Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

(PLVN) - Góp ý vào dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, một số chuyên gia cho rằng, vì “ôm đồm” đối tượng điều chỉnh, nên Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Xây dựng lại mở sang cả Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… gây nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Quy chế “ôm đồm” 

Theo Dự thảo, Quy chế này áp dụng với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với các nhà chung cư không thuộc diện đã được nêu ra trong quy định nói trên.

Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện Phó Viện Nghiên cứu chính sách Quản lý bất động sản (BĐS) và công trình dân dụng quốc tế, thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, ở điều khoản này, khi mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, Bộ Xây dựng đã trộn lẫn các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…

“Khi trộn lẫn các chức năng này thì cơ quan xây dựng dự thảo Quy chế phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở... và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động tòa nhà”, ông Thanh nói.

Hơn nữa, nếu quy định như vậy sẽ trộn lẫn các chức năng của BĐS. “Thông tư này có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng thì các phạm vi điều chỉnh của Thông tư này sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Xây dựng. Trong khi đó, các BĐS du lịch, thương mại sẽ liên quan tới rất nhiều luật khác nhau và các quy định chuyên ngành khác như: Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh BĐS… Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các BĐS khác ngoài Luật Xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và đồng thời không thể điều chỉnh hết được”, ông Thanh nhận định.

Đặc biệt, Thông tư này bị cho là mở rộng phạm vi sang các BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của BĐS này. Do vậy, khi các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của BĐS. “Rõ ràng như thế chúng ta không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để, hay thậm chí là đẩy Quy chế vào việc bất lợi khi thực thi”, ông Thanh nói.

Chính vì việc “trộn” các BĐS khác vào trong cùng một Quy chế, nên đối tượng áp dụng của Quy chế cũng trở nên rộng hơn rất nhiều, như việc phải áp dụng đối với cả khách vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các BĐS khác, vượt ra ngoài khuôn khổ của một thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng.

Không đủ cụ thể để thực hiện

Cùng logic trên, các chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở cho rằng, khi định nghĩa về “tòa nhà chung cư”, “cụm nhà chung cư”, các chuyên gia cho rằng cần phải định nghĩa chi tiết hơn để có căn cứ rõ ràng xác định đối tượng. Ngoài mục đích để ở, nếu Quy chế mở rộng sang các đối tượng BĐS khác ngoài nhà ở thì Quy chế này phải định nghĩa được thế nào là “khách vãng lai”, “khách mua sắm”, thế nào là “xuất nhập khẩu hàng hóa”, “hoạt động của khu thương mại”, “bảo hiểm chung của Tòa nhà”, “bảo hiểm riêng của căn hộ”, thế nào là “bảo hiểm bắt buộc”…

Cùng logic như trên, liên quan tới các nguyên tắc sử dụng ở Tổ hợp nhà chung cư, các chuyên gia đặt câu hỏi: Có nguyên tắc áp dụng chung thì có cần phải có nguyên tắc áp dụng dành riêng cho nhà ở, BĐS du lịch và các khu thương mại hay không? Hay tổng hợp lại tất cả trong BĐS hỗn hợp? 

Vì vậy, ông Thanh và cùng nhiều chuyên gia khác cho rằng, cần phải định nghĩa các công năng, mục đích, thiết kế, vì đằng sau mỗi công năng, mục đích, thiết kế là các chức năng chi tiết và cụ thể. “Ví dụ như thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước rồi ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác với chức năng nhà ở thì chúng ta giải quyết dựa trên các nguyên tắc nào?

Khoản 2 Điều 4 của dự thảo Quy chế cũng đề cập là việc quản lý sử dụng nhà chung cư của pháp luật nhà ở, thì mở rộng ra với các nhà ở hỗn hợp phải tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Di trú, Luật Nhà ở, Luật Hộ tịch và các luật khác chuyên ngành để quản lý mọi mặt hoạt động của con người và của cư dân cũng như khách vãng lai”, kĩ sư xây dựng Lê Minh Hải chia sẻ.

