Bảo lãnh NH với nhà ở hình thành trong tương lai: Quy định chặt chẽ, ràng buộc hơn

Ngân hàng nào đủ điều kiện bảo lãnh?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu tại Điều 12 được sửa đổi, bổ sung. 

Cụ thể, Dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN nêu ra quy định cụ thể về ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Ngân hàng này phải đáp ứng các điều kiện: Là ngân hàng thương mại được NHNN cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động; Tại thời điểm thực hiện bảo lãnh không bị kiểm soát đặc biệt; Không trong giai đoạn bị sáp nhập theo quyết định của NHNN.

Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai do Thống đốc NHNN quy định trong từng thời kỳ.

Ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài.

Muốn cấp bảo lãnh, phải đánh giá chủ đầu tư 

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đáp ứng đủ ba nhóm điều kiện. Thứ nhất, chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài).

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, ngân hàng đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích (trừ trường hợp ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài).

Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại Thông tư này. Nội dung thỏa thuận cấp bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Phải cung cấp bản sao thỏa thuận cấp bảo lãnh cho bên mua

Ngân hàng thương mại thực hiện phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua, thuê mua nhà dưới hình thức thư bảo lãnh quy định tại Thông tư này. Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định bắt đầu chậm nhất kể từ ngày bên mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu cho chủ đầu tư cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua nhà.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép ứng trước của bên mua, thuê mua nhà trước khi nhà ở được bàn giao theo quy định của pháp luật liên quan. Nội dung cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư phải quy định rõ: Ngân hàng thương mại cam kết thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có nội dung về nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền ứng trước cho bên mua, thuê mua nhà khi vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đã cam kết. 

Chủ đầu tư phải gửi bản sao thỏa thuận cấp bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà. Trên cơ sở thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký với chủ đầu tư và hợp đồng mua, thuê mua nhà của chủ đầu tư đã ký với bên mua, thuê mua nhà, ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên nhận bảo lãnh là bên mua, thuê mua nhà. 

Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư được xác định bằng số tiền bên mua, bên thuê mua đã ứng trước cho chủ đầu tư trước khi nhà ở được bàn giao.