Nỗi lo biến động thị trường
Với mong muốn dễ quản lý những chung cư đã hết hạn sử dụng, xuống cấp, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa Luật Nhà ở năm 2014 với nội dung quan trọng là thay vì sở hữu lâu dài như quy định hiện nay thì người sở hữu chung cư sẽ chỉ được sở hữu có thời hạn (50-70 năm). Sau thời gian này, Nhà nước có quyền phá dỡ chung cư, thu hồi lại đất, hoặc tiếp tục được xây dựng chung cư cho cư dân, hoặc có thể bị thu hồi để thực hiện các công trình công cộng, an ninh - quốc phòng.
Đề xuất trên của Bộ Xây dựng đã khiến dư luận có nhiều ý kiến trái chiều, đa phần là băn khoăn vì lo sợ ảnh hưởng đến quyền lợi sử dụng và quyền thừa kế. Đặc biệt, hiện ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá các căn hộ chung cư rất đắt. Tính ra, nếu một gia đình mua căn chung cư với giá 3 tỷ đồng, nếu chỉ sử dụng trong 50 năm thì mỗi tháng họ mất 60 triệu đồng. Còn nếu mua chung cư loại “sang” khoảng 6 tỷ/căn, nếu niên đại sử dụng là 70 năm thì mỗi tháng họ “bay” gần 86 triệu đồng.
Khi đó, vấn đề đặt ra là liệu ai sẽ đi mua chung cư khi thời hạn sử dụng được quy định khung với giới hạn là 50 - 70 năm? Rõ ràng khi đó, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ bị ảnh hưởng lớn, thay vì mua chung cư, người dân sẽ đổ xô đi mua nhà đất để vừa có nhà vừa giữ được tài sản lâu dài. Hoặc thay vì mua chung cư, người dân sẽ chỉ đi thuê. Nếu vậy, rõ ràng quy định này sẽ tác động cực xấu đến thị trường BĐS.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm - 70 năm để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân và để không gây “biến động” trên thị trường BĐS và trong xã hội.
Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn và chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn. Tuy nhiên, tại các dự án chung cư, đa số các sổ hồng được cấp là sử dụng chung cư lâu dài trên đất sở hữu lâu dài.
Bộ Xây dựng nói gì?
Theo ông Bùi Xuân Dũng – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư được dựa trên nhiều cơ sở và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới. Hơn nữa, từ thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.
Do đó, mục đích của đề xuất trên là khi hết niên hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng, còn nếu không bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ.
Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho rằng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ này cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Cụ thể, sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu. Khi đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư không phải 50 năm, 70 năm mà có thể dài hơn là 80, 90 năm tùy thuộc vào chất lượng của công trình.
Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh - quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.
Bộ Xây dựng cũng khẳng định, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu. Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân. Sau đó, Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi quyết định.
