Ngày 18/1/2024, Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khoá XV thông qua với 16 chương và 260 điều; nhiều hơn 2 chương, 48 điều so với Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trừ quy định về hoạt động lấn biển, việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) và nội dung sửa đổi Luật Lâm nghiệp.
Trong đó, chương XI quy định về tài chính đất đai, giá đất được đánh giá là nội dung có nhiều điểm “rất mới”.
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được ban hành quy định cụ thể từng trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết.
Luật quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh, thay vì chỉ giao “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” như Luật Đất đai năm 2013.
Luật cũng quy định rõ Chính phủ chỉ được quy định phương pháp định giá đất khác với bốn phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH).
Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất.
Luật quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.
Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.
Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.
Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện.
Đáng chú ý, Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất và có điều chỉnh quan trọng với quy định về bảng giá đất.
Theo đó, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm UBND cấp tỉnh trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1 năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.
Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất…
Trước đó, trong báo cáo giải trình, tiếp thu dự luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay có ý kiến đại biểu đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng. Điều này dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.
Vì vậy, để thể chế hóa nghị quyết số 18 và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, luật mới quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
