Mua bán bất động sản qua sàn giao dịch nhằm minh bạch hóa thị trường nhà đất

Mua bán bất động sản phải qua sàn

Tại Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Chính phủ đề xuất BĐS hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn. Cụ thể, Bộ Xây dựng cho biết, đơn vị này đã tham mưu cho Chính phủ để trình Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Điều đáng chú ý, Luật mới này quy định BĐS hình thành trong tương lai (BĐS trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch.

Theo đó, hai loại giao dịch BĐS phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kĩ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HOREA), thời gian qua, thị trường BĐS phát triển không ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều khách hàng bị những “dự án ma” lừa đảo, chiếm đoạt tiền với số lượng lớn. Lại có những trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, người mua nhà không được cấp “sổ đỏ” theo quy định, gây ra nhiều hệ lụy lâu dài cho người sử dụng.

“Nếu có sàn giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, sẽ không thể xảy ra những hiện tượng trên” - ông Châu nói và cho rằng, sàn giao dịch BĐS sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời Nhà nước cũng kiểm soát được lượng giao dịch thật, tránh thất thu thuế. Đặc biệt, người mua nhà đất sẽ an tâm hơn và được bảo vệ bởi những khung pháp lý chặt chẽ được quy định trong luật.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch HOREA, cần nới rộng thêm đối tượng BĐS buộc phải giao dịch qua sàn. Ông Châu đề xuất, cần thiết phải bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với DN BĐS để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch thông qua sàn. Việc bổ sung này sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các “cơn sốt” đất như đã xảy ra trong thời gian qua.

Nghiên cứu sàn giao dịch quyền sử dụng đất

Một thông tin quan trọng khác là Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cùng Bộ Xây dựng nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền SDĐ. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà sẽ trực tiếp chỉ đạo Bộ TN&MT thực hiện việc lập sàn giao dịch này.

Theo ông Mai Văn Phấn - Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ TN&MT), hiện đơn vị này đang nghiên cứu giải pháp để báo cáo Thủ tướng. Về cơ bản việc giao dịch quyền SDĐ qua sàn sẽ giúp minh bạch giá mua bán quyền SDĐ trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea), thời gian qua, thị trường BĐS, trong đó có thị trường đất nền, đất thổ cư riêng lẻ phát triển chưa ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt, giá nhà đất có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, vùng miền, địa phương; có cả sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường. Những điều này đã khiến đất đai thành vấn đề “nóng”, thường xuyên xảy ra tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và người mua nhà, giữa Nhà nước và người dân. Do đó, theo ông Đính, khi có sàn giao dịch BĐS, sàn giao dịch quyền SDĐ do Nhà nước quản lý, các thông tin nhà đất sẽ được minh bạch, việc mua bán sẽ trở nên công khai, tránh rủi ro cho người mua và tăng thu ngân sách nhà nước do xác định được giá mua bán rõ ràng.

Cũng theo Phó Chủ tịch VNRea, khi các dữ liệu đất đai, quyền SDĐ được đưa lên sàn sẽ là cơ sở dữ liệu để bảo đảm giá đất theo quy định Nhà nước tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, bảo đảm hài hòa giữa ba bên là Nhà nước, người dân và DN. Từ đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn, tự điều tiết theo cơ chế thị trường của cán cân cung - cầu.

Hiện nay việc giao dịch mua bán đất nền, đất thổ cư diễn ra tự phát, phức tạp, nhất là ở các đô thị lớn. Một tiêu cực dễ xảy ra trong các giao dịch này là giá đất có hai giá. Một giá tự thỏa thuận giữa người mua và người bán, một giá thấp hơn trình báo với cơ quan chức năng để trốn thuế. Do đó, khi sàn giao dịch quyền SDĐ được ra đời, đi vào cuộc sống thì sẽ tránh được tình trạng đất có hai giá, minh bạch hóa thị trường nhà đất.

“Muốn sàn giao dịch quyền SDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng” (Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính).