Xung quanh nội dung này, phóng viên có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Thị Thu Hường – Giám đốc Công ty Luật TNHH E&D (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).
* Thưa luật sư, Chính phủ đã thống nhất thông qua đề nghị đưa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024. Theo bà, điều này có ý nghĩa như thế nào đối với người dân, doanh nghiệp?
- Tôi cho rằng việc đưa 3 đạo luật quan trọng này sớm có hiệu lực thực sự có ý nghĩa lớn đối với người dân, doanh nghiệp. Bởi các lý do sau:
Thứ nhất: Luật Đất đai 2024 là đạo luật rất quan trọng, mang nhiều ý nghĩa và có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều luật khác có liên quan, điển hình là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có ảnh hưởng và tác động sâu rộng đến nhiều đối tượng cả trong và ngoài nước, đặc biệt là người dân và doanh nghiệp.
Cụ thể, đối với người dân, Luật Đất đai năm 2024 nếu có hiệu lực sớm thì người dân sẽ sớm được thực hiện các quyền của mình liên quan đến đất đai như: Luật nới rộng quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”), theo đó Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ. Như vậy, đất không giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 sẽ được tăng cơ hội cấp sổ đỏ.
- Hoặc các quy định về bồi thường cho người bị thu hồi đất cũng thay đổi đáng kể: người dân sẽ được hưởng thêm quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất: Được tăng giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 01 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 05 năm/ lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).
Bảng giá đất mới được quy định sẽ tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay. Tuy nhiên, nếu Luật Đất đai có hiệu lực từ 01/8/2024 thì rất có thể, Bảng giá đất của các tỉnh, thành sẽ được UBND cập nhật sớm hơn dự kiến. Kéo theo đó, người dân sẽ được thu hẹp khoảng thời gian được nhận bồi thường cao hơn khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thu hồi đất nông nghiệp có thể sớm được bồi thường bằng đất ở, nhà ở: người dân bị thu hồi đất nông nghiệp mà đủ điều kiện được bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng đất/nhà ở tái định cư.
- Được bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.
- Hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất sẽ được giao thêm đất: nếu hộ gia đình có nhiều thế hệ/nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất ở bị thu hồi mà đủ điều kiện để tách thành từng hộ riêng hoặc có nhiều hộ gia đình chung quyền sử dụng 01 thửa đất bị thu hồi mà diện tích đất được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì sẽ được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở đối với các hộ gia đình còn thiếu.
- Thêm nhiều khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất: Chi phí hỗ trợ di dời vật nuôi; Chi phí hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất…
- Về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng được mở rộng, cho phép tích tụ đất đai: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thuê, hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất
- Hay nội dung quy định đối với “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” hoàn toàn có thể được nhận quyền sử dụng đất, được tham gia giao dịch bất động sản trong nước trực tiếp… khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà không cần phải nhờ người thân trong nước đứng tên giao dịch.
Đây là bước tiến quan trọng của Luật đất đai sửa đổi, tạo sự thống nhất với Luật kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, góp phần tăng cơ hội cho người dân tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.
 |
Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc Công ty Luật TNHH E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. |
* Như Luật sư vừa phân tích thì Luật Đất đai 2023 có hiệu lực sẽ tháo gỡ được nhiều "điểm nghẽn" trong thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân rất nhiều. Còn đối với doanh nghiệp thì sao, thưa Luật sư?
- Đối với doanh nghiệp: Việc cho thi hành sớm Luật Đất đai sẽ tháo gỡ một số vướng mắc cho doanh nghiệp nhiện nay trong việc định giá đất, về hạn chế các bước trung gian trong việc phát triển dự án bất động sản, cụ thể hóa khâu quy hoạch và đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý nhà nước về đất đai có thể rút ngắn về thời gian thực hiện, giảm chi phí cho doanh nghiệp. Luật cho phép doanh nghiệp linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm Đây là điều kiện thuận lợi, tạo sự linh hoạt trong cân đối, phân bổ vốn của cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư.
Ngoài ra, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng được tiếp cận quỹ đất cho phát triển sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Hay như việc Luật Đất đai quy định giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu để làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn... cũng là giảm thiểu các thủ tục cho doanh nghiệp. Những quy định thông thoáng như vậy giúp thị trường bất động sản phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án.
Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Khi thủ tục được rút ngắn, nguồn cung tăng lên cũng đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ giảm.
Tuy nhiên, việc áp dụng giá bồi thường theo giá thị trường khi thu hồi đất là một trong những động lực để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng (vấn đề hiện nay đang gặp nhiều khó khăn), nhưng mặt khác cũng là áp lực tài chính rất lớn cho các doanh nghiệp.
* Vâng, cùng với Luật Đất đai, việc cho phép thi hành sớm Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở cũng được đặc biệt quan tâm bởi những nội dung quan trọng, có lợi cho người dân, doanh nghiệp. Góc nhìn của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
- Một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước.
Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua.
Luật cũng sửa đổi quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị Hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại sẽ tác động trực tiếp tới người mua nhà giảm áp lực về tài chính đồng thời cũng giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Với quy định này, nguồn vốn từ khách hàng sẽ bị giảm, yêu cầu các chủ đầu tư phải chủ động tìm kiếm, thu xếp nguồn vốn từ các kênh khác nhằm đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án.
Đáng chú ý, về nội dung bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho phép bên mua có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư.
Đối với Luật Nhà ở 2023, Luật mới có nhiều qui định mới ưu đãi khuyến khích đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, góp phần tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời luật mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp thuận lợi hơn khi đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được thi hành sớm thì sẽ rút ngắn thời gian chờ đợi của người dân để tiếp cận với những quy định nhân văn, ưu việt của các đạo luật này.
* Những điều cần lưu tâm khi ba văn bản luật quan trọng này phát huy được tác dụng trong thực tế, thưa luật sư?
- Khi 3 đạo luật này có hiệu lực thì sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội, vì vậy để các đạo luật phát huy tác dụng trong thực tế, theo tôi cần có những lưu tâm đặc biệt sau:
Một là: phải có sự chuẩn bị đặc biệt kỹ càng, đồng bộ từ các luật đến các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành như Nghị định, thông tư. Đây là sự cụ thể hóa luật từ Chính phủ và các bộ ngành, bảo đảm đồng bộ giữa 3 đạo luật nêu trên cùng với các luật liên quan khác. Điều này rất quan trọng nhằm khắc phục sự chồng chéo, vướng mắc, đảm bảo hiệu lực thực thi, không làm ảnh hưởng, đứt gãy hoạt động sản xuất, kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp, bảo đảm quyền lợi của người dân, cũng như bảo đảm sự quản lý sát sao của các cơ quan Nhà nước. Tránh hiện tượng luật chỉ có hiệu lực trên giấy mà không triển khai được trong thực tiễn.
Hai là, cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các đạo luật đã được ban hành (đặc biệt là các điểm mới, đáng chú ý và tác động cũng như các điểm còn được làm rõ, cần được hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn) cho người dân, tổ chức và các bên liên quan hiểu rõ, thực hiện đúng, hạn chế vi phạm, tiêu cực, tăng hiệu lực thực thi trong thực tiễn.
Ba là, bên cạnh về điều kiện hạ tầng như Cơ quan có thẩm quyền phải chú trọng việc xây dựng Cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai phục vụ công tác định giá vào năm 2025 và những năm tiếp theo, thì cần chuẩn bị tốt về nhân lực đáp ứng yêu cầu công tác trong tình hình mới. Chẳng hạn, cần bồi dưỡng đội ngũ cán bộ có chuyên môn trình độ, am hiểu pháp luật và dám chịu trách nhiệm để triển khai, vận dụng và đưa quy định của pháp luật vào thực tiễn, làm cho 3 đạo luật phát huy được vai trò của mình, tránh tình trạng thụ động, né tránh, đùn đẩy việc làm trì trệ tiến độ công việc và ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội.
* Xin cảm ơn Luật sư!
