Có nên ban hành khung giá đất sát giá thị trường?

(PLVN) - Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình Chính phủ dự thảo về khung giá đất, dự kiến nhiều nơi bảng giá đất sẽ tăng đáng kể. Từ đây, câu chuyện về giá đất sát giá thị trường lại được bàn thảo: Liệu có nên ban hành bảng giá đất sát giá thị trường không? Trong tình huống đó, quyền và nghĩa vụ của người dân sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?
Có nên ban hành khung giá đất sát giá thị trường? Ảnh minh họa

Dự kiến bảng giá đất tăng đáng kể ở nhiều nơi

Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định: "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng". Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ".

Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất có hiệu lực kể từ ngày 29/12/2014, tại Điều 5 đã quy định: "Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương". 

Thời gian qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành liên quan đã thực hiện khảo sát, xây dựng khung giá đất áp dụng trong 5 năm tới, tính từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024. Được biết, hiện khung giá đất áp dụng trong 5 năm đang được trình Chính phủ xem xét trước khi ban hành.

Sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất, mức điều chỉnh giá đất ở từng khu vực so với khung giá trước đây sẽ được công bố chi tiết để UBND các tỉnh, thành phố lấy làm căn cứ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Theo đó, khung giá chỉ được lấy làm căn cứ để xây dựng bảng giá, còn mức tăng cụ thể bao nhiêu phần trăm so với khung quy định là do địa phương tự quyết định.

Dù vậy, những ngày qua, thông tin giá đất sẽ tăng đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân. Đặc biệt, đây cũng là thời điểm các quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực và nhiều khu vực cũng được xây dựng khung giá theo hướng tăng lên đáng kể.

Thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Khung giá đất riêng cho Hà Nội và TP HCM?

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM  HOREA, các quy định về khung giá đất và bảng giá đất ở các địa phương theo Luật Đất đai 2013 đang có nhiều bất cập ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và quyền tự chủ của các địa phương.

Theo cách làm này đã dẫn đến tình trạng giá đất trong "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai. 

Đặc biệt, khung giá đất của hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP HCM có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố. Không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP HCM cũng bất cập và hạn chế.

Vì vậy, HOREA đề nghị quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP HCM cần có khung giá đất riêng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tăng giá đất là đúng, bởi giá đất của Nhà nước hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Điều đó khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn khiến các công trình chậm tiến độ.

Cũng trong quan điểm về khung giá đất, Hiệp hội Bất động sản TP HCM HOREA cũng kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" khi sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2020 và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất" thì mới đảm bảo được nguyên tắc giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

HOREA cũng đề nghị bổ sung việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 15% (hoặc tỉ lệ phần trăm khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu tiêu cực. 

Tại Hà Nội, liên ngành thành phố cũng đang hoàn thiện phương án điều chỉnh giá đất áp dụng trong 5 năm tới. Theo đó, liên ngành thành phố Hà Nội đề xuất tăng bình quân khoảng 30% giá đất đô thị. Cụ thể, một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ... được đề xuất điều chỉnh giá đất ở mức cao nhất: Từ 162 triệu đồng lên 210,6 triệu đồng/m2. Giá đất thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông: Hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Về phương án xây dựng bảng giá đất với mức đề xuất tăng bình quân khoảng 30%, liên ngành thành phố Hà Nội cho biết đã tổ chức khảo sát, lấy ý kiến người dân và chính quyền địa phương. Kết quả khảo sát cho thấy giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường với đất ở tại các quận phổ biến từ 10 triệu đến 500 triệu đồng/m2. Một số khu vực tại quận Hoàn Kiếm có giá chuyển nhượng cao đột biến như phố Hàng Bông, Hàng Bạc với mức trên 800 triệu đồng/m2; phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2. Vì thế, mức đề xuất tăng khung giá đất khoảng 30% được cho là bảng giá đất sẽ đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Từ đó sẽ giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá đất ban hành với thị trường, tạo sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Điều chỉnh khung giá đất tăng dần tiệm cận với giá thị trường là cần thiết

Khung giá đất hiện nay thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đây là một trong những bất cập của cơ chế hai giá đất. 

