Luật còn “lỏng” trong quản lý phí dịch vụ chung cư

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, các cuộc tranh cãi về phí dịch vụ chung cư có thể kéo dài bởi hành lang pháp lý quy định vấn đề này vẫn còn lỏng lẻo.

[links()]Theo nhận định của nhiều chuyên gia, các cuộc tranh cãi về phí dịch vụ chung cư có thể kéo dài bởi hành lang pháp lý quy định vấn đề này vẫn còn lỏng lẻo.
Lập Ban quản trị: chờ cuộc “rượt đuổi” giữa các bên
Mô hình quản lý chung cư có 3 dạng: Các chủ đầu tư tự quản lý chung cư; chủ đầu tư thuê hoặc thành lập một DN quản lý chung cư; ban đại diện các hộ dân tự quản lý hoặc thuê doanh nghiệp quản lý chung cư. Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư thường tự quản lý, vận hành chung cư. 
Giai đoạn “căng thẳng” thường bắt đầu sau khi các hộ dân đã ổn định chỗ ở, và chủ đầu tư/ban quản lý tòa nhà bắt đầu tính toánh chuyện lỗ lãi trong cung cấp dịch vụ chung cư và bùng phát khi các cơ quan đó tăng phí dịch vụ. Cư dân phản ứng bằng nhiều cách, như không đóng phí, biểu tình…, còn ban quản lý tòa nhà “trả đũa” bằng cách  cắt dịch vụ thiết yếu như thang máy, điện, nước, thu gom rác thải, giám sát bảo vệ…
Theo quy định pháp luật, để chấm dứt tình trạng này, phải thành lập Ban quản trị tòa nhà - một tổ chức gồm cả đại diện cư dân và chủ đầu tư.
Theo quy định của pháp luật, mỗi tòa chung cư khi có trên 50% tổng số căn hộ có người ở thì phải bầu ra BQT để đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Thực tế cho thấy, việc thực hiện bầu Ban quản trị chung cư không phải dễ dàng, và đa phần chung cư ở Hà Nội chưa thành lập được Ban quản trị, vì cả chủ đầu tư và người dân còn “rượt đuổi” nhau, và bên này còn “dè chừng” bên kia.
Ở nhiều chung cư, Ban quản lý là một đơn vị của chủ đầu tư, đảm nhận trách nhiệm của Ban quản trị và người dân không “tâm phục” vì cho rằng khi đó Ban quản trị chỉ bảo vệ lợi ích của chủ đầu tư.
Phân rõ phần chung – phần riêng
Ở một góc độ khác, việc chưa phân định rõ phần chung, phần riêng trong tòa nhà chung cư cũng là nguyên nhân tiềm tàng gây ra mâu thuẫn.
Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung là: “Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.
Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được luật liệt kê. Trong khi đó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chung cư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng được hầm để xe, hầu hết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để thuê lại và phải chịu mức giá bất lợi. 
Hình minh họa
Hình minh họa
Theo luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránh tranh chấp phát sinh. Chẳng hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên được coi là sở hữu chung nhưng chủ đầu tư biến thành căng tin để kinh doanh thì giải quyết ra sao?. Hoặc chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng chung cư thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ dân... 
Việc thu phí dịch vụ tính trên đơn vị m2 diện tích căn hộ cũng gây ra nhiều tranh cãi, bởi vì đối tượng hưởng dịch vụ là người ở trong căn hộ chứ không phải bản thân căn hộ. Vì thế, gia đình 3 người ở trong căn hộ 100m2 phải đóng phí dịch vụ lớn hơn so với hộ gia đình 7 người trong căn hộ diện tích 60m2 là điều không hợp lý. 
 
Một Luật chung cư đang được trông đợi sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để giải quyết những vấn đề liên quan đến chung cư nói chung, phí dịch vụ chung cư nói riêng.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Hội Luật gia TP.HCM): 

Bộ luật Dân sự có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản nhưng chỉ có một điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư, nhưng cũng chỉ quy định “là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung”.

Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư? Khi mua, bán căn hộ, người dân có được quyết định đến phần diện tích được coi là sở hữu chung hay không?.

Ông Phạm Sỹ Liêm (Tổng hội Xây dựng Việt Nam): 

Quyết định số 08/2008 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định, việc thu phí là do Ban quản lý thỏa thuận với chủ hộ và Ban quản lý do các chủ hộ bầu ra.

Ban quản lý khi được bầu sẽ soạn thảo ra điều lệ quản lý chung cư và phí dịch vụ do chính cư dân thống nhất. Chính vì thế, việc chủ đầu tư áp đặt phí dịch vụ rồi tự thu là không đúng.

Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội): 

Có hai loại phí dịch vụ đối với nhà chung cư là phí trông giữ phương tiện và phí quản lý nhà chung cư. Tại Hà Nội, cuối 2011, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND theo đó quy định mức phí trông giữ xe ô tô trong chung cư tối đa là 1,8 triệu đồng/tháng và cho chủ đầu tư tự quyết định mức giá đó.

