Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

(PLVN) - Góp ý vào dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, một số chuyên gia cho rằng, vì “ôm đồm” đối tượng điều chỉnh, nên Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Xây dựng lại mở sang cả Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… gây nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Quy chế “ôm đồm” 

Theo Dự thảo, Quy chế này áp dụng với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với các nhà chung cư không thuộc diện đã được nêu ra trong quy định nói trên.

Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện Phó Viện Nghiên cứu chính sách Quản lý bất động sản (BĐS) và công trình dân dụng quốc tế, thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, ở điều khoản này, khi mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, Bộ Xây dựng đã trộn lẫn các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…

“Khi trộn lẫn các chức năng này thì cơ quan xây dựng dự thảo Quy chế phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở... và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động tòa nhà”, ông Thanh nói.

Hơn nữa, nếu quy định như vậy sẽ trộn lẫn các chức năng của BĐS. “Thông tư này có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng thì các phạm vi điều chỉnh của Thông tư này sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Xây dựng. Trong khi đó, các BĐS du lịch, thương mại sẽ liên quan tới rất nhiều luật khác nhau và các quy định chuyên ngành khác như: Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh BĐS… Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các BĐS khác ngoài Luật Xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và đồng thời không thể điều chỉnh hết được”, ông Thanh nhận định.

Đặc biệt, Thông tư này bị cho là mở rộng phạm vi sang các BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của BĐS này. Do vậy, khi các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của BĐS. “Rõ ràng như thế chúng ta không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để, hay thậm chí là đẩy Quy chế vào việc bất lợi khi thực thi”, ông Thanh nói.

Chính vì việc “trộn” các BĐS khác vào trong cùng một Quy chế, nên đối tượng áp dụng của Quy chế cũng trở nên rộng hơn rất nhiều, như việc phải áp dụng đối với cả khách vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các BĐS khác, vượt ra ngoài khuôn khổ của một thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng.

Không đủ cụ thể để thực hiện

Cùng logic trên, các chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở cho rằng, khi định nghĩa về “tòa nhà chung cư”, “cụm nhà chung cư”, các chuyên gia cho rằng cần phải định nghĩa chi tiết hơn để có căn cứ rõ ràng xác định đối tượng. Ngoài mục đích để ở, nếu Quy chế mở rộng sang các đối tượng BĐS khác ngoài nhà ở thì Quy chế này phải định nghĩa được thế nào là “khách vãng lai”, “khách mua sắm”, thế nào là “xuất nhập khẩu hàng hóa”, “hoạt động của khu thương mại”, “bảo hiểm chung của Tòa nhà”, “bảo hiểm riêng của căn hộ”, thế nào là “bảo hiểm bắt buộc”…

Cùng logic như trên, liên quan tới các nguyên tắc sử dụng ở Tổ hợp nhà chung cư, các chuyên gia đặt câu hỏi: Có nguyên tắc áp dụng chung thì có cần phải có nguyên tắc áp dụng dành riêng cho nhà ở, BĐS du lịch và các khu thương mại hay không? Hay tổng hợp lại tất cả trong BĐS hỗn hợp? 

Vì vậy, ông Thanh và cùng nhiều chuyên gia khác cho rằng, cần phải định nghĩa các công năng, mục đích, thiết kế, vì đằng sau mỗi công năng, mục đích, thiết kế là các chức năng chi tiết và cụ thể. “Ví dụ như thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước rồi ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác với chức năng nhà ở thì chúng ta giải quyết dựa trên các nguyên tắc nào?

Khoản 2 Điều 4 của dự thảo Quy chế cũng đề cập là việc quản lý sử dụng nhà chung cư của pháp luật nhà ở, thì mở rộng ra với các nhà ở hỗn hợp phải tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Di trú, Luật Nhà ở, Luật Hộ tịch và các luật khác chuyên ngành để quản lý mọi mặt hoạt động của con người và của cư dân cũng như khách vãng lai”, kĩ sư xây dựng Lê Minh Hải chia sẻ.