Việc điều chỉnh tăng giá đất qua các giai đoạn là đúng. Với phương án đề xuất tăng giá đất khoảng 20-30% so với khung giá hiện nay đối với 7 vùng kinh tế thì khung giá đất tại Hà Nội và TP HCM dự kiến có thể tăng tới 50% so với khung giá đất hiện tại, nhưng cũng chưa thể tiệm cận được với giá thị trường hiện nay.

Khung giá và bảng giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu sử dụng vào mục đích tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất. Vì vậy, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, Nhà nước sẽ thất thoát nguồn thu. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất tăng để dần tiệm cận với giá thị trường là điều cần thiết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:

Lo ngại giá bất động sản sẽ tăng

Với mức tăng giá dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với khung giá đất cũ tại TP HCM, tôi cho rằng, bảng giá đất tại TP HCM tăng quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Điều này có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Với việc này, Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Bà Trần Thị Khánh Linh – Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP HCM:

Giá đất sát thị trường vừa hạn chế thất thu ngân sách, vừa hài lòng người dân

Các đề xuất của UBND TP Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay. 

Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. 

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung - cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày, từng giờ. Do đó, về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan. 

Bách Nguyễn - Huyền Anh
Loading...

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục

Đất xanh Nam miền Trung quảng cáo láo về “Khu đô thị Bình Định Cityview”: “Chiêu trò” mới người mua đất cần cảnh giác

Đất xanh Nam miền Trung quảng cáo láo về “Khu đô thị Bình Định Cityview”: “Chiêu trò” mới người mua đất cần cảnh giác

(PLVN) - Dù chỉ nhận quyền phân phối đất nền của một cá nhân trúng đấu giá 59 lô đất trong một khu dân cư, Công ty Cổ phần Đất xanh Nam miền Trung (địa chỉ 41 Trần Đại Nghĩa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) bị khách hàng tố tự ý đặt tên mới cho “dự án”, tự vẽ thêm trên phối cảnh 3D, tự “quy hoạch tổng thể những tiện ích” để “thổi” giá nền đất, lừa dối khách hàng.

Đọc thêm

Ký ức 10 năm còn đó nhưng bản lĩnh giờ đã khác

Ký ức 10 năm còn đó nhưng bản lĩnh giờ đã khác
(PLVN) -Việc U22 Việt Nam gặp lại U22 Indonesia tại chung kết sắp tới đã vô tình tái hiện ký ức buồn về kỳ Sea Game 10 năm trước. Nhưng U22 Việt Nam hiện tại hoàn toàn khác so với 10 năm trước, một tập thể với tinh thần chiến đấu kiên cường, thi đấu chặt chẽ tuân thủ đấu pháp, đặc biệt luôn bản lĩnh trong thời khắc quyết định.

Chiều nay, Tổng thống Ukraine Zelensky sẽ làm nên lịch sử?

Chiều nay, Tổng thống Ukraine Zelensky sẽ làm nên lịch sử?
(PLVN) - Chiều nay, 9/12, Tổng thống Ukraine Volodymyr Zelensky sẽ cùng Tổng thống Nga Vladimir Putin, Tổng thống Pháp Emmanuel Macron và Thủ tướng Đức Angela Merkel dự hội nghị thượng đỉnh của nhóm Bộ tứ Normandy được tổ chức tại Paris, Pháp.

