Tại sao Bộ Xây dựng muốn quy định chung cư có niên hạn?
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), qua thực tế quản lý nhà chung cư, có hai lí do khiến Bộ Xây dựng muốn quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn.
Thứ nhất, thời gian qua, việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ tại các đô thị gặp rất nhiều khó khăn. Lí do là bởi chủ các căn hộ chung cư này được sở hữu vĩnh viễn, là tài sản lâu dài của họ. Do đó, dù chung cư có xuống cấp, thập chí nguy hiểm đến tính mạng, nhưng nếu không có sự đồng ý của một chủ nhà sống trong chung cư đó thì cũng khó để đập bỏ, xây lại.
Thứ hai, theo ông Khởi, Bộ Xây dựng nhận định, chung cư là công trình đặc biệt liên quan tới tính mạng, tài sản của nhiều người, nếu không quan tâm tới chất lượng, an toàn thì ảnh hưởng tới rất nhiều người. Bởi vậy, quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhằm bảo đảm an toàn cho nhân dân.
Từ những lí do trên, Bộ Xây dựng đang Dự thảo luật Nhà ở (lần 2), lấy ý kiến về vấn đề này. Nếu dự thảo được thông qua, Luật sẽ có hiệu lực từ năm 2024.
Theo Dự thảo Luật nhà ở, sẽ bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đó, với những chung cư được xây dựng sau khi Luật này được ban hành, sẽ xác nhận thời hạn sở hữu.
Cụ thể, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng.
Như vậy, khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, cho thuê chung cư.
Dự thảo cũng quy định, với các nhà chung cư được xây trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn như quy định hiện nay.
 |
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) |
Về việc xử lý sau khi chung cư hết niên hạn, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu.
Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu, phải phá dỡ thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ nhà đối với căn hộ nhà chung cư. Khi đó, nếu theo quy hoạch vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Còn trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ nhà được bồi thường về đất và bố trí tái định cư.
Theo nhận định của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Luật này được sửa không phải vì mục đích kiềm chế giá nhà chung cư, nhưng nếu được thông qua và có hiệu lực, sẽ tác động đến giá nhà chung cư theo hướng giảm giá thành, từ đó nhiều người lao động ở các đô thị sẽ dễ tiếp cận hơn.
Nhiều băn khoăn
Theo tìm hiểu của PLVN, Dự thảo lần hai này của Bộ Xây dựng vẫn đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo khảo sát của phóng viên, nhiều người dân đang có những băn khoăn. Theo đó, nếu quy định thời gian sở hữu chung cư làm cho giá căn hộ giảm thì là điều đáng mừng, sẽ giúp họ dễ tiếp cận mua được nhà hơn. Tuy nhiên, sau khi nhà hết thời gian sở hữu, họ lo ngại việc xử lí phức tạp, có nguy cơ mất nhà, trong khi cơ chế bồi thường thế nào là chưa rõ ràng. Hơn nữa, nếu quy định về thời gian sử dụng, liệu chăng chủ đầu tư sẽ thiết kế các căn hộ sử dụng được trong thời gian ngắn, ảnh hưởng đến chất lượng công trình?
Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ khiến thị trường bất động sản biến động lớn. Khi đó, giá nhà chung cư sẽ giảm, nhưng cả người dân và chủ đầu tư sẽ không mặn mà với chung cư. Thay vào đó, người dân sẽ có xu hướng mua nhà đất, từ đó đẩy giá nhà đất tăng lên, khó kiểm soát.
Một số chuyên gia thì cho rằng, không cần thiết phải quy định thời hạn sở hữu chung cư. Theo ý kiến này, không phải Luật Nhà ở mà các chủ đầu tư mới là người phải đảm bảo với người mua đảm bảo an toàn vĩnh viễn hay bao nhiêu năm. Luật Nhà ở chỉ cần quy định, hết thời hiệu an toàn (do chủ đầu tư đưa ra) các cư dân ở đó hoặc phải góp tiền sửa chữa hoặc không còn được ở trong các tòa nhà không còn an toàn nữa. Điều này không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của những người mua căn hộ.
“Trách nhiệm quản lý nhà nước về xây dựng là cho giám định lại hoặc tuyên bố không được ở trong những căn nhà đó. Các quyết định hành chính này không ảnh hưởng gì đến quyền dân sự của chủ sở hữu. Họ có thể đập đi xây lại, sửa chữa hoặc để trống lô đất ấy. Tương tự, quyền cấm lưu trú trong những tòa chung cư không còn an toàn là quyền hành chính nhà nước. Nhưng, quyền bỏ tiền ra sửa chữa hoặc xây lại trên những nền chung cư ấy là của cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ chung cư”, ý kiến cho hay.
