Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực: Giá bất động sản sẽ tăng hay giảm?

“Săn” nhà, đất đón đầu luật mới

Luật Đất đai 2024 khi có hiệu lực sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản (BĐS), nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Theo ông Đinh Minh Tuấn, lãnh đạo kênh Batdongsan (sàn giao dịch BĐS lớn nhất Việt Nam), khi Luật này có hiệu lực, nhiều khả năng giá nhà, đất, nhất là tại các thành phố lớn sẽ tăng lên. Phân tích thêm, ông Tuấn cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất cũ, đồng thời bảng giá đất mới sẽ sát với khung giá thị trường. Điều này rõ ràng sẽ khiến giá đất tăng. Khi giá đất tăng, các dự án nhà ở thương mại cũng theo đó mà tăng.

Luật mới cũng quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Quy định này khiến doanh nghiệp dự án muốn huy động vốn thì không thể “lách luật” như trước đây thu tiền “đặt cọc” người mua nhà như trước, mà cần vay các kênh chính thống khác như ngân hàng, phát hành trái phiếu... Những kênh huy động vốn này sẽ ngốn nhiều chi phí, từ đó giá nhà được đẩy lên để bù đắp lại.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo PLVN, giới đầu tư BĐS lâu năm, có kinh nghiệm đều nhận định rằng, mỗi khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, giá BĐS sẽ lại tăng lên. Nắm “quy luật” này, hiện nay nhiều người đang đi “săn” các phân khúc BĐS dễ tăng giá như đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư để đầu tư.

Chia sẻ với phóng viên, anh Trần Tiến Đạt, một nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội cho biết, từ giữa năm ngoái, trong khi một số sản phẩm BĐS trầm lắng (nhà phố, biệt thự, Condotel) thì các sản phẩm như đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư lại được quan tâm, giá tăng nhanh chóng. “Bắt đầu từ tháng 3 đến nay, giá các loại sản phẩm này có tăng chậm lại, nhưng vẫn tăng và giá vẫn cao”, anh Đạt nói.

Vị này cho biết, cách đây bốn tháng anh mua một mảnh đất nền diện tích hơn 33m2 ở ven đô, giá 1,8 tỷ đồng. Tháng trước, anh bán mảnh đất này, lời được hơn 400 triệu đồng. Mới đây, anh vừa mua được mảnh đất gần 37m2, cũng ở ven đô, giá gần 2,5 tỷ đồng. “Mảnh này hiện đang chờ chủ nhà tách sổ. Đặt cọc được chục hôm, giờ bán lãi luôn khoảng 400 triệu”, anh Đạt “khoe” và cho biết, anh đang do dự giữa bán và để lại.

“Nếu để lại, tôi xây lên 5 tầng, mất khoảng 1 tỷ, nhưng năm sau bán chắc được gần 5 tỷ”, người này chia sẻ và cho biết, hiện có nhiều người tìm mua đất như anh để đón “sóng” Luật Đất đai mới sắp có hiệu lực. “Luật mới có hiệu lực thì nhà, đất, chung cư còn tăng”, người này dự đoán, nhưng cho rằng thị trường sẽ không tăng mạnh như trước.

Sẽ ổn định thị trường

Chuyên gia Nguyễn Quang Huy. (Ảnh: NVCC)

Theo chuyên gia Nguyễn Quang Huy - Giám đốc Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), Luật Đất đai sửa đổi sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS, giúp đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cấp mới và điều chỉnh dự án. Khi giá đền bù sát với giá thị trường thì sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng cho các dự án.

Ngoài ra, thị trường sẽ thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác giữa các chủ đầu tư có dự án với những đối tác có tiềm lực hơn. “Thị trường cũng sẽ minh bạch hơn khi hầu hết các dự án sẽ được đấu thầu, đấu giá theo giá thị trường”, ông Huy nói.

Phân tích thêm về thị trường nhà ở thương mại, ông Huy cho rằng, do các dự án BĐS thủ tục pháp lý thường trải qua từ 2 - 5 năm nên trong 1 - 2 năm đầu khi luật mới có hiệu lực, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nguồn cung chưa thể có ngay dồi dào. Ngoài ra, các dự án nhà ở xã hội cũng chưa bứt phá nên trong giai đoạn 1 - 2 năm đầu, mặt bằng giá chung cư hay đất ở vẫn sẽ có xu hướng tăng, nhưng mức độ tăng thế nào sẽ phụ thuộc vào nguồn cung từng phân khúc cụ thể.

Giám đốc Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, để thị trường BĐS phát triển bền vững và đáp ứng số đông nhu cầu thực người dân, cần định hướng thị trường phát triển mạnh phân khúc nhà ở, nhà cho thuê bình dân thông qua các chính sách ưu đãi đồng bộ để xã hội hóa, thu hút nguồn lực toàn dân vào đầu tư, phát triển phân khúc này.

Về quy hoạch các khu đô thị nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bình dân, cần tập trung nguồn lực giải phóng mặt bằng, tiếp tục chỉnh sửa tinh gọn các thủ tục pháp lý để người dân, doanh nghiệp dễ tham gia.

“Khi phân khúc này phát triển mạnh về số lượng, chất lượng và có độ phủ cao thì tự khắc các phân khúc thương mại trung, cao cấp sẽ có sự điều chỉnh để tăng tính cạnh tranh, từ đó thị trường sẽ phát triển bền vững, ổn định”, ông Huy nói.

“Nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến giá BĐS tiếp tục tăng. Tuy nhiên, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia giao dịch”, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ.