Thời hạn sử dụng đất: Căn cứ Luật Đất đai hay nghị định?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Dự thảo thì thời hạn sử dụng của các thửa đất dự kiến cho thuê, liên kết, hợp tác, góp vốn để tập trung, tích tụ đất nông nghiệp sẽ được gia hạn thời hạn sử dụng đất phù hợp với thời hạn thực hiện dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, thời hạn liên kết, hợp tác, thời hạn góp vốn trước khi người sử dụng đất ký hợp đồng cho thuê đất, liên kết, hợp tác, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Căn cứ thời hạn của dự án, phương án sản xuất kinh doanh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định.
Theo ý kiến doanh nghiệp trong một hội thảo chuyên đề gần đây do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, quy định này cần được xem xét ở một số điểm. Thứ nhất, về thời hạn sử dụng đất được gia hạn, Luật Đất đai 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất và thời hạn gia hạn. Dự thảo quy định về gia hạn thời hạn sử dụng đất nhưng lại không liên kết với quy định tại Luật Đất đai sẽ dẫn tới nguy cơ mâu thuẫn và không phù hợp với Luật Đất đai.
Hơn nữa, hoạt động góp vốn vào doanh nghiệp sẽ không có thời hạn, hoạt động liên kết, hợp tác trong một số trường hợp cũng sẽ không có thời hạn, đối với các trường hợp này thì cơ sở nào để cơ quan nhà nước gia hạn thời hạn sử dụng đất?
Một quy định khác là cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ thời hạn của “dự án, phương án sản xuất kinh doanh đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt” để thực hiện gia hạn. Tuy nhiên, Dự thảo không quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào tiêu chí nào để phê duyệt dự án, phương án sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư? Trình tự, thủ tục để nhà đầu tư được phê duyệt dự án, phương án sản xuất kinh doanh như thế nào? Trình tự thủ tục để văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất như thế nào?
Đây là những nội dung phải làm rõ để đảm bảo tính thống nhất và minh bạch của quy định.
Người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận – căn cứ nào để thu hồi?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Dự thảo Nghị định, trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho nhà đầu tư thuê phần diện tích đất đó để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp.
Quy định này không rõ căn cứ vào trường hợp thu hồi đất nào quy định từ Điều 61-62 Luật Đất đai 2013? Đối với trường hợp thu hồi đất này thì người bị thu hồi đất sẽ được giải quyết quyền lợi như thế nào? Đây là vấn đề cần được làm rõ.
Tương tự, cũng cần làm rõ căn cứ quy định thu hồi đất trong trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, gốp vốn bằng quyền sử dụng đất có đất trong khu vực dự kiến thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 9. Và quy định rõ, trong trường hợp người sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thì có bị thu hồi và được bồi thường không?
Về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, khoản 5 Điều 9 Dự thảo quy định: “Nhà đầu tư khi thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp được chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp, nhưng không quá 5% tổng diện tích thực hiện dự án, phương án sản xuất kinh doanh để xây dựng công trình hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp theo dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và tối đa không quá 5.000 m2”.
Một số doanh nghiệp cho rằng việc quy định cứng không được chuyển mục đích sử dụng đất vượt quá 5% tổng diện tích thực hiện dự án, phương án sản xuất kinh doanh để xây dựng công trình là chưa phù hợp, vì trên thực tế các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp (các công trình thủy lợi...) nhiều khi lớn hơn tỷ lệ 5%. Mặc dù đặt ra tỷ lệ cứng để đảm bảo thuận lợi trong quá trình thực hiện và tránh bị lạm dụng, tuy nhiên cần điều chỉnh quy định để đảm bảo phù hợp hơn với thực tế.
