Chủ dự án và ngân hàng có cùng bắt tay để lách luật?

(PLO) - Nhận hợp đồng hoặc chứng thư bảo lãnh khi mua nhà từ chủ đầu tư và ngân hàng vẫn còn là điều xa xỉ đối với người mua nhà, mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) đã có hiệu lực từ 1/7/2015.

Dự án Usilk city, Hà Đông Hà Nội chậm bàn giao nhà cho người mua từ năm 2012
Dự án Usilk city, Hà Đông Hà Nội chậm bàn giao nhà cho người mua từ năm 2012
hông ít chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) vừa quảng cáo về dự án đã được ngân hàng bảo lãnh vừa tăng giá bán, song thực tế không bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà, thì liệu có phải đang lách luật?
Bảo lãnh chỉ đáng tin khi chủ đầu tư và ngân hàng làm đúng
Chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại 52 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội “hứa hẹn” bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2012. Nhưng dự án chậm tiến độ, cho đến nay, tòa chung cư 30 tầng này đã mọc rêu xanh nhưng người đóng tiền mua căn hộ ở đây vẫn không thể có nhà để ở. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án Usilk City cũng không đẩy được tiến độ xây công trình. Thực trạng này có thể còn tiếp tục xảy ra tại nhiều dự án BĐS khác nếu như các cơ quan quản lý không có những biện pháp mạnh tay chấn chỉnh lại thị trường.
Luật Kinh doanh BĐS bổ sung nhiều điểm mới để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Điều 56 luật này quy định rõ, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên thuê mua, bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Thực sự, quy định này đã tạo thêm “sức nóng” cho thị trường địa ốc, nơi mà người mua lâu nay vẫn thấp thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư, hơn nữa còn đáp ứng mong mỏi của người mua nhà đã dành phần lớn số tiền tích lũy cả đời để kỳ vọng nhanh chóng có một nơi ở ổn định. Thế nhưng, bảo lãnh cho người mua nhà sẽ thực sự trở thành một căn cứ đáng tin cậy giúp người mua nhà lựa chọn được các dự án và chủ đầu tư uy tín nếu như bảo lãnh này được các ngân hàng và doanh nghiệp triển khai đúng quy định, đồng thời bảo lãnh cho người mua nhà được phát huy công dụng thực chất của nó là “bảo vệ” quyền lợi cho người mua nhà.
Quyền lợi của khách hàng đã thực sự được bảo vệ?
Sau khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, ngay lập tức các chủ đầu tư và ngân hàng thương mại đã rầm rộ ký kết hợp đồng bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai. Nhưng qua thực tế 3 tháng triển khai đã phát sinh nhiều vấn đề nổi cộm như: Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực và uy tín để được ngân hàng bảo lãnh; ký kết hợp đồng bảo lãnh hay phát hành chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà? mức phí bảo lãnh bao nhiêu là hợp lý và ai là người chịu khoản phí này?... Đây vẫn là những vấn đề chưa được giải quyết thỏa đáng.
Để có thể “lách luật”, không ít chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng hoặc quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng để thuyết phục người mua nhà rằng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Song, các văn bản nói trên chỉ là cam kết của ngân hàng về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó, còn bảo lãnh cho căn hộ nào? đối tượng thụ hưởng của bảo lãnh cụ thể là ai? giá trị bảo lãnh cụ thể là bao nhiêu?... còn chưa được xác định. Theo nguyên tắc về bảo lãnh thì khi chưa thực sự nắm giữ thư bảo lãnh gốc trong tay, người mua nhà chưa có đủ căn cứ để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, hơn nữa, quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.
Bên cạnh đó, mức phí bảo lãnh cho người mua nhà có tác động không nhỏ tới chủ đầu tư và người mua nhà vì phát sinh thêm gánh nặng chi phí lên doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá bán của căn hộ lên cao. Nhưng khi thị trường BĐS Việt Nam còn vàng thau lẫn lộn như hiện nay thì khoản phí này nên được cả người mua nhà và doanh nghiệp cân nhắc kỹ, chấp nhận cùng chia sẻ với nhau như một khoản bảo hiểm xứng đáng cho quyền lợi của người mua nhà. Nếu làm như vậy sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích, bởi góp phần gia tăng uy tín của chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ dự án và tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng.
Như vậy, để các quy định của Luật Kinh doanh BĐS thực sự phát huy tác dụng trong việc làm lành mạnh hóa và tạo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS thì các cơ quan quản lý cần có những quy định cụ thể cũng như những biện pháp mạnh tay hơn để đảm bảo việc triển khai quy định bảo lãnh cho người mua nhà của doanh nghiệp và ngân hàng được thực hiện đúng quy định, đặc biệt hạn chế được những tranh chấp giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng trong việc phân định nghĩa vụ bảo lãnh trong thời gian tới.
Ảnh minh hoạ

Luật Đất đai (sửa đổi): Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh hằng năm

(PLVN) - Theo Luật đất đai (sửa đổi), bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất...
Khu công nghiệp Hòa Phú thu hút nhiều nhà đầu tư. (Ảnh: Nguyễn Tuấn)

Giải phóng mặt bằng thực hiện khu công nghiệp Hòa Phú (Bắc Giang): Chủ tịch UBND chỉ đạo thực hiện công khai, minh bạch

(PLVN) - Trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam, ông Lê Ánh Dương, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho biết, mới đây đã chỉ đạo các đơn vị liên quan tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), bảo đảm trong quý 1/2024 hoàn thành GPMB toàn bộ diện tích Khu công nghiệp (KCN) Hòa Phú, KCN Hòa Phú mở rộng giai đoạn 1 (GĐ1).
Luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn - Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Siết tình trạng phân lô bán nền, ngăn chặn “dự án ma”, bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua bất động sản

(PLVN) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư, đặc biệt là người mua, thuê mua bất động sản.
Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

(PLVN) - Luật Nhà ở 2023 được thông qua lần này được dư luận đánh giá là có nhiều nội dung thay đổi có lợi cho người dân. Vậy cụ thể đó là những nội dung nổi bật nào? Phóng viên Báo PLVN có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc điều hành Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hình minh hoạ

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được mua bán tối đa 5 căn nhà/năm

(PLVN) - Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản , được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.
Hình ảnh minh họa.

Quy định mới về định giá đất

(PLVN) - Chính phủ mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các đại biểu trao đổi bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị

(PLVN) - Sau rất nhiều nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là thành quả cộng hưởng của nhiều yếu tố và còn là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp.
Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.