Xả "tồn kho" bất động sản là con dao hai lưỡi?

Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho rằng, trong bối cảnh hàng tồn kho còn lớn, giảm giá nhà là một cách thức hay để đẩy nhanh hàng hàng tồn kho. Như vậy, người dân có cơ hội để sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có thể bán được hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng cần tính toán kỹ cho từng phân khúc, từng dự án để đưa ra mức giảm phù hợp tránh phá giá toàn bộ thị trường.

Theo ông Cường, để đẩy nhanh hàng tồn kho, cần có sự tham gia của các ngân hàng. “Nhà băng có thể hỗ trợ cho chủ đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp thiếu vốn đồng thời cho người dân vay nhà với lãi suất thấp”, ông Cường tính toán.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15/12/2013 tổng giá trị tồn kho khoảng gần 95.000 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý 1/2013. Trong đó tồn kho căn hộ chung cư là hơn 20.000 căn, trị giá khoảng gần 30.000 tỷ đồng, tồn kho nhà thấp tầng hơn 13.500 căn, tương đương 24.000 tỷ đồng…

Tổng giám đốc Công ty Techcomreal, Nguyễn Xuân Lộc cho rằng, mặt tích cực của giải pháp giảm giá là tăng thêm cơ hội cho người mua nhà. Thông qua việc xả hàng tồn, doanh nghiệp giảm bớt một phần gánh nặng tài chính và được giải thoát khỏi gọng kiềm chôn vốn, giải được thế bế tắc trước các kênh đầu tư mới. Theo ông Lộc, nếu hạ giá, nhà ở thuộc phân khúc trung bình có biên độ giảm khá hẹp. Phân khúc trung và cao cấp có khả năng giảm nhiều hơn so với nhà giá rẻ.

Trong khó đó, một số ý kiến lại cho rằng giảm giá bất động sản là giải pháp cần nhưng chưa đủ để xả hàng tồn kho. Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, để tháo được hàng tồn phải cần thêm những công cụ khác đi kèm, cụ thể như tiếp cận gói tín dụng dễ dàng hơn, thời gian thanh toán kéo dài hơn và có sự góp sức từ các quỹ hỗ trợ nhà ở.

Ông Nghĩa phân tích, câu chuyện hạ giá xuống để những người có thu nhập thấp hơn có thể tiếp cận được nhà ở chỉ là một phần rất nhỏ của tảng băng. Điểm tích cực là bài toán giảm giá làm cho doanh nghiệp nhận ra họ không được phép quá tham lam, không được đòi hỏi mức lợi nhuận ngất ngưởng. Song nếu cuộc mặc cả về giá càng gay gắt thì biến thành giảm giá cơ học. Đây kiểu giảm giá đến mức làm sao tất cả những người nghèo, thu nhập thấp đều có thể mua được nhà. "Nếu điều này xảy thì bất động sản không còn phát triển theo quy luật thị trường mà là kiểu bao cấp về nhà ở", ông nói.

Theo ông Nghĩa, cấu trúc thu nhập của người Việt Nam ở mức dưới 15 triệu đồng một người một tháng chiếm 80% dân số. Đối với bất động sản thu nhập trung bình của một người phải từ 15 triệu đồng một tháng trở lên mới có khả năng mua nhà. Bài toán được tính là trừ tối thiểu 5 triệu chi phí tiêu dùng còn dư ra 10 triệu đồng một tháng.

Nếu doanh nghiệp cố gắng giảm giá nhà xuống mức 8 triệu đồng mỗi m2 thì có thể tiếp cận được thêm nhóm người có thu nhập thấp hơn (10-12 triệu đồng một tháng) nhưng ở nhóm này chi tiêu trong cuộc sống đã “ngốn” hết 50% túi tiền của họ. Trường hợp doanh nghiệp tiếp tục giảm giá thêm, xuống còn 6 triệu đồng một tháng, bằng chi phí xây dựng thì chủ đầu tư không còn cơ hội sinh tồn vì không có lãi, thậm chí lỗ nặng.

Giải pháp cần và đủ để xả hàng tồn kho là giảm giá trong ngưỡng thị trường chấp nhận và kèm thêm hàng loạt sự hỗ trợ tín dụng, tài chính khác. Bản chất giảm giá để giải phóng hàng tồn kho cần hướng đến 2 yếu tố: người có nhu cầu dễ mua còn bên cung ứng sản phẩm phải tồn tại được. Nếu giảm giá xong doanh nghiệp chết, biến mất khỏi thị trường thì đây chỉ là một trò chơi vô vọng. Tại Mỹ, trong nhiều lần khủng hoảng bất động sản chưa có lần nào bán tháo vượt quá 50%. Trong khi đó, có những phân khúc địa ốc tại thị trường Việt Nam đã xuống tới mức 60%.

Đồng tình quan điểm trên, Chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường lo ngại, mặt tiêu cực của giảm giá là tâm lý chờ đợi kéo dài hơn. Tâm lý này dẫn đến giao dịch đình trệ để chờ diễn biến mới. Chi phí vốn đội lên, chi phí tài chính tăng cao và kịch bản thua lỗ nặng hơn gần như là tất yếu với doanh nghiệp. Giảm giá xả hàng tồn có thể khiến các đơn vị này càng lún sâu trong khủng hoảng. “Giảm giá nếu không tính toán kỹ lưỡng có thể gây ra tâm lý chờ đợi của người dân làm thị trường đóng băng”, ông Cường cho hay.

Tại một hội nghị diễn ra đầu năm, khi đánh giá về giá nhà ở, Thứ trưởng xây dựng Nguyễn Trần Nam cho hay, giá thành xây dựng và tiền đất cho mỗi m2 nhà ở trung bình khoảng 13-15 triệu đồng, cộng với lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp khoảng 30% thì mức giá bán nhà thương mại khoảng trên dưới 20 triệu đồng mỗi m2 là có thể chấp nhận được. Lãnh đạo Bộ Xây dựng nhìn nhận, giá nhà sẽ theo cơ chế thị trường và Nhà nước không can thiệp.

“Chúng ta cũng không phải khuyên doanh nghiệp lỗ rồi hãy bán đi. Nếu đã chịu áp lực ngân hàng thì lỗ cũng phải bán. Có một cái nhà đẹp ở trên đường Trần Hưng Đạo (Hà Nội) thì giá phải thật cao người ta mới bán, đó là cơ chế thị trường”, ông Nam nói.

Tuy nhiên, theo ông Nam, bên cạnh dòng sản phẩm thương mại theo cơ chế thị trường, còn có nhà xã hội dành cho các đối tượng khó khăn. Nhà nước hỗ trợ nhà xã hội thông qua hình thức không thu tiền sử dụng đất, giảm thuế, cho vay lãi suất thấp… Nhà nước tạo cơ hội lớn để mọi người dân khó khăn đều có thể tiếp cận nhà ở.

“Cơ hội của thị trường bất động sản rất lớn. Tuy nhiên vừa qua, thị trường bất động sản gây mất mất lòng tin. Bởi vậy, doanh nghiệp phải có chữ tín tránh chụp giật, giành lợi ích quá về mình thì mới lấy được lòng tin của khách hàng”, ông Nam nói.