Tương tự, liên quan đến việc xác định “phần sở hữu chung của khu căn hộ”, “phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại”, ý kiến các chuyên gia cho rằng, các nội dung này chúng ta cần phải dựa trên Bộ luật Dân sự, bởi sở hữu chung của tổ hợp nhà chung cư hay của chung cư là phần sở hữu chung không thể chia cắt. Nếu thực hiện chia ra sở hữu chung của chủ đầu tư, sở hữu chung của cư dân thì vô hình trung chúng ta đã đã vi phạm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành về xây dựng, thiết kế, bảo trì, bảo dưỡng, phòng cháy chữa cháy…

 Ủy viên Bộ Chính trị, Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng phát biểu kết luận Hội nghị.

Tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật, ban hành các chính sách đột phá cho phát triển đô thị bền vững

(PLVN) - Tinh thần trên được Ủy viên Bộ Chính trị, Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng nhấn mạnh tại Hội nghị quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về “Quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” diễn ra hôm qua (18/5).
Ảnh minh họa

Hà Nội cần rà soát, làm rõ biệt thự được bán cho ai, chuyển nhượng thế nào

“Phải rà soát các đối tượng đang ở biệt thự, rà soát lại chính sách đang quản lý thế nào, cái nào đang thuộc sở hữu nhà nước, cái nào thuộc sở hữu của nhóm những người thuê nhà, cái nào thuộc sở hữu cá nhân. Diện tích sân vườn đã chia cho các hộ hay vẫn của nhà nước…”, chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm nêu quan điểm.
Tòa Diamond treo băng rôn phanh phui những khuất tất của nhóm lãnh đạo BQT.

Hà Nội: Dấu hiệu “cài cắm” nhân sự Ban Quản trị để dễ bề thao túng những hoạt động thu, chi tại chung cư Diamond

(PLVN) - Ban quản trị (BQT) nhà chung cư Diamond trong Phân khu Sapphire thuộc Khu đô thị Goldmark City tại số 136 đường Hồ Tùng Mậu có dấu hiệu “cài cắm” một Phó Ban Quản trị không phải là cư dân sinh sống tại chung cư này, mà nhằm tạo dựng “ê kíp” Ban Quản trị để dễ bề che đậy trong việc quản lý, sử dụng tài chính, khiến người dân vô cùng bức xúc.
Hoàn thiện chính sách về đất đai là nhiệm vụ quan trọng thời gian tới.

Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết của Trung ương về đất đai: Quyết định kịp thời, hợp lòng dân

(PLVN) - Việc Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Ðảng khóa XIII thảo luận về việc tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai được các chuyên gia đánh giá là “dấu mốc lịch sử và mang tầm chiến lược, một quyết định kịp thời, hợp lòng dân”.
Hệ thống pháp lý về loại hình BĐSDL còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.

Tìm “danh phận” cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

(PLVN) - Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (BĐSDL) là một lĩnh vực mới phát triển tại Việt Nam, có tiềm năng và triển vọng phát triển khá tích cực. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý về loại hình BĐS này còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.
Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

(PLVN) - Thời gian qua, tại địa bàn tỉnh Sóc Trăng có nhiều trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được lực lượng chức năng xử lý, nhưng vẫn còn tiếp tục xảy ra. Để chấn chỉnh những sai phạm, UBND tỉnh vừa có công văn chỉ đạo trong việc rà soát, xử lý tình trạng trên, đồng thời tăng cường công tác quản lý xây dựng trên địa bàn.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

Cấp "căn cước" cho từng thửa đất, tại sao không?

(PLVN) - Tại Hội Nghị  Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản,  PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đặt câu hỏi: Tại sao không thể cấp "căn cước" cho từng thửa đất, như chúng ta đã làm căn cước cho các công dân từ 18 tuổi?
Hàng trăm căn hộ ở một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhiều năm nay chưa được cấp GCN.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng: Chuyên gia cảnh báo còn nhiều vướng mắc pháp lý

(PLVN) -  Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thể được đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lâu dài (sổ đỏ).