Theo trờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) lý do bãi bỏ hướng dẫn 3224 là vì tại Khoản 8, Điều 1, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ bổ sung Điều 5đ của Nghị định 44/2014NĐ-CP, trong đó có Điểm đ, Khoản 3, Điều 5đ quy định: “Căn cứ tình hình thực tế địa phương, sở TN&MT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.
Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở sở để ngành TN&MT trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định”
Bên cạnh đó, theo sở TN&MT tỉnh Hải Dương Khoản 3, khoản 4 điều 5đ cũng quy định một số nội dung khác so với nội dung hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương.
Cụ thể, về chỉ tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng (trước đây tính bằng tỷ lệ % của tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất).
Bên cạnh đó, theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, chi phí xây dựng được ưu tiên lựa chọn: Dự toán xây dựng đã được cơ quan có chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; Dự toán xây dựng dự trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập; Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Trong khi đó, hướng dẫn 3224 của tỉnh Hải Dương chỉ áp dụng Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ xây dựng công bố và có tỉnh đến chi phí trong hoặc ngoài suất vốn đầu tư do chủ đầu tư lập và gửi sở Xây dựng chủ trì phối hợp các các Sở, ngành tham mưu UBND tỉnh xác định cụ thể.
 |
| Bà Nguyễn Thị Như Trang, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương báo cáo tại phiên họp |
Ngoài ra, theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 1-3 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên theo hướng dẫn 3244 của UBND tỉnh Hải Dương, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tính theo lãi suất vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VND của 4 ngân hàng thương mại nhà nước chi nhánh tỉnh Hải Dương, gồm: Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV.
Vì các lý do trên, sở TNMT tỉnh Hải Dương cho rằng việc bãi bỏ hướng dẫn 3224 là cần thiết để đảm bảo việc thực hiện tính giá đất theo đúng Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
Sở TNMT tỉnh Hải Dương cũng đề nghị, sau khi bãi bỏ hướng dẫn 3224, sẽ triển khai xây dựng và ban hành quy định cụ thể của tỉnh về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong thời, UBND tỉnh Hải Dương chưa ban hành được quy định này thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan TNMT trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
Kết luận nội dung này, ông Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương cơ bản nhất trí với nội dung tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường. UBND tỉnh Hải Dương giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND tỉnh hướng dẫn mới (quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư) căn cứ theo quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ.
Trước đó, tháng 12/2023 do có một số kiến nghị của nhà đầu tư và phản ánh của một số báo, tạp chí về nội dung hướng dẫn số 3224, UBND tỉnh Hải Dương đã ra thông cáo báo chí để thông tin tới các cơ quan thông tấn, báo chí. Thông cáo báo chí nêu rõ các nội dung hướng dẫn số 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương được ban hành không trái với các quy định của pháp luật và Luật Đất đai hiện hành, trong quá trình xây dựng hướng dẫn có tham khảo thực tiễn triển khai của một số tỉnh lân cận để đảm bảo mặt bằng chung và phù hợp với tình hình thực tiễn của tỉnh Hải Dương…
Trong thông cáo báo chí, UBND tỉnh Hải Dương cũng đề nghị các nhà đầu tư chấp hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể đã được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt. Đồng thời khẩn trương nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quyết định phê duyệt phương án giá đất cụ thể đã được UBND tỉnh ban hành.