Tương tự, liên quan đến việc xác định “phần sở hữu chung của khu căn hộ”, “phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại”, ý kiến các chuyên gia cho rằng, các nội dung này chúng ta cần phải dựa trên Bộ luật Dân sự, bởi sở hữu chung của tổ hợp nhà chung cư hay của chung cư là phần sở hữu chung không thể chia cắt. Nếu thực hiện chia ra sở hữu chung của chủ đầu tư, sở hữu chung của cư dân thì vô hình trung chúng ta đã đã vi phạm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành về xây dựng, thiết kế, bảo trì, bảo dưỡng, phòng cháy chữa cháy…

Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

TP. HCM đề xuất 17.234 tỷ đồng để đầu tư 3 dự án giao thông, hạ tầng đô thị cấp bách

(PLVN) - UBND TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị Thủ tướng xem xét cân đối bổ sung vốn ngân sách Trung ương, giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 17.234 tỷ đồng để thành phố đầu tư 3 dự án trọng điểm cấp bách thuộc lĩnh vực giao thông và hạ tầng đô thị gồm: cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cải tạo kênh Hy Vọng và rạch Xuyên Tâm.
Phối cảnh cảng hàng không quốc tế Long Thành (nguồn: Internet).

Chính phủ "thúc" Đồng Nai thu hồi đất để phục vụ dự án sân bay Long Thành 16,03 tỷ USD

(PLVN) - Ngày 14/9, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành yêu cầu UBND tỉnh Đồng Nai tập trung đẩy nhanh công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, bảo đảm tiến độ thi công dự án sân bay Long Thành giai đoạn 1.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

HoREA kiến nghị Bộ Tư pháp hoàn thiện luật để phòng chống hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" trong đấu giá đất

(PLVN) - Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có một số kiến nghị Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để phòng chống các hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" trong tổ chức thực hiện đấu giá đất.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Hà Nội trình danh mục 623 dự án với diện tích gần 1.943ha cần thu hồi đất trong năm 2021

(PLVN) - UBND TP. Hà Nội vừa có tờ trình đề nghị HĐND TP. Hà Nội quyết nghị thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục 623 dự án cần thu hồi đất với diện tích 1.942,9ha, 352 dự án chuyển mục đích trồng lúa với diện tích hơn 480 ha trong năm 2021 trên địa bàn TP. Hà Nội thuộc thẩm quyền của HĐND TP. Hà Nội.
Các thành viên Hội đồng tại các điểm cầu trực tuyến (Ảnh: Bộ Xây dựng)

02 TCVN được nghiệm thu kết quả khá

(PLVN) - Hội đồng tư vấn đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ KHCN của Bộ Xây dựng đã tiến hành cuộc họp trực tuyến về nghiệm thu các kết quả thực hiện nhiệm vụ “Nghiên cứu xây dựng 02 TCVN hướng dẫn thực hiện tiêu chuẩn và xác định, đo lường và thẩm định hiệu quả năng lượng trong các tòa nhà” do Viện Khoa học công nghệ xây dựng thực hiện.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Đề xuất loại bỏ quy định ưu đãi vay vốn đối với người mua, thuê nhà ở xã hội

(PLVN) - Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Điểm đáng chú ý là dự thảo loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở. 
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Đồng Tháp: Quy định diện tích đất ở đô thị tối thiểu sau tách thửa đất có nhà ở là 40m2

(PLVN) - UBND tỉnh Đồng Tháp mới ban hành quyết định số 22/2021/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa, diện tích đất tối thiểu được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp. Quy định có hiệu lực từ ngày 15/9/2021.
Nhiều chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội cần được xây dựng lại.

Cải tạo, xây lại chung cư cũ: Lựa chọn nhà đầu tư thế nào?

(PLVN) -  Từ 1/9/2021, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện theo quy định mới khi Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Bình Thuận ban hành quy định mới tách thửa đất tại đô thị tối thiểu 40m2

(PLVN) - UBND tỉnh Bình Thuận vừa ban hành quyết định số 21/2021/QĐ-UBND ngày 30/8/2021 về quy định điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 10/9/2021 thay thế cho quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất tại Bình Thuận ban hành từ cuối tháng 12/2018.