Trong thực tiễn, phát sinh những trường hợp tài sản kê biên là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng trên diện tích đất kê biên có mồ mả. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định hướng dẫn liên quan đến việc kê biên quyền sử dụng đất có mồ mả sẽ xử lý như thế nào. Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất Đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” Theo đó, mồ mả trên đất không được coi là “tài sản” gắn liền với đất hoặc là “tài sản” theo định nghĩa của Bộ luật Dân sự . Thực tế, khi kê biên QSDĐ có mồ mả, Chấp hành viên thường phải tổ chức cho các đương sự tự thỏa thuận với nhau về phần diện tích có mồ mả, nếu đương sự không thỏa thuận được sẽ tiến hành kê biên quyền sử dụng đất nhưng không kê biên phần diện tích có mồ mả. Tuy nhiên cần có hướng dẫn về việc kê biên, xử lý đối với trường hợp này, cụ thể như: diện tích đất tối thiểu để lại là bao nhiêu, phần lối đi vào phần mồ mả như thế nào… để Chấp hành viên có đầy đủ cơ sở pháp lý thực hiện.
Ngoài ra, còn có rất nhiều trường hợp tài sản thế chấp là QSDĐ có sự sai lệch về vị trí, diện tích so với giấy chứng nhận, bị chồng lấn sang thửa đất của người khác. Đối với những trường hợp này, Chấp hành viên thường áp dụng linh hoạt nhiều biện pháp như: tổ chức cho đương sự và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (nếu có) thống nhất thỏa thuận chỉ xử lý diện tích thực tế hoặc diện tích không bị chồng lấn. Trường hợp không thỏa thuận được thì tùy từng trường hợp cơ quan THADS thống nhất với cơ quan quản lý đất đai để giải quyết hoặc yêu cầu Tòa án giải thích…
Song, để có căn cứ pháp lý rõ ràng, cần có quy định hướng dẫn cách giải quyết cụ thể trong trường hợp hiện trạng QSDĐ có sự biến động so với giấy chứng nhận. Trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn, hoặc nhỏ hơn, bị chồng lấn ranh giới….thì phương án giải quyết như thế nào. Mặt khác, cơ quan quản lý đất đai cũng cần rà soát lại và có cơ chế giải quyết về việc đính chính, bổ sung đối với các giấy chứng nhận QSDĐ được cấp đã lâu, có diện tích hiện nay chênh lệch so với giấy chứng nhận QSDĐ cũng như chưa đăng ký bổ sung tài sản trên đất. Từ đó sẽ tạo cơ sở pháp lý để thực hiện, góp phần rút ngắn thời gian tổ chức thi hành án.
Thực tế còn có trường hợp Chấp hành viên xác định được tài sản của người phải thi hành án là QSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận nhưng thực tế khi tiến hành xác định hiện trạng thì thửa đất lại không có lối đi, các cơ quan liên quan chưa có văn bản trả lời kiến nghị về trường hợp này nên rất khó khăn cho Chấp hành viên khi không thể tiến hành kê biên, xử lý được tài sản. Do vậy cần có hướng dẫn cụ thể phương án giải quyết đối với những trường hợp này.
Ngoài ra, về việc xử lý tài sản gắn liền với đất, Điều 113 Luật THADS có quy định về các trường hợp xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác và trường hợp tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án gắn liền với QSDĐ đã kê biên. Đối với tài sản là cây trồng, vật nuôi ngắn ngày chưa đến mùa thu hoạch hoặc tài sản đang trong quy trình sản xuất khép kín chưa kết thúc thì sau khi kê biên, Chấp hành viên chỉ tiến hành xử lý khi đến mùa thu hoạch hoặc khi kết thúc quy trình sản xuất khép kín.
Tuy nhiên thực tiễn phát sinh nhiều trường hợp liên quan đến tài sản gắn liền với đất khác như: Tài sản gắn liền với đất là nhà ở xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp thuộc sở hữu của người khác, tài sản xây dựng một phần trên đất của người phải thi hành án, một phần trên đất công, đất hành lang công trình thủy lợi, hành lang giao thông….Tuy nhiên Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa quy định rõ cách giải quyết đối với các trường hợp này, dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn nhiều lúng túng. Do đó, đối với những trường hợp này cũng cần có quy định hướng dẫn cụ thể về việc kê biên, xử lý tài sản trên đất để việc áp dụng pháp luật được chính xác và thống nhất.
