Ông T. chỉ có một tài sản duy nhất là ngôi nhà mái bằng 5 gian, nhưng được làm trên đất tổ tiên để lại, mảnh đất vẫn mang tên người bố đẻ ra ông. Cưỡng chế thi hành án (THA) đối với trường hợp này như thế nào?
 |
| Một buổi THADS. Ảnh minh họa |
Nhà của một người, đất của người khác
Năm 1998, ông Hoàng Minh T. ở Hà Nội có vay của một người bạn số tiền 50 triệu đồng cho con trai đi du học. Thời điểm này ông đang “ăn nên làm ra” với vai trò là chủ một cơ sở chuyên mua bán phế liệu. Đến năm 2002, sau một trận tai biến mạch máu não, ông T. đành bỏ nghề thu gom phế liệu chuyển qua kinh doanh nước giải khát. Việc kinh doanh thua lỗ.
Mãi đến 2005, ông vẫn không trả được người bạn số tiền đã vay. Bạn ông kiện ông ra tòa để đòi tiền. Bản án của TANDTP. Hà Nội có hiệu lực, nhưng qua xác minh, ông T chỉ có tài sản duy nhất là ngôi nhà đang ở, trong khi đó, quyền sử dụng đất này vẫn mang tên bố ông.
Trái ngược với ông T, một vụ việc khác cũng xảy ra trên địa bàn Hà Nội. Ông Q là người phải thi hành án với khoản tiền gần 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, ông Q cũng chỉ có một tài sản duy nhất là quyền sử dụng đất diện tích hơn 100m2 nằm trên một con phố nhỏ. Nhưng, oái oăm là trên đất này, lại có ngôi nhà 5 tầng của người em trai ông xây dựng và đứng tên sở hữu. Số là trước đây, tuổi cao sức yếu, không tiền, hai anh em ông Q bàn nhau người góp đất, kẻ góp tiền xây nhà nghỉ, lợi lộc chia theo %. Khi số nợ đến hạn phải trả theo án tuyên, không có tiền ông Q đề nghị thi hành án kê biên phần đất của mình.
Một người có đất nhưng nhà trên đất của người khác. Người thì có nhà trên phần đất đi mượn…cả hai vụ việc đều khó ở chỗ nếu thi hành án có kê biên thì cũng không thể bán đấu giá vì nếu tách đất ra khỏi nhà hay ngược lại thì chúng đều không còn giá trị. Nhưng xét về nguyên tắc, người phải thi hành án có tài sản để thi hành án thì vẫn phải kê biên.
Phải sửa đổi
Vấn đề này, Bộ Tư pháp thừa nhận: đây là thực tế rất khó giải quyết. Trong nhiều trường hợp, người phải thi hành án chỉ có tài sản duy nhất là ngôi nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng nằm trên đất mượn, cơ quan thi hành án dân sự đã tiến hành kê biên ngôi nhà để bảo đảm thi hành án, nhưng hầu như không thể xử lý tiếp được.
Tương tự đó là việc xử lý quyền sử dụng đất nhưng trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác. Đây là tình huống mà cơ quan thi hành án thường xuyên gặp phải trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định mà để xử lý được thì mất nhiều thời gian, chi phí.
Đó là chưa kể các trường hợp chủ sở hữu nhà là người phải thi hành án đã tiến hành bán ngôi nhà đó (vì Luật Nhà ở không cấm), hợp đồng bán nhà đã được công chứng tại Phòng công chứng, nhưng người mua chưa làm thủ tục sang tên đối với ngôi nhà đó.
Theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho người mua (vì chưa đăng ký), nhưng nếu theo Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở thì ngôi nhà đã được chuyển quyền sở hữu cho người mua. Trường hợp này, cơ quan thi hành án dân sự xử lý ngôi nhà trên để thi hành án gặp phải sự phản ứng gay gắt của đương sự, cũng như sự vướng mắc giữa các quy định của pháp luật.
Sắp tới đây, khi sửa đổi Luật thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp cho biết, các vấn đề nêu trên sẽ được dự liệu để sửa đổi bổ sung theo hướng đảm bảo tính khả thi của pháp luật, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên.
| Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà. (khoản 2, điều 95 Luật THADS) |
Việt Hòa