Còn phí quản lý chung cư được thực hiện theo Quyết định số 4520/2011/QĐ-UBND, theo đó mức phí quản lý nhà chung cư đối với 4 loại dịch vụ tối thiểu là 4.000 đồng/m2 còn các loại dịch vụ khác do các bên thỏa thuận.

Nếu chủ đầu tư quy định mức phí vượt quá mức tối đa nói trên được xem là vi phạm quy định của UBND TP Hà Nội, trừ khi mức giá đưa ra được người dân đồng tình.

Theo tôi, nếu chủ đầu tư bán căn hộ kèm với gói dịch vụ được xác định cả về số lượng lẫn chất lượng, mức độ tăng giảm giá nếu có, thỏa thuận này được hai bên thống nhất rõ ràng ngay từ đầu, thì các tranh chấp mâu thuẫn về phí dịch vụ chung cư sẽ giảm đi đáng kể.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội:

UBND TP Hà Nội đã ban hành bảng giá trần dịch vụ nhà chung cư, theo đó mức phí dịch vụ cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng, thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng.

Tuy nhiên, trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện dịch vụ và giá dịch vụ nhà chung cư thì không áp dụng bảng giá này mà áp dụng theo thỏa thuận giữa hai bên.

Mặt khác, các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc (tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ chung cư được ban hành thì người sử dụng dịch vụ và DN tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau.

PVKT

Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Thủ tướng Chính phủ dự lễ kỷ niệm 90 năm thành lập tỉnh Gia Lai

Thủ tướng Chính phủ dự lễ kỷ niệm 90 năm thành lập tỉnh Gia Lai
(PLVN) - Tối ngày 21/5, tại quảng trường Đại Đoàn Kết, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai, Tỉnh ủy, HĐND, UBND, Ủy ban MTTQ tỉnh tổ chức trọng thể Lễ kỷ niệm 90 năm thành lập tỉnh Gia Lai (24/5/2032- 24/5/2022), công bố di sản thiên nhiên thế giới, di tích lịch sử tiêu biểu của tỉnh.

Kỷ niệm 75 năm Ngày Chủ tịch Hồ Chí Minh về ATK Định Hóa: Góp phần giáo dục lý tưởng cách mạng cho thế hệ trẻ

Chủ tịch Hồ Chí Minh cùng Đại tướng Võ Nguyên Giáp ở ATK Định Hóa, năm 1950. (Ảnh tư liệu).
(PLVN) - Chiều qua (20/5), tại Khu Di tích Quốc gia đặc biệt An toàn khu (ATK) Định Hóa, Tỉnh ủy Thái Nguyên phối hợp với Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh tổ chức Hội thảo khoa học “Bác Hồ về An toàn khu Định Hóa, Thái Nguyên – Quyết định lịch sử mở ra thắng lợi vẻ vang của cuộc kháng chiến, kiến quốc”.

Hà Nội bố trí khoảng 23.524 tỷ đồng cho Dự án đường Vành đai 4

Các đại biểu tại Kỳ họp.
(PLVN) - Sáng nay, 20/5, tại Kỳ họp thứ 5 (kỳ họp chuyên đề), với 100% đại biểu có mặt tán thành, HĐND TP Hà Nội khóa XVI đã quyết nghị thống nhất chủ trương dự kiến nguồn vốn triển khai thực hiện Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô được bố trí từ ngân sách TP là khoảng 23.524 tỷ đồng.

Hà Nội xem xét cân đối, bố trí nguồn vốn cho Dự án đường Vành đai 4

Chủ tịch HĐND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn phát biểu khai mạc kỳ họp.
(PLVN) - Thực hiện Luật Tổ chức chính quyền địa phương, chỉ đạo của Trung ương, Thành ủy Hà Nội và đề nghị của UBND TP, sáng nay, 20/5, HĐND TP Hà Nội khóa 16 tổ chức kỳ họp thứ 5 - kỳ họp chuyên đề để xem xét, quyết định chủ trương bố trí, cân đối vốn cho Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô (gọi tắt là Dự án đường Vành đai 4).

Học tập và làm theo gương Bác nghiêm túc, hiệu quả, thực chất

Trưởng Ban Tuyên giáo Trung ương Nguyễn Trọng Nghĩa chủ trì Hội nghị.
(PLVN) - Yêu cầu trên được Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng Ban Tuyên giáo Trung ương Nguyễn Trọng Nghĩa nhấn mạnh khi phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị giao ban toàn quốc đánh giá 1 năm triển khai thực hiện Nghị quyết số 01/-KL/TW ngày 18/5/2021 của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 05-CT/TW “Về đẩy mạnh học tập và làm theo tư tưởng, đạo đức, phong cách Hồ Chí Minh”, do Ban Tuyên giáo Trung ương tổ chức chiều qua (19/5).

