Cẩn trọng khi giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư

Bê-tông cốt thép cũng không thể “đời cha cho chí đời con”

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản tổ chức sáng 28/9, nhiều đại biểu lo ngại: Tâm lý người Việt từ xưa đều muốn ổn định trong việc nhà cửa, “an cư lạc nghiệp”, muốn có một ngôi nhà từ “đời cha chí đời con”. Do vậy, nếu quy định việc sở hữu ngôi nhà chỉ có thời hạn nhất định, sẽ đụng chạm đến tâm lý người tiêu dùng. Quy định như vậy, người dân có mua nhà chung cư không, hay quay lưng với nhà chung cư, mua nhà đất, bởi có đắt, có nhỏ thì cũng là ngôi nhà được truyền đời.

Những người giữ quan điểm không nên quy giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư cho rằng dù cho có nhiều ý kiến cực lực phản đối quy định sở hữu nhà lâu dài như luật hiện hành, cho rằng nếu cứ quy định như cũ sẽ là một sự thất bại. Nhưng nếu sửa đổi quy định này, phải làm thật chuẩn chỉ, cẩn trọng, phải tổ chức điều tra xã hội học về tâm lý người dân. Nhà ở là của dân, cho người dân, vậy dân có đồng tình không? “Nếu được xây dựng từ những ý kiến thực tế nhất, đời thường nhất, thì luật sẽ sống lâu bền với người dân” – vị đại biểu này chia sẻ.

Cũng đứng trên quan điểm từ phía người dân, Tiến sỹ Phạm Duy Nghĩa - Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright- nêu quan điểm: Quyền về nhà ở là quyền thiêng liêng của con người. Cần củng cố quyền về tài sản của người dân, để luật về vấn đề này được ổn đinh.

Theo TS. Phạm Duy Nghĩa: “Miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… chúng ta sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Sở hữu chung cư 50 hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?”.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 - ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Ông cho biết một thực tế “đau đớn” của mình khi vướng phải quy định về sở hữu nhà chung cư vô thời hạn: "Chúng tôi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, chỉ vướng một gia đình hai vợ chồng nên không thể có sự đồng ý của 100% hộ gia đình. Sau 4 năm, đànhphải bỏ. Hơn nữa, tòa chung cư từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian”.

“Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Quê phát biểu.

Quyền sở hữu hay quyền sử dụng?

Nhiều chuyên gia đồng tình với quy định giới hạn thời gian sở hữu chung cư, cho rằng đó là chuyện tất yếu phải làm. Tuy nhiên, các chuyên gia này cũng yêu cầu phải cẩn trọng với những quy định ảnh hưởng đến quyền của người dân đã được Luật Dân sự quy định.

TS. Phạm Duy Nghĩa đề nghị phải quan tâm đến gốc của nó là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”… Ông khẳng định: Sở hữu nhà là quyền của người dân, được quy định trong luật Dân sự và không nên thay đổi.

“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành… trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Chung quan điểm cần rạch ròi việc “sở hữu” và “sử dụng”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nói: “Nên chăng không dùng từ “thời hạn sở hữu nhà chung cư” và thay bằng “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.”

Luật sư Chung cũng góp ý thêm: Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự. Các vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định: Đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng khẳng định chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì đi vào tranh luận quyền sở hữu.

“Tất cả các tài sản thì nó đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy, do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân”, ông Tuyến nêu quan điểm.