không gần những nơi cộng đồng cư dân, xa nơi học tập, làm việc của con cái. Nơi ở nhà nước chuẩn bị cho để tái định cư có rất nhiều bất cập, chưa tương ứng, đầy đủ để cư dân sinh sống. Đó cũng là lý do để người dân phải bám trụ đến tận cùng.
Ở các quốc gia khác, người ta xây lên những khu rất đẹp, có đầy đủ trường học, mẫu giáo, bể bơi, khu vui chơi giải trí, khu thiền, khu tâm linh, khu thư viện, rạp xem phim,… Đó cũng chính là những cái đối trọng để người dân thấy nếu di chuyển về sớm sẽ được lợi ích gấp nhiều lần bám trụ. Rồi đưa các chính sách ví dụ như chuyển đi sớm sẽ được ưu tiên chọn tầng khi nhà đã tái thiết xong, .... Rất nhiều ưu đãi, lợi ích như vậy khiến các hộ cư dân phải lựa chọn và cân đối thay vì phải đoàn kết cùng chiến đấu chống lại chủ trương của chính quyền.
Chúng ta phải nhìn khách quan nhiều chiều để không đổ lỗi cho người dân chống đối, người dân sẽ không chống đối nếu có cơ sở hạ tầng được nhà nước chuẩn bị trước. Trong bối cảnh hiện nay, người dân không chuyển đi vì có đi cũng không có nơi để ổn định, phù hợp với cuộc sống mới. Nơi ở mà người ta sẽ quay trở về cũng chưa biết chủ đầu tư nào sẽ đầu tư, bao lâu nữa sẽ được quay trở về ở nơi cũ? Khi nhà nước không có câu trả lời cho người dân là bao lâu nữa tòa nhà này sẽ được xây dựng lại để người ta quay trở về, khi đó người dân chưa yên tâm để di dời.
Bên cạnh đó, có một bộ phận người dân mà sinh kế của họ gắn liền với tòa nhà. Ví dụ như người dân ở mặt bằng 1 ngày kiếm được vài ba triệu nhờ trông xe, cắt tóc, gội đầu kinh doanh ăn uống nhưng bây giờ không còn nguồn thu đó nữa nên sẽ tìm mọi cách để chống đối. Lợi ích cá nhân đó đối nghịch lại với lợi ích tổng thể của xã hội. Trong cảnh này, người dân cần thấy được trách nhiệm công dân của mình để giảm đi những lợi ích cá nhân.
Việc di dời nơi ở là một cuộc cách mạng mà bất đắc dĩ người dân phải coi như là cùng chung với nhà nước chia sẻ cuộc đổi mới, sự thay đổi mới, sự tái thiết mới.
Không chỉ về cơ sở vật chất, ở chung cư cũ, có nhiều hộ gia đình đã mấy đời ở đó, nó còn chất chứa bao nhiêu kỷ niệm của họ. Tôi thích dùng từ “tái thiết”. "Tái thiết" sẽ phù hợp hơn từ “thay đổi”. “Tái thiết” có nghĩa là xây dựng lại, nó bao gồm cả những kỷ niệm trong quá khứ, còn “thay đổi" có nghĩa là không còn cái cũ nữa. Người dân có thể yên tâm rằng sau 1, 2, 3 năm sẽ quay về.
- Còn khó khăn về chủ đầu tư thì sao, thưa ông?
- Về phía chủ đầu tư, chủ đầu tư bị vướng mắc bởi những quy định, tiêu chí xây nhà tái thiết lại chung cư trong đô thị không tăng chiều cao, không phát sinh về dân số. Như vậy, chủ đầu tư không có lợi nhuận và họ không mặn mà. Tiếp đó là cuộc chiến giữa chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành liên quan đến vận động, thuyết phục giải phóng mặt bằng bị chồng chéo, vướng mắc. Chủ đầu tư cũng không thể trả lời được bởi việc đòi hỏi các cơ chế đền bù, hệ số đền bù, ai cũng muốn trước ở tầng 1 thì bây giờ cũng phải ở tầng 1, có những người thì muốn gấp 2, 3 lần diện tích lúc trước; trước ở đâu thì bây giờ phải ở đó.
Đối với 1 tòa nhà xây mới phải theo quy hoạch được duyệt bởi chính quyền, đảm bảo được mỹ quan, tổng thể lợi ích hài hòa của toàn bộ khu vực. Cũng như các nước phát triển, khi xây dựng một khu chung cư, khối đế là khối dành cho thương mại, dịch vụ cho cả tòa nhà đó và toàn bộ cộng đồng dân cư xung quanh khu vực đó. Vậy thì ở dưới đó không thể lẫn lộn 1, 2 hộ dân được. Lợi ích ở đây là lợi ích xã hội chung, Nhà đầu tư không thể chiều theo ý muốn của cá thể.
Chủ đầu tư còn bị rào cản về xây dựng, chiều cao tầng không được nâng cao bởi quy định khu xây dựng mới trong nội thành không được cao quá, mật độ dân cư ở những khu vực đó không được phát sinh. Như vậy, nhà xây lên chỉ đủ để trả cho người dân ở khu đó, nên chủ đầu tư không có lợi nhuận.
- Hướng giải quyết sẽ như thế nào, thưa ông?
Theo tôi, việc đầu tiên là phải thay đổi, điểu chỉnh cơ chế, chính sách, luật nhà ở, đặc biệt là luật thủ đô.
Cơ quan Quản lý nhà nước cũng cần có cơ chế đền bù tương thích với từng đối tượng, không thể cào bằng được.
Khi tất cả đã đồng thuận, chỉ còn lác đác 1 2 hộ vì lợi ích cá nhân thì cần bàn tay cứng rắn của nhà nước, cần có động thái, hành động quyết liệt để bảo vệ sinh mạng người dân, mạng sống con người hơn là sự bám trụ ở lại.
Chủ đầu tư cũng cần ủng hộ nhà nước, ủng hộ người dân bằng những chi phí sao cho tiết kiệm nhất, áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ trong đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng, thi công, vận hành, làm sao chi phí là thấp nhất để chi phí bán lại cho người dân là thấp nhất. Đương nhiên chịu lợi nhuận giảm đi để bù vào cho nhà nước và người dân.
Chính quyền cũng cần có những biện pháp ngợi ca những người dân đã đồng thuận chuyển đi, đó là sự hi sinh của họ, để người dân nhìn thấy hành động của bản thân họ, của những người đang sinh sống cùng mình là đóng góp cho cộng đồng, cho xã hội.
Chính vì chưa làm quyết liệt, chưa ra quân đồng bộ nên còn chùn bước trước 1 vài sự phản kháng tiêu cực, cực đoan của thiểu số. Bên cạnh đó, cũng cần xem xét lại trong những trường hợp người dân phản ứng gay gắt thì nhà nước cần điều chỉnh, nới ra những cơ chế chính sách bằng luật để doanh nghiệp thực hiện không bị mắc lỗi, vi phạm.
- Trân trọng cám ơn ông!
***** Mời Quý độc giả đón đọc: Truy tìm ‘rào cản’ công cuộc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ tại Hà Nội - Bài 5: Loạt vướng mắc từ quận đến sở, ngành chờ 'gỡ'