Ra mắt giao diện mới Trang thông tin điện tử Hồ Chí Minh

Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng Ban Tuyên giáo Trung ương Nguyễn Trọng Nghĩa cùng các đại biểu bấm nút ra mắt giao diện mới Trang thông tin điện tử Hồ Chí Minh. Ảnh: VGP
(PLVN) - Nhân dịp kỷ niệm 111 năm Ngày Bác Hồ ra đi tìm đường cứu nước (05/6/1911- 05/6/2022) và 132 năm Ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh (19/5/1890 - 19/5/2022), ngày 19/5/2022, Báo Điện tử Đảng Cộng sản chính thức ra mắt giao diện mới Trang thông tin điện tử Hồ Chí Minh nhằm tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng nội dung, hình thức giao diện đáp ứng nhu cầu của độc giả trong nước và quốc tế.

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc: Khoa học công nghệ phải là nền tảng để xây dựng quân đội hiện đại

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc: Khoa học công nghệ phải là nền tảng để xây dựng quân đội hiện đại
(PLVN) - Sáng 19/5, tại Hà Nội, Bộ Khoa học và Công nghệ phối hợp với Bộ Quốc Phòng tổ chức Lễ trao Giải thưởng Hồ Chí Minh về khoa học và công nghệ đợt 6 cho hai công trình đặc biệt xuất sắc trong lĩnh vực quân sự, quốc phòng. Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc dự và trao giải. Lễ trao giải thưởng được tổ chức đúng dịp kỷ niệm 132 năm Ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh và Ngày Khoa học và Công nghệ Việt Nam 18/5.

Lãnh đạo Đảng, Nhà nước vào Lăng viếng Chủ tịch Hồ Chí Minh

Trước anh linh Chủ tịch Hồ Chí Minh vĩ đại, các lãnh đạo bày tỏ lòng biết ơn vô hạn, lòng thành kính tưởng nhớ công lao to lớn của Chủ tịch Hồ Chí Minh đối với sự nghiệp đấu tranh giải phóng dân tộc, thống nhất đất nước. Ảnh: VGP/Nguyễn Hoàng
(PLVN) - Nhân dịp kỷ niệm 132 năm Ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh (19/5/1890-19/5/2022), sáng 19/5, Đoàn đại biểu lãnh đạo Đảng, Nhà nước và Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã tới đặt vòng hoa, vào Lăng viếng Chủ tịch Hồ Chí Minh và dâng hương tưởng niệm các Anh hùng liệt sĩ.

Chuyến công tác “ba trong một” của Thủ tướng: Nhiều kết quả toàn diện, tạo dấu ấn lớn

Tổng thống Mỹ chào đón Thủ tướng Phạm Minh Chính. Ảnh: VGP
(PLVN) - Chuyến công tác tham dự Hội nghị cấp cao đặc biệt ASEAN - Mỹ, thăm và làm việc tại Mỹ và Liên Hợp quốc (LHQ) từ ngày 11/5 đến ngày 17/5 của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đạt được mục tiêu đề ra với những kết quả toàn diện, vừa cụ thể, thiết thực, vừa có ý nghĩa chiến lược, lâu dài, tạo ra những dấu ấn lớn, đồng thời khẳng định nhiều thông điệp quan trọng về các vấn đề trong nước và quốc tế.

Hồ Chí Minh - Người truyền cảm hứng vĩ đại

Chủ tịch Hồ Chí Minh là biểu tượng của văn hóa ứng xử tinh tế và bao dung. (Ảnh tư liệu: Bác Hồ thăm nông dân đang gặt lúa trên cánh đồng xã Hùng Sơn, huyện Đại Từ, Thái Nguyên).
(PLVN) - “Tôi vẫn cho rằng Hồ Chí Minh là người truyền cảm hứng vĩ đại, truyền ngọn lửa và niềm tin yêu đến tất cả mọi người. Điều đó làm cho giá trị tư tưởng, đạo đức, phong cách của Bác ngày càng trở nên sâu lắng, bền bỉ trong lòng dân” - Giáo sư Hoàng Chí Bảo, chuyên gia cao cấp, nguyên Ủy viên Hội đồng Lý luận Trung ương chia sẻ về những tình cảm đặc biệt đối với Chủ tịch Hồ Chí Minh.

Tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân

Tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân
(PLVN) - Trong hệ thống quan điểm của tư tưởng Hồ Chí Minh có tư tưởng về xây dựng Nhà nước của Nhân dân, do Nhân dân và vì Nhân dân. Hồ Chí Minh đã tiếp thu chủ nghĩa Mác - Lênin, tìm thấy ở lý luận đó những giá trị phổ biến có tính quy luật và phương pháp luận khoa học, để vận dụng và phát triển sáng tạo.