Những số liệu này được các chuyên gia thuộc Đại học Xây dựng đưa ra trong tham luận tại hội thảo về "Chính sách và giải pháp về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp" được tổ chức vừa qua. Số liệu trên được tổng kết dựa trên việc khảo sát thực tế và điều tra xã hội học đối với cá nhân và các hộ gia đình tại 29 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và việc phỏng vấn 6 nhà quản lý cùng hơn 40 chuyên gia trong lĩnh vực này.
Theo TS Tạ Quỳnh Hoa, Đại học Xây dựng, đại diện nhóm nghiên cứu, thu nhập trung bình của những người dân tại khu vực được khảo sát vào khoảng 5,48 triệu đồng/tháng. Giá bán các căn hộ tại những dự án được quy hoạch trở thành nhà thu nhập thấp ngay từ khi cấp phép trung bình vào khoảng 8,19 triệu đồng/ m2. Bà Hoa nhận định, với quy mô 30-40m2 mỗi căn là phù hợp với khả năng chi trả của người dân với mức trả dần trong vòng 5-10 năm.
Nhưng tại các dự án chuyển đổi từ loại hình căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội giá vào khoảng 14,19 triệu đồng/m2, bà Hoa lý giải rằng, giá thành mỗi m2 tại các dự án này cao nên dù chia nhỏ căn hộ thì vẫn cao so với khả năng chi trả của người dân.
Bà Hoa cho hay, theo tính toán và so sánh với mức thu nhập trung bình hộ gia đình thì người dân phải tiết kiệm khoảng 25 năm mới đủ tiền chi trả cho việc mua căn nhà nói trên. Con số này quá cao so với mô hình nhà ở xã hội của các nước trên thế giới.
Còn đại diện nhóm nghiên cứu cũng cho hay, các dự án nhà ở xã hội cho thuê còn gặp nhiều khó khăn và bất cập. Tính toán sơ bộ cho thấy, lương trung bình của người lao động Việt Nam hiện nay vào khoảng 3,8 triệu đồng/tháng, với chi phí dành cho thuê nhà khoảng 30%, vào khoảng 1,14 triệu đồng.
Cũng theo bà Hoa, sản phẩm nhà ở xã hội nào có mức giá cao hơn sẽ khó thâm nhập thị trường hơn. Các doanh nghiệp không muốn làm dự án cho thuê do phải đầu tư vốn lớn mà lợi nhuận lại không cao, phải mất 10-15 năm mới thu hồi được vốn, hơn nữa lại có nhiều rủi ro. Vì vậy, thực tế thời gian qua mô hình này rất ít được triển khai.
Nhất trí với quan điểm trên, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cũng thừa nhận rằng, hiện nay nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp còn hạn chế nên giá vẫn cao, vào khoảng từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng/căn. Ông cho rằng, với mức giá đó thì nhà ở xã hội hiện nay thường là dành cho người có thu nhập trung bình hoặc trung bình khá.
Cũng nhận định với mức thu nhập từ 4 đến 5 triệu/tháng thì người lao động rất khó để mua được nhà 1 tỷ đồng, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực kiến nghị phải làm sao để kéo được giá nhà xuống tầm 200-300 triệu đồng.
Theo ông Đực, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà thu nhập thấp vẫn cao là vì ít doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này. Trong đó, có rất nhiều lý do khiến họ thờ ơ với nhà xã hội. Chẳng hạn, thủ tục xin làm dự án khó khăn, tiếp cận vốn vay không thuận lợi, bán nhà cần qua nhiều khâu xét duyệt,... Hơn nữa, việc kiểm tra và kiểm toán trong vận hành dự án còn phức tạp nên nhiều doanh nghiệp không tha thiết.
Chuyên gia này cũng cho biết, một số doanh nghiệp tại phía Nam vẫn triển khai nhà xã hội, tuy nhiên chỉ với những khu đất có vị trí không tốt hoặc khó bán. Vì vậy, cần phải thay đổi trong cách thức thực hiện chính sách. Phải cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại. Các doanh nghiệp được tự do bán, còn khách hàng mua không phải qua xét duyệt, cùng với gói hỗ trợ tài chính từ Nhà nước cho vay mua nhà lãi suất 6-8% một năm.
Ông Đực tính toán, khi đó nhiều doanh nghiệp sẽ đua nhau tham gia và tích cực áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá bán còn 10-13 triệu đồng/ m2. Nếu như vậy thì với diện tích căn hộ 30m2, tổng giá bán chỉ vào khoảng 300 triệu đồng.
Cùng chung nhận định này, ông Hùng cũng cho rằng, trong thời gian tới cơ quan quản lý nên định hướng làm nhà ở thương mại giá rẻ mua trả góp hoặc cho thuê. Nhà nước chỉ quản lý quy hoạch còn thị trường sẽ tự cạnh tranh về giá cả.
Ông Hùng kiến nghị, cơ quan quản lý tập trung xây dựng và quản lý quỹ phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt ưu tiên cho vay lãi suất ưu đãi cho người thu nhập thấp trả góp trong vòng 20 năm.
Cũng tại buổi hội thảo, một chuyên gia cho rằng, cần phân chia rạch ròi giữa loại nhà cho người nghèo đô thị và người thu nhập thấp. Như vậy, nhà cho người thu nhập thấp vẫn cần đảm bảo tiêu chí văn minh và hiện đại. Còn nhà cho người nghèo thì chỉ cần văn minh, chứ không nhất thiết phải hiện đại vì còn liên quan đến nguồn lực và khả năng tài chính.