Vừa nghỉ dưỡng vừa rèn sức khỏe với mô hình BĐS sân Golf

Vừa nghỉ dưỡng vừa rèn sức khỏe với mô hình BĐS sân Golf
(PLVN) - Xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với sân Golf đang ngày càng được các nhà đầu tư ưa chuộng. Mô hình này không chỉ tích hợp lợi ích hai trong một vừa nghỉ dưỡng vừa rèn luyện sức khoẻ cho chủ nhân mà còn bổ trợ để làm tăng giá trị của bất động sản.
Loading...
Masan MEATLife chính thức lên sàn

Masan MEATLife chính thức lên sàn

(PLVN) - Sáng nay (9/12), Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã tổ chức Lễ trao Quyết định Niêm yết và đưa 324,327,447 cổ phiếu của Công ty Cổ phần Masan MEATLife (mã chứng khoán MML) vào giao dịch trên thị trường UPCoM.

Làm đẹp cho đô thị Huế

Làm đẹp cho đô thị Huế
(PLVN) - Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu Trung tâm công viên cây xanh nghiên cứu, tìm kiếm những loại cây đã gắn liền với Huế để trồng, hình thành những tuyến đường cây xanh và hoa tạo cảnh quan và điểm nhấn cho du lịch Huế.
“Ông lớn” Pfizer và những “vết đen” khó gột rửa

“Ông lớn” Pfizer và những “vết đen” khó gột rửa

(PLVN) - Là công ty dược phẩm lớn trên thế giới, cũng là công ty chi mạnh tiền cho mảng nghiên cứu và phát triển sản phẩm nhất nhưng cùng với những thành quả đạt được trong lĩnh vực y khoa, Pfizer cũng vướng phải khá nhiều tai tiếng nghiêm trọng.

Hé lộ lý do Bộ trưởng Hải quân Mỹ bị buộc từ chức

Hé lộ lý do Bộ trưởng Hải quân Mỹ bị buộc từ chức
(PLVN) - Bộ trưởng Hải quân Richard Spencer hôm 24/11 vừa qua đã đệ đơn từ chức theo yêu cầu của Bộ trưởng Quốc phòng Mark Esper. Động thái này diễn ra sau những tranh cãi liên quan đến việc Tổng thống Donald Trump đã đảo ngược quyết định giáng chức một biệt kích thuộc lực lượng SEAL của Hải quân Mỹ do có hành vi sai trái.

Bí ẩn Hội Tam hoàng - Sự hình thành của tổ chức tội phạm hàng đầu thế giới

Bí ẩn Hội Tam hoàng - Sự hình thành của tổ chức tội phạm hàng đầu thế giới
(PLVN) -  Hội Tam hoàng đã tồn tại ở Trung Quốc trong nhiều thế kỷ và đến nay vẫn là một trong những tổ chức tội phạm nguy hiểm nhất, phức tạp nhất trên thế giới. Nhiều ý kiến cho rằng Hội Tam hoàng ngườiTrung Quốc đã khiến băng nhóm mafia khét tiếng Sicilian chỉ giống như những tên nghiệp dư trong thế giới tội phạm.


Những địa điểm nhuốm màu huyền bí ở nước Nga

Những địa điểm nhuốm màu huyền bí ở nước Nga
(PLVN) -  Theo lời đồn, chỉ cần đứng giữa những cây cối có hình thù kỳ lạ ở khu rừng nhảy múa tại tỉnh Kaliningrad của Nga và nói lên điều mong muốn sẽ được như ý. Còn với tảng đá khổng lồ bên sông Krasivaya Mech, chỉ cần chạm tay vào, ước mơ của mọi người sẽ trở thành hiện thực... Đó là 2 trong số những địa điểm chứa nhiều tin đồn đầy bí ẩn ở nước Nga.
Hotgirl Quảng Ninh bị bắt vì mang theo ma túy lên taxi đi chơi

Hotgirl Quảng Ninh bị bắt vì mang theo ma túy lên taxi đi chơi

(PLVN) - Qua kiểm tra, lực lượng chức năng đã phát hiện bên trong túi xách tay của đối tượng Nguyễn Thị Hiền có 1 túi nilon kích thước 3x4cm, 1 ốp điện thoại 10x5cm có chứa các chất tinh thể đá viên và hạt mịn tình nghi là ma túy đá.